Ospinas: detrás del “Distrito de Las Américas”

 

Este proyecto está en un sitio único. Lo voy a comparar con Imperial, que es muy exitoso y lo visitan 30 millones de personas al año. O con Titán, donde llegan 1’600.000 personas al mes. Centro Mayor, que lo hicimos invitados por la Organización Sarmiento Angulo, y van casi 40 millones de personas al año, ese es el más grande del país con 108.000 metros cuadrados de área arrendable privada. Comprable a Plaza de las Américas. Entonces, entendiendo que Ospinas siempre formula y atiende proyectos diferenciados, porque ningún mall nuestro es igual al otro, pues Plaza Central es distinto a todo. 

 

 

Porque se trata de posicionarse dentro de la zona de outlets de Las Américas, que está reconocida hace décadas, porque los bogotanos de todos los estratos la han visitado o la conocen. Entonces desde ahí empezamos a formular el proyecto, pero antes que nada nosotros actuamos como consultores generales.

 

 

Que hacemos estudios de tráfico, de percepción, del producto, isocronas, todo un conjunto de consultorías que nos dan la tranquilidad, seguridad y certeza de que lo que formulemos ahí va a tener población cautiva, un mercado cautivo y una cantidad de variables que hacen que el mall tenga vida propia y atraiga gente de más allá de 5, 10 o 15 minutos de distancia, porque Plaza Central es de escala metropolitana.

 

 

Lo primero fue comprar un gran lote. Y ese fue el de Siemens. Luego vino el de la Nacional de Chocolates. Entonces empezamos a englobar el lote de cinco hectáreas, que armarlo en una zona donde está migrando la industria y saliendo de Bogotá no era tarea fácil. La apuesta urbana es fuerte en un área que no está consolidada en vivienda, pues hay mucho empleo, porque además del posicionamiento de la zona outlet está la gran sede del Fondo Nacional del Ahorro, RCN y una cantidad de empresas que suman unos 30.000 empleos, los que generan una dinámica muy activa de lunes a viernes. Y el fin de semana, lo que queremos, y que es el propósito de varias alcaldías, es que estas zonas inhóspitas no le convienen a nadie y se pueden volver inseguras. Lo que va a suceder es que entre todo lo que hay y nosotros se conforme el mall más grande del país.

 

Plaza Central tiene 74.000 de área arrendable y queda compitiendo con Calima, que es muy grande; Santa Fe, que le acaban de hacer una ampliación, y vienen unos nuevos centros comerciales que cambiarán ese ranquin. 

 

 

 No, han anunciado El Edén, de Luis Carlos Sarmiento, en la zona de Alsacia, en la Boyacá con 13. Pero Plaza Central tiene un mercado distinto, único, está en un sitio reconocido por los comerciantes y reconocido por los compradores. Eso lo pudimos convalidar en los estudios que adelantamos. 

 Estamos hablando de todo un distrito comercial...

 

Es un megacentro comercial, son 200.000 metros cuadrados de construcción, 74.000 de área arrendable, más de 300 locales, 100% en renta con muy buenas anclas, porque cuando formulamos un proyecto lo más importante son los comerciantes pequeños o las tiendas de formatos medios, para garantizarles tráfico. 

 

 

Estamos invitando a esas mismas marcas, obviamente el target de esos mercados no es el mismo de Titán, porque en él hay una frontera de vivienda de estratos más altos y eso hace que la mezcla sea diferente. Entonces estamos invitando a nuevas marcas, no las podemos contar porque estamos en plena comercialización del proyecto, pero fundamentalmente tenemos como gran ancla a Falabella, Cine Colombia, una tienda Jumbo en el primer piso, un Arturo Calle, Crepes & Wafles, Forever 21, Sport Line y una cantidad de marcas interesadas. 

 

 

Ya vamos en la mitad de la obra, que abrirá a mediados de 2016. Dijimos 25 meses para tenerlo listo y vamos en el cronograma. 

 

 

Ese es el nuevo modelo, 100% renta, gracias a la estructuración, al aporte de capital y al conocimiento que también tiene Terranum del negocio, como inversionista principal y como propietario del centro comercial. Esta es una mezcla de una gran capacidad de inversión y conocimiento de una plataforma inmobiliaria que es Terranum, un desarrollador puro como Ospinas, que sabe del tema comercial, de centros comerciales; las marcas, los retailers, confían en nosotros por los números que hay detrás de la formulación del producto y por la apuesta urbana. 

 

 

Es algo así, pero de fondo lo que sucede es que Colombia, que hace 15 años tenía unas estructuras de capital arcaicas producto de un país sumido en una guerra interna, narcotráfico con complejidades gigantescas, entonces los grandes capitales locales e internacionales no se dirigían a la estructuración de proyectos inmobiliarios en renta, como sí ocurría en el resto de ciudades del mundo. Colombia fue evolucionando, fue construyendo un caso macroeconómico muy sólido, la seguridad está mejorando a diario y eso hace muy atractivo al país para inversionistas institucionales que dicen: “Yo invierto en Colombia, pongo mi plata, pero quiero que los desarrollos sean en renta porque el punto de todo esto es que los centros comerciales en renta puedan ser más potentes porque no dependen de terceros para tomar decisiones. 

 

 

El negocio del retail es muy cambiante. Llegan marcas nuevas, unas aparecen y otros desaparecen, y un centro comercial debe tener la capacidad de migrar a lo que la gente necesita. Lo tradicional funciona y ellos estarán ahí con sus marcas, pero en Plaza Central debemos tener la capacidad de vincular nuevas, y si dentro de cinco años el negocio cambió y a la gente le gustan otras marcas, pues si no fuera con renta sino con venta, cómo haríamos para sacar a un señor que compró y que tiene todo su derecho de estar ahí, pero vende ciertas cosas que no generan tráfico. En la medida en la que usted no tenga la posibilidad de cambiar, está dando una ventaja competitiva.

La industria de los centros comerciales está viviendo un cambio absoluto...

 

Es una transición de los centros comerciales que vendíamos y donde los comerciantes eran los que capturaban la plusvalía y las rentas que se generaban, y eso pasaba porque las compañías constructoras o desarrolladoras no teníamos el músculo institucional, plata inteligente, puesta a un centro comercial 100% arrendado. Eso se llama evolución del negocio inmobiliario. 

 

 

Se está pensando. Es para Ospinas muy importante tener una marca propia que pueda replicar por todo el territorio nacional, pero eso forma parte de un proceso.

 

 

La inversión es de $650.000 millones.

 

 

El año pasado fue realmente bueno, nuestra meta de ventas fue cumplida, tuvimos una meta de comercialización alrededor de los $340.000 millones, la cumplimos y sin duda el crecimiento para este año es agresivo y puede estar, en un crecimiento de ventas, de por lo menos un 30 a 35%. Ese es el compromiso con los accionistas. Nuestros ojos están puestos en ciudades grandes: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena, donde hacemos apuestas del mismo tamaño. Pero el gran proyecto es Plaza Central. Una apuesta por el país con empleos hoy de 2.000 personas y cuando se abra, de 1.400.