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Separar un apartamento en Bogotá dejó de ser el primer paso de una ruta clara hacia la vivienda propia. Hoy, pese a que la capital concentra el 28 % del interés nacional en el mercado inmobiliario, luego de separar muchas veces, las familias se quedan a mitad de camino y desisten de su sueño. Las cifras en alza, en Bogotá y Cundinamarca, ayudan a dimensionar el fenómeno: entre 2018 y 2021 el promedio fue de 4.200 casos al año. En los últimos dos fue de 10.400. El panorama en 2026 es peor: en el primer trimestre se registraron 3.679, un incremento del 11,5 % frente al mismo periodo de 2025. ¿Cuáles son las causas?
Ahondando en los detalles, el 53,3 % de los compradores desiste por problemas de financiamiento y capacidad de pago. En ese punto se cruzan varios factores: no aprueban el crédito; el ingreso no alcanza para cubrir la cuota, o las condiciones cambian frente a lo que el hogar había proyectado.También aparece un dato menos visible en el proceso, que explica 25,9 % de los casos: hogares que no logran completar la cuota para vincularse al proyecto.
A ese escenario se suman las dificultades con los subsidios y, en general, con la ejecución de la política de vivienda. Aunque Bogotá ha hecho un esfuerzo para apalancar su esquema de apoyos con 27.449 subsidios, de los cuales 9.775 corresponden a la línea “Reactiva tu compra” (diseñada para hogares que se quedan a mitad del proceso), la capacidad de respuesta se empieza a quedar corta frente a la demanda.
Una alerta reciente en el Concejo, sustentada en cifras oficiales, advierte que 17.000 familias podrían perder ese respaldo en el corto plazo, debido a un faltante cercano a los $490.000 millones en el presupuesto de vivienda. Ese déficit no solo compromete la continuidad de los subsidios, sino que pone en duda la capacidad del Distrito de cumplir las metas de vivienda.
El problema no es solo de cobertura, también de articulación. La Secretaría de Hábitat ha dicho que Bogotá está asumiendo su política de vivienda con recursos propios, ya que el apoyo de la Nación se redujo. Eso deja a la ciudad con menos margen para sostener el cierre financiero de los hogares y expone una brecha entre política y ejecución.
Sobre este dato, hay algunos atisbos que parecen dar la razón a la cartera de Hábitat. Al comparar el total de subsidios de vivienda asignados, incluyendo tanto los recursos de la Nación como los otorgados por las cajas de compensación y otros esquemas concurrentes, las cifras muestran niveles similares en volumen acumulado entre el gobierno nacional anterior y el gobierno nacional actual.
Durante la administración del Estado pasada se entregaron cerca de 240.000 subsidios, mientras que en el actual Gobierno Nacional el rango se ubica entre 220.000 y 230.000. En este conteo ampliado, que agrupa distintas fuentes de financiación, la diferencia es moderada.
Por otro lado, cuando se aísla únicamente el componente nacional —principalmente el programa Mi Casa Ya—, la brecha se amplía. En el gobierno nacional anterior, los subsidios financiados directamente por la Nación superaron las 180.000 asignaciones, mientras que en el gobierno nacional actual la cifra estimada se ubica entre 120.000 y 140.000. Esto implica una reducción aproximada de entre 25 % y 35 % en este tipo de apoyos.
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Precio del suelo, ¡por el cielo!
Detrás de esas dificultades aparece otra variable. El valor del suelo en Bogotá registra un incremento sostenido en los últimos 10 años, según un estudio de la Lonja de Propiedad Raíz, que analizó 133 zonas urbanas. En zonas residenciales de alto valor, el metro cuadrado pasó de costar casi COP 6 millones en 2016 a superar los COP 12 millones en 2025, lo que implica que se duplicó en una década. En sectores de estrato medio y medio bajo, aunque los valores son menores la tendencia es creciente, con aumentos que elevan el costo de entrada al mercado formal.
El efecto no siempre es inmediato para quienes buscan comprar vivienda, pero termina sintiéndose en el resultado. A medida que el suelo se encarece, el precio de los inmuebles crece, incluso antes de la etapa de financiación. La discusión pública suele concentrarse en subsidios o tasas de interés, pero el costo del suelo sigue operando como presión constante. No solo define dónde se construye, sino quién puede acceder.
Una ciudad que arrienda
Cuando la compra no se concreta, la alternativa es el arriendo. En Bogotá, según el portal FincaRaíz, el 71 % de las búsquedas inmobiliarias se orienta a la renta, frente a un 29 % que mantiene la intención de compra. Esto responde, en buena parte, a las dificultades de comprar, pero también a una adaptación progresiva de los hogares a un mercado más exigente. Ese cambio tiene efectos visibles en la ciudad. El mercado de arriendo gana peso, los hogares ajustan sus decisiones y la vivienda deja de asociarse a la idea de tener propiedad.
Al tiempo, crecen las alertas por expansión informal, como se oyó en el Concejo de Bogotá, en un debate liderado por las cabildantes Heidy Sánchez y Quena Ribedeira, sobre el déficit habitacional cuantitativo, cercano a 18.000 hogares, como el cualitativo, con 200.000 casas en condiciones inadecuadas. Asimismo, para inicios de 2026, cerca del 35 % de los hogares en Bogotá habita en condiciones de informalidad, lo que equivale a más de 909.000 familias en riesgo habitacional, según estimaciones de Camacol Bogotá y Cundinamarca.
Esta cifra representa un aumento significativo frente al 22 % registrado en 2018, lo que evidencia que una parte creciente de la demanda no la absorbe el mercado formal. En ese contexto, mientras el acceso a vivienda formal se vuelve más exigente, la necesidad de techo encuentra soluciones por fuera del sistema. Sin dudas, el mercado atraviesa un momento de ajuste que va más allá de una coyuntura. La compra sigue siendo una aspiración, pero cada vez enfrenta más obstáculos.
El proceso ya no depende solo de la decisión del hogar, sino de un conjunto de condiciones económicas, institucionales y urbanas. Hoy la vivienda empieza a cambiar de lugar en la vida cotidiana, pues deja de ser alcanzable en el corto plazo para ser un proceso más incierto, condicionado por variables que escapan al control de las personas y las alejan de sus sueños.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
