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La propiedad horizontal en Colombia cobija a edificios y conjuntos residenciales de casas y/o apartamentos. Se trata de lugares que, por lo general, confluyen dos tipos de bienes: los comunes (como las áreas comunes) y los privados (las viviendas). Una distinción que puede ser la manzana de la discordia en estas copropiedades.
Rayones en vehículos, esquinas desportilladas en pasillos, daños en fachadas, zonas verdes con afectaciones, equipamiento de gimnasio averiado, entre muchos otros, son la causa de innumerables conflictos al interior de una propiedad horizontal y la pregunta usual es: ¿Quién responde por los daños? La pelota puede pasar entre la administración y el copropietario. Por eso, lo mejor es siempre conocer la ley.
Bienes comunes
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, establece que los bienes comunes son partes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los propietarios. En esta categoría entran los muros exteriores de edificios, ascensores, parqueaderos, bombas hidráulicas, techos, tuberías, mobiliario en la recepción, equipamiento de gimnasio y, en general, todo bien que sirva para el bien común.
En caso de que el conjunto edificio esté recién construido y presenta daños en estos bienes, la Ley 1480 de 2011 establece un plazo máximo de un año para que la constructora se haga cargo de aspectos como pintura, acabados o elementos eléctricos. Si son daños que ponen en riesgo la estructura de la propiedad horizontal, se dará una garantía de 10 años.
Hay una excepción. El artículo 23 de la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, establece que un propietario de un bien privado (la persona dueña de su vivienda) al que se le asigne el uso exclusivo de un determinado bien común (como un parqueadero o un depósito) quedará obligado a “hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo”.
Bienes privados
Los bienes privados pueden entenderse como todo aquello que está de puertas para adentro en una vivienda (apartamento o casa), así como un vehículo en un parqueadero o los elementos que se tengan dentro de un depósito.
En caso de un vehículo abollado, por ejemplo, la normativa indica que se deberá aclarar el origen de dicho daño: imagine que una luz del techo se cae y golpeó su carro y lo abolló; esto puede entenderse como una falla en instalaciones y, en este caso, la responsabilidad recae en la copropiedad, es decir, a la administración. Por otro lado, si un residente por negligencia o con dolo decide “hacerle el daño” y golpear su vehículo, el conducto regular incluye identificar a la persona causante de la abolladura, quien deberá responder.
En cualquier caso, lo recomendable es que cada copropiedad cuente con un manual de convivencia donde se especifiquen las condiciones de uso de bienes comunes, así como las responsabilidades y eventuales multas cuando se trata de afectaciones a bienes privados.
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