Si 2021 fue el año de la construcción de vivienda, 2022 será el de los retos

Contra todo pronóstico, el gremio de la construcción en Colombia cierra 2021 con bombos y platillos, pues la pandemia y su fuerte coletazo en la economía no fueron suficientes para detener el desaforado apetito inmobiliario que han demostrado los colombianos en los últimos años.

Contra todo pronóstico, el gremio de la construcción en Colombia cierra 2021 con bombos y platillos, pues la pandemia y su fuerte coletazo en la economía no fueron suficientes para detener el desaforado apetito inmobiliario que han demostrado los colombianos en los últimos años.

Los constructores, agrupados en la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), dicen que este fue el año de los máximos históricos. Muestra de ello lo reflejan las ventas de vivienda, las cuales consolidaron la comercialización de 219.541 unidades en lo corrido del año, 35.281 más que las registradas en 2020 y 47.020 por encima de los números de 2019.

Más allá de lo frías e inentendibles que puedan parecer estas cifras, el vicepresidente técnico de Camacol, Edwin Chiriví, las califica como un gigantesco salto entre 2019 y 2020, pues la diferencia, de más de 47.000 unidades, es más de lo que se vendió solamente en Bogotá en lo corrido del año. Este dato cobra aún más protagonismo al entender que la capital es, por mucho, el principal territorio de comercialización de viviendas en el país, con 46.071 unidades de enero a noviembre, seguida de Valle (29.664) y Cundinamarca (28.481).

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Y aun así el negocio de la vivienda nueva parece no querer tocar techo, pues los constructores esperan cerrar el año con la comercialización de unas 240.000 unidades, mientras que el panorama les permite anticipar que la cifra para 2022 será de 250.000 y la de 2023, de 260.000. Y es bueno que el país crezca en su oferta, pues los más recientes datos del Departamento Nacional Administrativo de Estadística (DANE) muestran que en Colombia el 36,6 % de los hogares se encuentran en déficit habitacional, es decir, que el espacio de sus actuales viviendas es insuficiente o requiere ajustes.

Las cifras también muestran que la estrategia gubernamental de subsidiar vivienda está beneficiando a los más vulnerables, pues los datos de Camacol revelan que la venta de viviendas de interés social (VIS, que son las que no rebasan los 150 salarios mínimos en las grandes urbanizaciones) son las que se llevan un mayor pedazo en la torta de participación (70,4 %), seguidas del segmento medio (más de 150 salarios mínimos y menos de 500), con el 23,2 %, y el segmento alto (unidades residenciales de más de 500 salarios mínimos), que representaron el 6,3 %.

Como a un paciente en exámenes de rutina, Chiriví le toma el pulso al mercado y dictamina que la construcción de vivienda “se encuentra con buena salud”. Parte de los síntomas favorables se manifiestan en la rotación de inventario, pues una unidad pasó de esperar 10,7 meses en promedio para comercializarse en 2017, a 8,1 meses en 2021 (cifra ligeramente más alta que en 2020). Las más apetecidas son las del segmento VIS, pues su rotación pasó de 7,1 a 6,3 meses. Esto también redunda en que del total de unidades terminadas, tan solo el 4,3 % (6.600) falta por vender, una cifra que no se veía desde 2016.

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Otra de las favorables pulsaciones del mercado se deja ver en la disminución de los desistimientos (que un comprador renuncie a la promesa de compraventa), lo cual era uno de los aspectos más preocupantes en la pandemia, por la reducción de la capacidad de gasto en los hogares. Pero aún así, los colombianos demostraron priorizar sus inversiones y en lo corrido del 2021 este porcentaje fue del 9,1 %, lo que si bien no es del todo bajo, es inferior a los 12,3 % que se llegaron a registrar en julio de 2020.

Finalmente, el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, Federico Estrada, resalta que además de los subsidios gubernamentales y las bajas tasas de interés, el potencial de inversión que ha tenido la vivienda ha sido otro de los componentes importantes en este mercado. Y es que, en promedio, el metro cuadrado en Colombia registró una valorización del 4,5 % en lo corrido de 2021 (siguiendo la tendencia de años anteriores). En el país, los territorios con mayores alzas son Quindío (11,7 %), Norte de Santander (10,2 %), Huila (8,8 %), Cundinamarca (8,6 %), Córdoba y Sucre (8,6 %). Bogotá fue la que menos creció, con un 5,5 %. Todo parece indicar que invertir en esto se sigue consolidando como un buen negocio.

“Si el panorama sigue como va, y se cumplen nuestras expectativas, el sector edificador podría crecer 3,5 veces más que la economía en su conjunto, con un incremento del 17,7 % en 2022, una cifra que en términos de Producto Interno Bruto (PIB) es muy importante. Sería nuestro segundo año con un crecimiento de tal magnitud”, concluye Chiriví.

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Se ha encarecido la construcción de la vivienda

Según el DANE, a noviembre del presente año la variación en el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) anual fue del 7,36 %. Esto es 3,38 puntos porcentuales más alto que el crecimiento del año anterior. Este incremento se debe, en buena parte, a la subida en los precios de los materiales de construcción, puesto que fue el único grupo que presentó una variación superior a la media que se tenía para noviembre de 2020. Los materiales tuvieron un alza del 9,92 %, lo que aportó 6,35 puntos porcentuales a la variación total. Por otra parte, la mano de obra, el precio de la maquinaria y los equipos aportaron, en conjunto, el 1,02 % restante de dicho valor.

Por insumos, las mayores alzas para 2021, a noviembre, se presentaron en los alambres, puesto que aumentaron en un 30,64 %, cuando su variación para el mismo periodo del año anterior fue de 9,84 %. El segundo material de mayor incremento fueron las mallas, con 28,34 %, frente al 4,34 % de 2020, seguido de hierros y aceros (27,84 %) y perfiles, cables y alambres (23,32 y 23,28 %, respectivamente).

De otro lado, dos fueron los insumos cuyo valor descendió, el principal de estos fueron las alfombras, con un -2,96 % aunque el descenso fue menor que el registrado para el mismo periodo de 2020, que fue del -5,91 %. El segundo fue concretos, con el -0,73 %, cuando el año pasado tuvo un incremento del 2,97 %. Los tres materiales cuyo incremento fue menos significativo para el ICCV fueron el cemento gris, el recebo común y el contador agua con un 0,40; 0,42 y 0,79 %, respectivamente.

La variación en el ICCV nacional anual de este año es la más alta registrada desde 2010: para 2020 se ubicó en el 3,98 % y para 2019 fue del 2,83 %. No obstante, dicho valor varía dependiendo de la ciudad. Las cinco ciudades con una menor variación en el índice, frente al valor nacional, fueron Santa Marta (6,25 %), Pasto (6,44 %), Cúcuta (6,71 %), Bogotá (6,84 %) y Medellín (6,97 %). Mientras que las principales ciudades en donde el ICCV estuvo por encima del promedio nacional fueron Pereira (9,03 %), Bucaramanga (8,94 %), Armenia (8,83 %), Cali (8,27 %) y Neiva (7,95 %).

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El incierto 2022

Aunque en muchos casos los bombos y platillos son merecidos en el comportamiento que ha registrado este gremio, no todos sus indicadores son positivos. Ejemplo de esto está en el dato de productividad recientemente publicado por el DANE, el cual muestra que la productividad total de los factores (PTF) para este sector fue del -4,29 %, el tercero más bajo de la economía.

Lo anterior podría explicarse, en parte, con el repunte que tienen las VIS, las cuales se consideran un producto inmobiliario de menor generación de valor agregado. Esto se ha visto agravado con el incremento en los costos de la construcción, pues, como lo describe Chiriví, se completa un año y medio en los que estos han triplicado la inflación.

Los resultados actuales del ICCV son superiores en 2,10 % con relación al crecimiento anual de la inflación que, para noviembre de este año (el dato más reciente), se ubicó en 5,26 %.

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“Es difícil jugar con márgenes y eficiencias adicionales. La presión de costo ha sido fuerte y los insumos están creciendo a escalas del 12 %. El acero, por ejemplo, ha crecido a tasas superiores al 30 %, llegando incluso al 60 % en ciertas regiones”, comenta Chiriví.

De hecho, el presidente del Grupo Oikos, Luis Aurelio Díaz, advierte que si el Ministerio de Comercio no toma medidas para regular los precios del acero y otros insumos, la VIS se volverá inviable para 2022, además de su fuerte impacto en el arranque de proyectos estratégicos para el país, como el metro de Bogotá y algunas infraestructuras 5G.

El presidente de la Federación Internacional Inmobiliaria en Colombia, Andrés Correa, se suma a la posición de Díaz de que gran parte de la mitigación de estas alzas depende de las estrategias que implemente el Gobierno (disminuciones de aranceles y exenciones del IVA para algunos materiales), pues aunque el impacto es para todos los estratos, los más afectados son los aspirantes a una VIS, ya que allí los costos han subido un 30 %.

Aunque el porcentaje de desistimientos ha ido disminuyendo, Correa cree que, como ha pasado en España, algunos constructores desistírán de los proyectos debido al alto precio de los insumos.

Pero más allá del impacto que tendría este mercado, los compradores de vivienda serían los más afectados, pues si la cosa no termina pintando tan bien en 2022, lo más seguro es que las constructoras decidan aplazar las obras hasta que los precios se estabilicen.

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En año de elecciones para los constructores también es incierto el futuro que puedan tener los subsidios de vivienda, pues con la llegada del o la nueva habitante de la Casa de Nariño, las reglas de juego podrían cambiar en esta materia.

Aun si el panorama es favorable y se superan todos estos retos, la mano de obra calificada seguiría siendo un factor de incertidumbre. Como relatan los expertos, en el último año se han logrado recuperar unos 700.000 empleos en este sector, llegando a consolidar unos 1,5 millones de trabajos directos. No obstante, ante la creciente oferta se necesitan más manos, y aunque el desempleo sigue disparado, las contrataciones no han sido sencillas, pues hay una carencia en la formación de personas para este tipo de labores.

Finalmente hay que superar el cuello de botella que dejó la pandemia en los procedimientos legales en este sector. Se estima que entre que se concibe un proyecto y se entrega, hay de 55 a 60 trámites que se tienen que adelantar. Hay proyectos que, por ejemplo, están listos para iniciar su construcción, pero no han podido porque les hace falta permisos para talar árboles.

En suma, aunque el negocio de la construcción de viviendas celebra los positivos indicadores con los que cierra 2021, su festejo no puede descuidar lo que se avecina, que es un año cargado de retos que podrían amenazar su crecimiento.