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Usted es el dueño de un apartamento y, desde hace algún tiempo, perdió contacto con su arrendatario. Un día decide ir al inmueble y, al llegar encuentra que aparentemente está abandonado: nadie le abre y los vecinos le dicen que esa persona se fue hace semanas.
¿Estaría bien si llama a un cerrajero para intentar ingresar? Si lo hace ¿que debería hacer si encuentra que al interior del inmueble el arrendatario dejó pertenencias? ¿Podría dar por terminado el contrato?
Aunque es un caso hipotético, no deja de ser inquietante. Según lo explicado por la firma DMG Abogados, en estos casos hay que actuar con cuidado, documentar la situación y evitar vender, regalar, utilizar o desechar los objetos sin verificar cuál es la ruta legal adecuada.
Lo primero que hay que entender, explica la firma de abogados, es que no debe concluirse que exista un abandono de inmueble solo por el hecho de que el inquilino lleve varios días sin aparecer.
Habría que evaluar si dejó de responder las llamadas y los mensajes; si la administración o los vecinos informan que hizo una mudanza; si los servicios públicos fueron suspendidos; si se puede determinar cuánto tiempo lleva el inmueble desocupado; si se dejaron llaves en la portería o con otro tercero; si existen cánones, servicios o cuotas de administración pendientes de pago.
“Estas señales sirven como evidencia, pero deben analizarse en conjunto. El hecho de dejar algunas pertenencias puede significar que el arrendatario pretende regresar o que todavía no ha realizado una entrega completa”, detalla.
Si las llaves simplemente aparecieron en portería o fueron entregadas a un vecino, puede existir una discusión sobre la fecha en que terminó el contrato y sobre la responsabilidad por cánones, servicios o daños.
Lo más seguro es dejar constancia escrita de cómo, cuándo y por quién fueron recibidas.
Es importante no intentar ingresar si no existe una entrega clara. En la mayoría de los casos en que se presentan estas situaciones el contrato de arrendamiento sigue vigente y, por lo tanto, el inquilino legalmente conserva la tenencia del inmueble.
“Si hay una emergencia, como una fuga de agua, incendio, riesgo eléctrico o daño que pueda afectar otros apartamentos, debe coordinarse el ingreso con la administración, los organismos de emergencia o la autoridad correspondiente, dejando registro de lo ocurrido”, detallan.
Si considera que hay razones para ingresar, lo adecuado sería enviar un requerimiento previo para retirar las pertenencias. Es importante que quede en evidencia los reiterados intentos de contactar al inquilino por todos los medios posibles (correos, llamadas, mensajes de texto, contacto con el fiador o referencias…). En esa comunicación se debe incluir la forma de coordinar el retiro, el plazo concedido para responder y las condiciones de la entrega.
“No existe un número de días que funcione automáticamente para todos los casos. El plazo debe ser razonable según la cantidad, naturaleza y condiciones de almacenamiento de los objetos. Es importante conservar prueba del contenido y del envío de la comunicación”, señala DMG Abogados.
Si determina que es necesario ingresar, lo que se recomienda es documentar todo antes de mover cualquier objeto. Podría hacerse, por ejemplo, un acta con la siguiente información: fecha y hora del ingreso; personas que estuvieron presentes; estado de las puertas, ventanas y cerraduras; lectura de medidores; daños visibles; habitaciones y espacios revisados; objetos encontrados; fotografías y videos generales; estado de los servicios públicos; observaciones de la administración o testigos.
Conviene, además, hacer un inventario de las pertenencias encontradas.
No serecomienda botar o vender las pertenencias encontradas cuando el inquilino no responde, pues esos objetos siguen siendo bienes ajenos. Tampoco pueden ser usados como forma de pago por deudas pendientes. Para su almacenamiento, podría ser razonable evaluar con cobro por ese concepto.
“Si el inquilino desapareció, dejó objetos dentro y no existe certeza sobre la entrega, puede ser necesario iniciar o continuar el proceso de restitución de inmueble arrendado. Dentro de ese proceso se puede solicitar una inspección judicial para verificar el estado de la propiedad. Si el juez comprueba que el inmueble se encuentra desocupado, abandonado, gravemente deteriorado o en riesgo de sufrir daños, puede ordenar su restitución provisional. Esta medida permite que el inmueble sea entregado físicamente al propietario mientras continúa el proceso”, detallan los abogados.
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