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Cada semana, miles de colombianos abren Airbnb y Booking con la misma idea: poner su apartamento a generar ingresos mientras viajan o simplemente como negocio. Y en ese mismo tiempo, los conjuntos residenciales ponen carteles, envían circulares o llaman a la administración para preguntar si eso es legal.
En Colombia existe una ley que traza una línea respecto a qué pueden prohibir los conjuntos y qué pueden hacer los propietarios con el inmueble. Acá les contamos.
La Ley 675 de 2001, la norma que regula la propiedad horizontal, establece que los propietarios deben usar sus inmuebles de acuerdo con la destinación fijada en el reglamento de copropiedad. Ese documento, aprobado por los copropietarios en asamblea, funciona como la constitución interna del edificio.
Si el reglamento prohíbe expresamente el alquiler turístico o de corta duración, la prohibición tiene respaldo legal. La administración puede multar al propietario que la incumpla, y las sanciones pueden llegar hasta 10 cuotas de administración por año, según el artículo 59 de la misma ley.
Si el reglamento guarda silencio, es decir, no menciona las rentas cortas ni las prohíbe ni las permite, el propietario opera en zona gris. Ninguna administración puede prohibir unilateralmente una actividad que el reglamento no contempla. Para hacerlo, necesita modificar el reglamento mediante asamblea, con el respaldo del 70 % de los coeficientes de los copropietarios.
¿Entonces hay vía libre si no dice nada?
La Circular DVT 003 del Viceministerio de Turismo establece que para operar vivienda turística en propiedad horizontal, quien preste servicios de alojamiento como vivienda turística debe “obtener el permiso por parte de la asamblea de copropietarios para autorizar la prestación de servicios turísticos lo cual debe constar en el Reglamento de Propiedad Horizontal”.
Esa circular les da a las administraciones un argumento adicional: si no hay autorización expresa, no hay base para operar. Esto también está cobijado en el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, que obliga a los administradores de los inmuebles a reportar un uso no autorizado o sin inscripción del Registro Nacional de Turismo (RNT) ante la Superintendencia de Industria y Comercio. En caso de omitirlo, el administrador podría tener multas de hasta tres salarios mínimos legales vigentes.
Un proyecto de ley que buscaba eliminar ese requisito fue archivado en el Congreso. Según Cotelco, el gremio del sector, el proyecto no contemplaba los impactos económicos, legales y operacionales; asimismo, advirtió que podía incluso agudizar los problemas de seguridad y gentrificación.
Aun así, las plataformas siguen en la mira del Gobierno. Desde diciembre pasado, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo está trabajando en un decreto que actualiza el RNT y regula las obligaciones de las plataformas digitales. En su borrador no elimina el requisito de reglamento de propiedad horizontal, sino que se enfoca en prevenir suplantaciones, fraudes y, sobre todo, fortalecer la interoperabilidad de las bases de datos de las entidades para verificar en tiempo real la información reportada.
El nuevo decreto además obliga a las plataformas a verificar semestralmente que los anfitriones tienen el RNT activo, y a retirar los anuncios que no muestren el número de registro de forma visible. Airbnb ya reconoció en su comunicado de abril de 2026 que este requisito aplica desde ya.
Preguntas y respuestas para tomar en cuenta:
¿Qué tan obligatorio es el RNT?
El Registro Nacional de Turismo es obligatorio para cualquier propietario que ofrezca alojamiento por menos de 30 días a través de plataformas digitales. Lo exige la Ley 2068 de 2020 y lo reglamentó el Decreto 1836 de 2021.
No es opcional, no tiene excepciones y debe renovarse cada año entre enero y marzo.
El trámite se hace virtualmente a través de Confecámaras. Si el registro vence y no se renueva, queda suspendido automáticamente, y operar con él suspendido puede derivar en sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio, solicitudes de cierre a la alcaldía y pérdida del anuncio en la plataforma.
¿Qué más exige la ley hoy?
Además del RNT, los propietarios que ofrecen vivienda turística deben cumplir con otros requisitos que ya están vigentes y no son negociables.
La Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) es obligatoria: por cada huésped, nacional o extranjero, el anfitrión debe registrar los datos en el sistema del Ministerio de Comercio (a través de tra.mincit.gov.co). La DIAN cruza esa información con las declaraciones de renta.
Se exige también una póliza de responsabilidad civil que cubra daños a huéspedes y terceros, con coberturas mínimas en muerte, lesiones, incapacidad, daños a bienes y gastos médicos.
Hay una contribución parafiscal del 0,25 % sobre los ingresos operacionales de la actividad turística, que se paga trimestralmente a Fontur y no puede trasladarse al huésped.
También aplica el código de conducta para la prevención de la explotación sexual de niños, niñas y adolescentes, que hace parte del proceso de inscripción en el RNT a través de Confecámaras.
¿Qué puede hacer un conjunto que quiere prohibir las rentas cortas?
Como se explicó, si la administración de un edificio quiere prohibir formalmente el alquiler turístico en sus unidades, el camino es uno solo: convocar asamblea extraordinaria y lograr el respaldo del 70 % de los coeficientes de los copropietarios para modificar el reglamento.
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