Cuidado con la letra pequeña en los contratos de compra de vivienda

Tenga en cuenta las fechas de pago acordadas, ya que su incumplimiento puede acarrear un desistimiento.

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La compra de casa o apartamento sigue en auge. Solo en Bogotá, en el transcurso del año, se han vendido cerca de 30.000 unidades de vivienda, lo que ha significado un incremento del 42 %, si se compara con el mismo período del año anterior. Si nos remontamos a meses, e incluso años atrás, el panorama es muy similar. Este negocio parece no alcanzar techo y casi que cualquier rincón en la ciudad se está aprovechando para erigir grandes edificaciones.

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Según expertos en la materia, esta bonanza inmobiliaria se alimenta de varios factores que atraen a compradores por montones, como son los subsidios para compra de vivienda, las tasas de interés que han alcanzado mínimos históricos y la creciente oferta de las constructoras. Aunque la premisa de que “no hay mejor momento para comprar casa que el de ahora” continúa vigente, tenga en cuenta que el tema de fondo es una inversión millonaria, la cual debe pensarse con cabeza fría y aplacar la emoción.

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Es por eso que la principal recomendación es leer con detenimiento todo lo que firme o vaya a firmar (entre esto la promesa de compraventa) y, si lo considera necesario, asesórese con terceros que le puedan explicar todo ese entramado contractual. El Espectador consultó a varios profesionales para desmenuzar aquellas cláusulas y términos a los que poco se presta atención, pero que pueden causar grandes repercusiones, como lo es el tema de las arras. Pero, ¿qué son?

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Javier Franco, abogado y experto en derecho económico de la Universidad Manuela Beltrán, explica que las arras son un pago que hace el comprador para mostrar el compromiso que tiene con el negocio. Según Camacol Bogotá-Cundinamarca, no existe una ley o regulación que defina su precio (las cuales se fijan teniendo en cuenta un porcentaje del valor total del inmueble), pero que en promedio las constructoras las están acordando entre el 10 y 20 %. Es decir, si el inmueble vale $150 millones, las arras podrían costar entre $15 millones y $30 millones.

Este es uno de los temas en los que más se recomienda prestar atención a la hora de firmar promesas de compraventa y contratos, ya que si el comprador incumple con cualquiera de las cláusulas, como los pagos acordados, no se libra de pagar las arras, lo que a su vez se traduce en una considerable pérdida de dinero si se tiene en cuenta que, por ejemplo, el 20 % de una vivienda VIS que se entregará el año 2023 ronda los $30 millones.

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Es por lo anterior que muchos consideran ético que las constructoras (porque no hay nada que las obligue) informen a los posibles o promitentes compradores sobre la existencia de estas y los aspectos que las comprometen. Por ejemplo, sugerir la consulta en una entidad bancaria sobre la posibilidad de obtener un crédito hipotecario, pues se puede presentar el caso de que no lo consiga y termine sin casa y pagando las arras.

Y aunque Camacol ofrece el dato de los desistimientos en los proyectos inmobiliarios que hay en la capital, no precisa las razones por las cuales estos se presentan, pero se presume que un considerable número se da por incumplimientos contractuales por parte del comprador, un dato que no es insignificante, pues mientras que en julio de este año se vendieron 3.465 viviendas, 221 desistieron de la compra, es decir, poco más del 6 %.

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Los expertos también sugieren consultar otras letras pequeñas, como lo son las cláusulas que reglamentan las formas de pago, pues estas pueden ser muy diversas al incluir no solo los recursos propios del comprador, sino sus cesantías, subsidios de vivienda y créditos hipotecarios.

Sumado a esto están las condiciones en las que se entrega la vivienda (si es en obra gris o con acabados), pues en los contratos se estipula que el comprador deberá firmar que recibió el inmueble en buenas condiciones, por lo que será difícil presentar reclamos, posteriormente, por detalles que tal vez no haya tenido en cuenta. Del mismo modo, sugiere prestar una especial atención a la descripción del inmueble, especialmente en lo que se refiere a área privada y área construida, ubicación y disposición del espacio.

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Otra pregunta frecuente, y que no se tiene muy en cuenta al inicio de la venta es: ¿cómo se repartirán los gastos relacionados a impuestos, trámites notariales e instalación de servicios públicos? Una vez más, el llamado es a revisar con lupa los contratos, pero por lo general el tema tributario es asumido por el comprador (una vez le ha sido entregado el inmueble); lo notarial usualmente es asumido por mitades con el vendedor, mientras que en los servicios el vendedor asume la instalación de los servicios básicos (agua, luz, gas y, en ocasiones, línea telefónica) y el comprador el pago de los consumos.

También hay otros aspectos que usted debe tener en cuenta, como que si el vendedor incumple con lo contratado, y esto amerita su desistimiento unilateral, el comprador tiene derecho a recibir las arras dobladas, pero esto es algo en lo que sugerimos estudiar con detenimiento la promesa de compraventa o el contrato de compra de vivienda.

Al fin y al cabo tener casa propia no es solo el sueño de muchos, sino también una de las inversiones más importantes que se pueden hacer en la vida. Lo que los expertos recomiendan es informarse y evitar eventuales dolores de cabeza.