Puede que algunos quieran escapar de las explicaciones sobre cómo va la economía o por qué está en uno u otro estado. Y sí, se puede; pero es imposible huir de los efectos que tienen sobre su bolsillo temas como la inflación y la tasa de cambio entre el peso y el dólar.
Para simplificarlo: con el mismo dinero que tenía hace un año, hoy puede comprar menos cosas. La inflación anual en junio se situó en 9,67 %, impulsada, sobre todo, por los alimentos. A este escenario ya preocupante se le suma la volatilidad del dólar. Hace unos años se usaba la tabla del dos para calcular la conversión del peso colombiano al billete verde, luego fue la del tres y hoy tiene que usar la del cuatro. De hecho, se puede convertir en su mejor aliada, teniendo en cuenta que las proyecciones apuntan a que la divisa ya no bajará de los $4.000, o por lo menos no en 2022.
Como ha sucedido en otros renglones, el panorama macroeconómico ya empieza a generar estragos en la construcción. Según los gremios del sector, en este momento la situación puede afectar la licitación de megaproyectos e incluso la ejecución de los que ya están contratados. A largo plazo, las presiones se van a transferir a los usuarios, que tendrán que pagar más por las viviendas, poniendo en riesgo el éxito en ventas que ha tenido el programa Mi Casa Ya e incluso dejando a algunas unidades fuera de concurso, al superar los topes de lo que define a una vivienda VIP (90 salarios mínimos) y VIS (150 salarios mínimos).
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Un coctel peligroso
El precio de los insumos para la construcción tiene en alerta a los gremios. Según el Índice de Costos de la Construcción de Obras Civiles, entre diciembre de 2021 y mayo del 2022, el precio de los materiales de construcción ha aumentado 8,56 %. En la comparación de mayo de este año con el mismo mes del año pasado, el aumento es de 12,88 %.
Hay insumos indispensables que se han disparado. La Cámara Colombiana de Infraestructura (CCI) alerta que, entre el primer mes del año pasado y mayo de este año, el acero se encareció un 65,7 %, el asfalto, 25,7 % y el cemento, 9,8 %.
Los primeros aumentos llegaron con los problemas que causó la pandemia en las cadenas de producción y abastecimiento. La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) asegura que en ese panorama empezaron a escasear algunos insumos y con la poca oferta se hicieron más costosos. A una situación ya compleja se sumaron la guerra en Ucrania y su impacto en el mercado global de productos energéticos, como el petróleo y el carbón.
Justamente, este último punto es uno de los que más influye. Como explica Ani de la Quintana, directora asociada de Control Risks, la industria depende en muchas maneras de la energía. Las implicaciones se sienten en el transporte, por un mayor costo de la gasolina y el diésel, pero, sobre todo, en la producción de insumos, por ejemplo, las varillas de acero corrugadas, “pues para producirlas se requiere una gran cantidad de energía”, o el cemento asfáltico, derivado del petróleo cuyos insumos de producción son importados.
El dólar es el otro ingrediente de la receta. La inflación en Estados Unidos (que ha crecido al ritmo más rápido en 40 años), la principal medida para contenerla (el aumento de las tasas de interés) y los efectos de la guerra en Ucrania han fortalecido la divisa, devaluado el precio del peso colombiano frente al dólar. Los expertos y gremios consultados indican que buena parte de los insumos de construcción y de las materias primas para su producción son importados, por eso la tasa de cambio afecta de manera contundente la capacidad de compra de las empresas.
Y hay otro factor para tener en cuenta. La experta señala que la política monetaria para controlar la inflación implica que las empresas que construyen por cuenta propia con financiamientos bancarios deberán revisar el tamaño de sus proyectos o incrementar las líneas de financiamiento, para poder completarlos tal como los tenían previstos, “sabiendo que a mayor precio de venta existirá menor demanda y, por lo tanto, incrementará el riesgo y exposición de la empresa”.
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Los efectos en la infraestructura
Las empresas del sector aseguran que se está afectando la ejecución de proyectos porque se vienen superando los márgenes establecidos en la estructuración. Así lo asegura Juan Martín Caicedo, presidente de la CCI, quien agrega que en los contratos de obra pública el incremento en los insumos tiene impacto “en el alcance físico de las obras” e incluso puede afectar “el equilibrio económico de los contratos”.
Manuel Felipe Gutiérrez, director de la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI), reconoce que las condiciones macroeconómicas pueden impactar las licitaciones para megaproyectos de infraestructura. “Un mercado internacional adverso, con una tasa de cambio compleja y una recesión en Estados Unidos, puede, si bien no poner en riesgo, sí generar afectaciones en estos proyectos. Especialmente porque son intensivos en capital, que en buena medida viene de deuda y de deuda internacional”.
Una opinión en la que coincide la experta de Control Risks. Según su análisis, las próximas licitaciones podrían no tener participantes o las ofertas de los interesados podrían estar muy por encima de los presupuestos de referencia. Estimar los costos del desarrollo de los proyectos es una dificultad para las entidades públicas y empresas, teniendo en cuenta la volatilidad en el precio de los materiales. Los riesgos para el constructor también aumentan.
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Mala hora para el mercado inmobiliario
Las cifras del DANE evidencian un aumento constante en los costos de construcción. En mayo de 2019 el alza fue del 2,4 %, en el mismo mes de 2020 fue del 3,4 %, en 2021 la escalada alcanzó el 5,9 % y en 2022 casi que se duplicó y llegó al 10,4 %. Camacol también llama la atención sobre los datos del Índice de Costos de Construcción de Edificaciones, que muestran que para el año corrido, con corte a mayo de 2022, los insumos que más han subido son el acero corrugado (22 %), los aditivos (12,8 %) y la grava (12 %).
Manuel Torres, director de proyectos de Estrategias 2G —empresa especializada en estructuración y construcción de proyectos inmobiliarios—, sostiene que hay grandes incrementos en los costos directos para el desarrollo de cualquier tipo de proyecto inmobiliario. “Las variaciones que se presentan en los costos presupuestados de un proyecto, en muchas ocasiones, no se pueden transferir en los mismos porcentajes al precio de venta para el cliente final. En pocas palabras, disminuye la utilidad de los proyectos”, asegura.
En esa misma línea, Juan Cadena, gerente general de Colombian Healthcare Properties (CHP) —fondo de inversión de capital privado especializado en activos inmobiliarios—, señala que hay un impacto en la rentabilidad de la inversión, porque el fondo hace la negociación antes de comenzar una construcción o remodelación.
En palabras de Camacol, “la actividad se desenvuelve en un contexto de precios fijos y costos variables”. En el esquema de preventa, el constructor hace un acuerdo con el cliente sobre el precio de un inmueble que será entregado en cierta cantidad de tiempo. Entonces, los constructores deben asumir por completo los costos más altos por el panorama macroeconómico, pues ya tienen pactada una cifra.
“Los incrementos que hemos observado desde finales de 2020 en varios insumos son, comparados con la historia, atípicamente altos, con lo cual se afectan los presupuestos realizados inicialmente. Hoy en día tenemos 350.000 viviendas cuya construcción no ha iniciado aún y en este contexto inflacionario vieron afectados sus presupuestos de obra”, agrega el gremio.
A largo plazo, como dice la experta de Control Risks, las empresas tendrán que subir los precios, pero en un contexto en el que no necesariamente aumentan los salarios. Es decir, hay una alta probabilidad de que baje la demanda, especialmente, con las tasas de interés haciendo lo suyo. Una política monetaria restrictiva también implica mayores frenos para quienes desean, por ejemplo, comprar una vivienda. Si bien las lógicas del sector (sus tiempos, formas de inversión, etc.) implican que el efecto de una menor demanda se sentirá más tarde, “cuando llegue, la capacidad de recuperación tomará mucho más tiempo”.
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¿Opciones?
En este contexto, la CCI considera que las entidades contratantes deben implementar estrategias para garantizar que se puedan terminar las obras en ejecución y desarrollar nuevos proyectos de infraestructura. “Adicionalmente, se sugiere a las entidades contratantes revisar y ajustar, acorde con el mercado, el listado de insumos y precios de forma previa a la contratación de nuevos proyectos, así como incorporar fórmulas de reajuste de precios en los contratos para su adecuada gestión”, asegura Caicedo.
Cadena, por su parte, reconoce que por ahora solo pueden esperar a que los costos se estabilicen para analizar los impactos y posibles soluciones.
La situación es, cuando menos, preocupante para el desarrollo de las concesiones en el país. Vale la pena recordar que, a una semana de finalizar el mandato de Iván Duque, se han entregado solo diez de las 29 vías de cuarta generación, y la promesa del Gobierno es dejar otras ocho listas o muy avanzadas. Las once restantes, definitivamente, dependerán de la próxima administración nacional. También quedan sobre la mesa los proyectos de las Concesiones del Bicentenario o 5G. Según la ANI, para la licitación del más sonado, la APP del Magdalena, pesaron las condiciones macroeconómicas. Al final el proyecto se hundió.
En este panorama, los constructores podrían quedar en apuros. La pregunta importante aquí es si los contratistas alcanzarán a costear los elevados gastos. También es incierto lo que sucederá en materia de vivienda, pues las cifras históricas de construcción y venta podrían caer drásticamente y, a largo plazo, quienes deseen tener una casa o remodelarla tendrán que pagar más.
Si bien el contexto internacional es protagonista, de las medidas que tome el próximo Gobierno dependerá qué tan fuerte es el golpe y quién lo recibe.
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