23 Aug 2021 - 7:12 p. m.

“La fachada no tiene riesgo de colapso”: abogado sobre edificio Peñas Blancas

Juan Manuel González Garavito, apoderado de la sociedad Peñas Blancas, defiende a la constructora que hizo el lujoso edificio en Bogotá y afirma que los leves deterioros en la fachada son culpa de los copropietarios por no hacerle mantenimiento.

Redacción Investigación

Fachada Peñas Blancas
Fachada Peñas Blancas
Foto: MAURICIO ALVARADO

Un grupo de copropietarios de Peñas Blancas, uno de los edificios más lujosos de Bogotá, sigue enfrentado con la firma Escalar S.A., que lo construyó y estuvo a cargo del proyecto a través de la sociedad Peñas Blancas, hoy en liquidación. Según los demandantes, la fachada de la edificación presenta fallas desde hace varios años y ha sufrido desprendimientos, por lo que se han tenido que cerrar algunas zonas comunes, como la de los juegos de los niños, la zona verde situada al costado norte, la rampa de acceso a los parqueaderos de los visitantes y los lobbies de acceso a las tres torres que integran el conjunto inmobiliario. (Para conocer sobre las capturas contra la Primera Línea, los bloqueos en el paro nacional y otros temas de Investigación, haga clic aquí)

De un lado, los copropietarios de Peñas Blancas aseguran que la constructora es la responsable de los defectos en la fachada y debe asumir los costos de su reparación. Por el contrario, la constructora Escalar afirma que los copropietarios tienen que sacar de sus bolsillos para pagar esos deterioros, porque son ellos los que han descuidado la estructura y no han velado por su mantenimiento. Las posiciones enfrentadas llevaron el caso a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) y el Tribunal Superior de Bogotá, cuyas decisiones han favorecido a la constructora. Queda pendiente el pronunciamiento de la Secretaría de Hábitat. (La pelea por la fachada del exclusivo edificio Peñas Blancas)

Juan Manuel González Garavito, socio fundador de la firma de abogados Pinilla González Prieto (PGP) y apoderado de la sociedad Peñas Blancas en esta disputa judicial, habló con El Espectador sobre la posición de la constructora.

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Los copropietarios de Peñas Blancas dicen que la fachada se está cayendo y que algunas zonas comunes han tenido que ser cerradas. ¿Está en riesgo la fachada del edificio? ¿Cuáles son sus reales afectaciones?

La fachada del edificio no tiene ningún riesgo de colapso, ni una amenaza de ruina. Esa afirmación no la hago yo, la han hecho los peritos que intervinieron en el proceso judicial en la SIC, que fueron uniformes en señalarlo. En el año 2015, hubo un desprendimiento del 0.05% del total de la fachada, que tiene 9.408 metros cuadrados. Es inmensa. Un desprendimiento de estos se da, no porque el revestimiento haya quedado mal diseñado o construido, sino porque no tiene mantenimiento, como sucede con cualquier acabado.

Esta fachada tiene un manual de mantenimiento, con disposiciones especiales, como por ejemplo que deben hacerse inspecciones bimensuales para identificar cómo se está comportando el material de acabado. También tenían que impermeabilizarla una vez al año; hacerle un lavado especial centrifugado siquiera una vez al año; y hacerle el sellado de las juntas.

El edificio fue entregado en 2009 y, 11 años después, ninguna de estas disposiciones de mantenimiento se ha realizado. La fachada necesita mantenimiento y cuidado, y necesariamente se deteriora y se daña con el paso de los años, si no le haces mantenimiento. Y lo que se ha dañado, además, ha sido muy poco.

¿Quién es el responsable del mantenimiento de la fachada?

Los copropietarios. La garantía de la constructora por los acabados es de un año. Después del año, quienes responden son los copropietarios porque se trata de una propiedad horizontal, que tiene unos órganos de administración que han tomado decisiones que generan responsabilidad. La responsabilidad es de aquellos que han tomado decisiones a lo largo de estos 11 años de no hacer mantenimiento.

Los copropietarios dicen que durante años se que han quejado en la constructora por los problemas en la fachada, pero dicen que no han recibido respuesta. ¿Qué opina?

La ley colombiana señala que el término de garantía de un constructor, por acabados, es de un año, y por daños en construcción, es de diez años. Entonces, los copropietarios solo podían reclamar al año siguiente de la entrega, y dentro del año siguiente, el acabado de la fachada no falló, sino seis años después de la entrega, en un 0,05%. Por más que ellos acudieran a las vías judiciales, iban a perder, porque la responsabilidad ya no era del constructor, era de ellos, por el mantenimiento.

La constructora ha ganado hasta ahora la pelea judicial contra los copropietarios, pero queda pendiente un proceso en la Secretaría de Hábitat, ¿qué espera que suceda ahí?

Nuestros clientes y nosotros respetamos las decisiones administrativas y judiciales. No pretendemos en los medios de comunicación influir en los jueces o funcionarios. Debemos permitir la libertad de ellos de tomar la decisión con base a la actuado al interior de los procesos, de las pruebas legítimamente aprobadas. Si tú tienes una prueba respecto al daño de la fachada, tienes que hacerla valer en el proceso judicial, no en los medios de comunicación. Pero, como la contraparte ha vuelto mediática esta discusión, toca decirlo.

Está pendiente una decisión de la Secretaría de Hábitat, que tiene primera y segunda instancia. La Secretaría cumple una función de carácter administrativo y tiene que fallar sobre estos mismos hechos y las mismas normas legales que ya fallaron la SIC y el tribunal: decir si estos elementos de la fachada son acabados, con garantía de año; o si tiene afectación estructural, en cuyo caso la garantía es de 10 años. Esa decisión que tome la Secretaría en dos instancias, luego tiene una oportunidad ante los jueces administrativos. Cualquiera de las dos partes la puede demandar en una acción de nulidad y restablecimiento de derechos. Nosotros acudiremos a defendernos porque estamos convencidos del actuar legal y transparente de la constructora.

Los copropietarios contrataron a la Sociedad Colombiana de Ingenieros para que diera su concepto, y ésta asegura que los problemas en la fachada no son por falta de mantenimiento sino por fallas en el diseño, es decir, a cargo de la constructora. ¿Qué opina?

Los peritajes técnicos que fueron aportados de manera oportuna, tanto en los procesos judiciales de la SIC y el tribunal, y en el proceso administrativo de la Secretaría de Hábitat, fueron hechos por ingenieros miembros de la Sociedad Colombiana de Ingenieros y corredactores de las normas técnico sismorresistentes. Todos terminaron señalando que había faltado el mantenimiento a esos materiales de fachada, que no constituían elementos de carácter estructural, y que el edificio no tenía fallas estructurales ni amenazaba ruina de ninguna manera.

Ahora, después de 11 años, la Sociedad Colombiana de Ingenieros saca un dictamen que no obedece al momento de los hechos ni al momento en que debía hacerse. Es respetable pero controvertible, pero no lo voy a controvertir en medios de comunicación ni fuera de los ámbitos legales. Solo digo que es un concepto que se presentó de forma extemporánea y ya no se puede controvertir.

La defensa de los copropietarios, liderada por el exsuperintendente Pablo Felipe Robledo, ha anunciado que agotará todos los recursos hasta que la justicia le dé la razón a los copropietarios. ¿La constructora planea otras acciones?

Escuché decir que al doctor Jaime Lombana lo están contratando otros propietarios que no están de acuerdo con los propietarios que han iniciado este tipo de acciones. Eso seguro va a suceder y va a haber un enfrentamiento entre propietarios. En eso no nos meteremos, son decisiones entre ellos. Con relación a las acciones que iniciarán ellos, estamos listos para enfrentarlas. Tenemos las pruebas. Hemos acudido a solicitar declaraciones extraprocesales para miembros del consejo y la administración, porque se nos ha negado información relacionada, por ejemplo, con el presupuesto y los contratos de obras de mantenimiento realizadas al edificio, porque no hemos podido obtenerla. Nos han ocultado información. En eso estamos.

¿Por qué asegura que se ha desvalorizado Peñas Blancas?

Porque es normal que en un edificio algún acabado se dañe y haya que mantenerlo o repararlo. Lo natural de una copropiedad que quiera conservar el precio de sus inmuebles y se mantener una valorización sobre ellos, es acudir pronta y rápidamente a corregir esas fallas, a generar los arreglos necesarios para que el bien inmueble mantenga en su valor. Eso es un acto de responsabilidad de cualquier propietario. Tienes que mantenerlo para que no pierda valor. Pero hay aquí decisiones, a nuestro modo de ver equivocadas, de no hacerle mantenimiento, además de cometer el error de volver esto mediático. Ir a contar en los medios que los acabados de tu fachada no están bien, lo que hace es que el mercado de eventuales comprados de apartamentos diga: “Esperemos que esta pelea termine o que arreglen el edifico para poder comprar”. Eso me parece una posición equivocada.

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