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En Colombia, el análisis del sector vivienda suele apoyarse en estadísticas nacionales de ventas, iniciaciones y licencias. Cada año se discute si el mercado sube o baja, si la construcción se desacelera o si la demanda se enfría. Sin embargo, detrás de esas cifras agregadas existe una realidad territorial mucho más compleja que rara vez aparece en el debate público.
En muchos municipios del país han pasado décadas sin que se estructure un solo proyecto urbano nuevo de vivienda.
Cuando las estadísticas muestran caídas o aumentos en ventas de vivienda VIS o VIP, en realidad reflejan lo que ocurre en los pocos territorios donde existe actividad inmobiliaria constante. Pero esa lectura no representa a una gran cantidad de municipios donde simplemente no existe oferta nueva que vender.
El problema es estructural. Cuando un municipio pasa diez, veinte o incluso treinta años sin desarrollar vivienda urbana formal, no hay base de mercado que medir. No hay lanzamientos, preventas ni iniciaciones que registrar. El mercado no cae ni crece: simplemente no existe.
A esta realidad se suma otro factor poco discutido. En muchos de estos municipios, las familias que aspiran a acceder a vivienda urbana nueva dependen principalmente de ingresos informales. Esa condición limita el acceso al crédito hipotecario tradicional y reduce la posibilidad de estructurar demanda financiable bajo los modelos bancarios convencionales.
Aunado a esto, la falta de asesoramiento real sobre modelos de acceso a vivienda abre espacios para la desinformación y para ofertas que no siempre cuentan con estructuras formales. En contextos donde no existe tradición de proyectos urbanos, esto puede derivar en estafas, desilusión y pérdida de confianza de las comunidades frente a la vivienda formal.
La situación se vuelve aún más compleja cuando los proyectos VIS y VIP se calculan en salarios mínimos. Ese mecanismo puede funcionar donde existe dinámica inmobiliaria permanente, pero en municipios olvidados muchas veces no refleja la realidad de estructurar vivienda donde durante años no se ha construido nada.
Por eso el país debería hacerse una pregunta incómoda: ¿cuántos municipios aparecen realmente en las estadísticas de vivienda y cuántos llevan décadas esperando su primer proyecto urbano?
Pedro J. Vásquez, empresario desarrollador de proyectos VIS y VIP.
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