Mejoramientos de vivienda: polémica por decreto que permite obras sin licencia

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Foto: Mauricio Alvarado Lozada

Un decreto del Ministerio de Vivienda pretende agilizar las obras de mejoramiento de vivienda que se hacen con subsidios del Gobierno, pero lo hace quitando un requisito que sí deben cumplir la mayoría de proyectos habitacionales en Colombia: la licencia de construcción.

Se trata del Decreto 1166, con fecha del 4 de noviembre de 2025. Básicamente, el Gobierno crea un procedimiento especial para las intervenciones que se hagan bajo tres esquemas de subsidios: mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio.

Cuando la obra esté dentro de esas modalidades y sea en una vivienda seleccionada como beneficiaria de subsidio, ya no será obligatorio tramitar la licencia de construcción o acto de reconocimiento.

Detalles del decreto

El Decreto 1166 señala que los mejoramientos de vivienda subsidiados por el Estado ahora deberán contar con una carta de responsabilidad, que será el documento con el que se certifica y autoriza que esa intervención cumple las normas urbanísticas y las reglas de construcción vigentes.

El decreto, además, indica que el Ministerio de Vivienda será el encargado de la estrategia para capacitar y certificar a las entidades y a los profesionales que podrán expedir esa carta de responsabilidad. Para esto, la entidad tendrá un plazo de seis meses.

No obstante, el decreto abre la puerta para que esas cartas de responsabilidad se empiecen a usar de inmediato, incluso sin que ese proceso de capacitación haya iniciado. Así mismo, se indica que los profesionales que firmen estas cartas serán los responsables de su contenido y quedarán sujetos al régimen de su profesión.

“Los profesionales que suscriben los planos, memorias, cálculos, estudios de suelos y demás documentos técnicos (…) se harán responsables de su contenido y estarán sometidos al régimen de responsabilidades establecido para cada profesión”, se lee en el decreto.

La polémica en el sector construcción

Cabe aclarar que el decreto limita el uso de las cartas de responsabilidad a las obras que se hagan con subsidios del Gobierno y en las modalidades mencionadas. Así las cosas, construcciones privadas en viviendas (como ampliaciones) siguen obligadas a tramitar la licencia de construcción ante la autoridad competente.

Desde el sector construcción afirman que, si bien la medida puede acelerar la ejecución de esos mejoramientos de vivienda en un país con altos índices de déficit cualitativo (de calidad en los inmuebles), también traslada a una simple carta de responsabilidad un control que hoy ejerce una licencia de construcción emitida por curadurías o por las oficinas de planeación de los municipios.

El riesgo, afirman expertos consultados por este diario, es que se hagan obras sin el mismo nivel de verificación técnica que se le exige al resto de construcciones en el país.

En agosto de 2025 (último dato disponible) se licenciaron 1.466.769 metros cuadrados para construcción en el país, es decir, 260.714 metros cuadrados menos que en el mismo mes de 2024 (1.727.483 metros cuadrados), lo que representa una caída de 15,1 % en el área licenciada.

Según cifras del DANE, esta reducción es resultado de dos factores: una disminución de 12,1 % en el área aprobada para vivienda y una contracción aún mayor, de 24 %, en los proyectos no habitacionales.

Qué son los mejoramientos

A través del programa de mejoramientos de vivienda, el Ministerio de Vivienda se ha propuesto intervenir hasta 400.000 hogares urbanos y rurales que hoy viven en casas con condiciones inadecuadas, con prioridad a los municipios de categorías 4, 5 y 6, a las zonas PDET y, en general, a los lugares con mayor nivel de déficit habitacional.

Para ello, el Gobierno entrega un subsidio de hasta 22 salarios mínimos, según el tipo de intervención y la ubicación, que puede ser destinado a obras como cambio de cubiertas, instalación de baño o cocina o mejoramiento de redes de agua y saneamiento, pisos, puertas y acabados básicos, entre otros.

Estos subsidios se gestionan a través de las entidades territoriales, que identifican a los beneficiarios y hacen la supervisión técnica para el desembolso de los subsidios. Se exige, además, la certificación de que el mejoramiento sí se ejecutó, como condición para desembolsar los recursos del subsidio.

En todos los esquemas de mejoramientos, las zonas de intervención deben ser certificadas por las secretarias de planeación de los municipios. De ahí que las familias que quieran acceder al programa deben hacerlo a través de las alcaldías, gobernaciones u otras entidades territoriales que estén ejecutando proyectos de mejoramiento de vivienda y no deben acudir directamente al Ministerio de Vivienda.

Así mismo, el programa permite que organizaciones comunitarias (juntas de acción comunal, cooperativas o asociaciones de obreros y trabajadores, entre otras) participen como beneficiarias y ejecutoras de las obras.

Cabe resaltar que, durante el gobierno de Gustavo Petro, se han privilegiado los recursos para estos esquemas de mejoramiento y autoconstrucción, mientras que los subsidios para compra de vivienda nueva de interés social (bajo programas como ‘Mi Casa Ya’) quedaron focalizados en poblaciones vulnerables y dejaron de tener la importancia que tuvieron en administraciones anteriores.

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