En respuesta al editorial del 20 de febrero 2023, titulado “Buenas noticias sobre vivienda en Colombia”.
Lo que parece una continuidad del programa Mi Casa Ya en realidad no lo es. Es lamentable el análisis que se hace desde el Gobierno para justificar que los subsidios del programa Mi Casa Ya “no deben quedar en las grandes constructoras”, cuando la gráfica y la ley de Pareto te están diciendo justamente lo contrario: que el 62 % de los subsidios está distribuido en 2.800 constructoras; es decir, no hay concentración de subsidios, porque las 10 principales solo entregan el 38 %. Adicionalmente, los subsidios no son de las constructoras, sino de las familias que compraron por confianza y beneficios en proyectos que desarrollaron estas empresas.
El PND establece como meta para el cuatrienio 116.394 “hogares beneficiados con subsidio familiar de vivienda”, lo cual corresponde a 29.098 subsidios anuales, muy por debajo de los 50.000 mencionados y de los más de 65.000 que requiere el mercado de las viviendas que se vendieron en 2021 y 2022 y se entregarán en el 2023.
Los recursos están siendo redireccionados a 400.000 mejoramientos de vivienda entregados a través de convenios interadministrativos con las alcaldías, según lo planteado en el mismo documento del PND, modalidad que lleva a muchos interrogantes sobre el manejo adecuado de los recursos.
Pasamos de definir el valor máximo de salarios mínimos a la unidad de valor tributario (UVT). De entrada, disminuye en un 3,94 % el precio de la vivienda VIS y VIP para el año 2023 y desindexa al salario mínimo su valor, atándolo a la UVT, desconociendo que el 40 % del costo de construcción es mano de obra no calificada, cuyo valor aumenta con el salario mínimo. Entonces, mientras el salario mínimo creció al 16 % para el 2023, la UVT se incrementó en un 11,6 %, incluso inferior a la inflación, que estuvo en 13,12 %.
El punto más complejo y que el Gobierno no está dimensionando es el cierre financiero de las familias. Les enseño con un ejemplo: un apartamento escriturado en 150 salarios mínimos, que es el precio tope de la vivienda VIS en Colombia en 2023, vale $174 millones. La cuota inicial es de $52,2 millones, que es el 30 % que debió pagar en dos años, y le pueden aplicar algunos subsidios dependiendo de los ingresos, pero el punto crítico es el crédito.
El 70 % que se paga con crédito hipotecario hace un año estaba en tasas del 11 % E. A., aproximadamente $11.000 de cuota por cada millón prestado. Es decir, para un crédito de $121,8 millones, que es el 70 % de esa vivienda, pagaba una cuota mensual aproximada de $1’339.800, que era el 28,9 % de los ingresos para una familia que devengaba cuatro salarios mínimos y el 38,5 % si devengaba tres salarios. Van a prestarles crédito hipotecario a las familias que están en Sisbén IV.
Sin estos cambios ya se desplomaron un 27,8 % los créditos de vivienda en 2022 vs. 2021 y las ventas en enero ya caen un 50 % vs. el año anterior. ¿Buenas noticias?
* Gerente de la constructora Grupo Macana.
Por Lukas Giraldo Cardona*
