Constructores, a pagar para poder urbanizar el norte de Bogotá

Una de las apuestas más grandes de la administración de Enrique Peñalosa es la urbanización del borde norte de la ciudad, y la propuesta para edificar en ese sector, que se viene anunciando desde que el alcalde era candidato, empieza a tomar forma. Ya está listo el proyecto del decreto que sería la hoja de ruta para la construcción de 110.000 viviendas (40.000 de interés social) en lo que se denominará Ciudad Lagos de Torca, que, junto con la reserva Thomas Van der Hammen, es la tierra donde la administración pretende darle un desahogo al crecimiento urbanístico de la ciudad.

La iniciativa no es nueva. Las últimas tres administraciones habían intentado, a su manera, desarrollar el Plan de Ordenamiento Zonal del Norte (POZ Norte), contemplado desde el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del 2000. Sin embargo, la propuesta de la alcaldía Peñalosa tiene elementos novedosos. El principal es el papel de los privados en el proyecto, pues serían ellos los llamados a poner los recursos, la tierra y la plata para construir la infraestructura básica (vías y redes de servicios públicos) que permita el desarrollo de la Ciudad Lagos de Torca.

El Distrito pretende reunir $3,5 billones de las arcas privadas. Una tarea sin precedentes para un proyecto de este tipo en la ciudad y que parece una labor titánica, pero en la administración están confiados. Saben que lograr la meta depende, en esencia, del interés que genere, sobre todo a las firmas constructoras, la valorización de los predios e inmuebles, como consecuencia del plan que quiere desarrollar la administración.

Desde Camacol, gremio que reúne a los constructores, señalan que, si bien apenas están analizando la propuesta, de entrada califican el modelo de financiación como novedoso y resaltan que la noticia importante es que finalmente “se libera para el beneficio de la ciudad ese suelo que estuvo congelado por años y que sólo trajo ocupación y deterioro del mismo”.

Para captar esos recursos privados, el Distrito montó su propia fórmula. En principio, los particulares pueden construir hasta en el 20 % del área de sus predios. En adelante, para aumentar sus derechos de edificabilidad, que pueden llegar hasta el 220 % del tamaño del lote (en edificios de hasta 15 pisos), los propietarios tendrán que pagar con tierra o dinero. Lo recaudado iría a parar a un fideicomiso, en el que se reunirían las tierras y el dinero para construir las vías, las redes de servicios públicos necesarias para esa zona y un gran parque metropolitano, que sería más grande que el Simón Bolívar.

Los recursos estarían quietos hasta lograr el punto de equilibrio, tasado en $700.000 millones, el monto base para empezar con la construcción de un anillo vial conformado por la extensión de la avenida Boyacá y la construcción de la avenida Santa Bárbara y Guaymaral, que, junto con la prolongación de la autopista Norte y la carrera Séptima (que se gestionarán por asociaciones público-privadas), serían la primera etapa del trazado vial de esa zona.

Aunque el plazo para tener esos $700.000 millones es de 30 meses, Andrés Ortiz, secretario de Planeación, cree que incluso los podrían recoger en los seis meses después de la estructuración del fideicomiso. Lo dice porque, en la socialización, notó un buen ambiente entre privados y propietarios alrededor del proyecto. Así es como el Distrito planea desarrollar su plan sin tener que aportar grandes recursos públicos.

Sin embargo, la cuestión financiera no es la única clave del proyecto. Ciudad Lago de Torca limita con la Reserva Thomas van der Hammen, la manzana de la discordia entre partidarios de la urbanización y ambientalistas. Y aunque el POZ no incluye las 1.400 hectáreas de la reserva, varias de las vías, como la extensión de la Boyacá y algunas transversales, pasarían por esas tierras sobre las que, hasta hoy, no se puede construir.

Esa incidencia del POZ en la Van der Hammen, de hecho, ya generó voces de protesta. “Una vez más, el gobierno de Enrique Peñalosa hace gala de su analfabetismo ambiental para favorecer a especuladores inmobiliarios y urbanizar la Reserva Thomas van der Hammen”, sostuvo el concejal Manuel Sarmiento, del Polo Democrático, haciendo referencia al hecho de que en el proyecto de decreto del POZ no se tuvo en cuenta la Van der Hammen como parte de la estructura ecológica principal del borde norte de la ciudad.

Sin embargo, el secretario Ortiz sostiene que la reserva no fue tenida en cuenta como tal porque se reglamentó en el 2011 y el último POT data del 2000, es decir, aún no ha habido oportunidad para hacerlo, y sólo se incluiría como parte de esa estructura en la elaboración del nuevo POT, que tendría que ser presentado el próximo año. Lo concreto es que el Distrito, según Ortiz, adelantará los estudios necesarios para solicitar ante la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR) la sustracción de una parte de la reserva para construir esas vías. Una vez se haga la petición, será la autoridad ambiental la que determine qué y cómo se puede construir.

Desde el Distrito dicen, además, que la Ciudad Lagos de Torca es una gran apuesta ambiental, pues incluye la restauración de 34 hectáreas adicionales para el humedal Torca Guaymaral, la siembra de 95.000 árboles (hoy hay 5.000 en la zona) y, sobre todo, la construcción del Parque Metropolitano Guaymaral, un área de 150 hectáreas con alamedas y senderos. Por ahora, la CAR está estudiando el proyecto de decreto del POZ y se espera que el mes siguiente entregue su veredicto. De ser positivo, se elaboraría el decreto definitivo y se le daría vía libre a la constitución del fideicomiso adonde irían a parar los recursos privados para financiar uno de los proyectos más ambiciosos de la administración Peñalosa.

Una de las apuestas más grandes de la administración de Enrique Peñalosa es la urbanización del borde norte de la ciudad, y la propuesta para edificar en ese sector, que se viene anunciando desde que el alcalde era candidato, empieza a tomar forma. Ya está listo el proyecto del decreto que sería la hoja de ruta para la construcción de 110.000 viviendas (40.000 de interés social) en lo que se denominará Ciudad Lagos de Torca, que, junto con la reserva Thomas Van der Hammen, es la tierra donde la administración pretende darle un desahogo al crecimiento urbanístico de la ciudad.

La iniciativa no es nueva. Las últimas tres administraciones habían intentado, a su manera, desarrollar el Plan de Ordenamiento Zonal del Norte (POZ Norte), contemplado desde el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del 2000. Sin embargo, la propuesta de la alcaldía Peñalosa tiene elementos novedosos. El principal es el papel de los privados en el proyecto, pues serían ellos los llamados a poner los recursos, la tierra y la plata para construir la infraestructura básica (vías y redes de servicios públicos) que permita el desarrollo de la Ciudad Lagos de Torca.

El Distrito pretende reunir $3,5 billones de las arcas privadas. Una tarea sin precedentes para un proyecto de este tipo en la ciudad y que parece una labor titánica, pero en la administración están confiados. Saben que lograr la meta depende, en esencia, del interés que genere, sobre todo a las firmas constructoras, la valorización de los predios e inmuebles, como consecuencia del plan que quiere desarrollar la administración.

Desde Camacol, gremio que reúne a los constructores, señalan que, si bien apenas están analizando la propuesta, de entrada califican el modelo de financiación como novedoso y resaltan que la noticia importante es que finalmente “se libera para el beneficio de la ciudad ese suelo que estuvo congelado por años y que sólo trajo ocupación y deterioro del mismo”.

Para captar esos recursos privados, el Distrito montó su propia fórmula. En principio, los particulares pueden construir hasta en el 20 % del área de sus predios. En adelante, para aumentar sus derechos de edificabilidad, que pueden llegar hasta el 220 % del tamaño del lote (en edificios de hasta 15 pisos), los propietarios tendrán que pagar con tierra o dinero. Lo recaudado iría a parar a un fideicomiso, en el que se reunirían las tierras y el dinero para construir las vías, las redes de servicios públicos necesarias para esa zona y un gran parque metropolitano, que sería más grande que el Simón Bolívar.

Los recursos estarían quietos hasta lograr el punto de equilibrio, tasado en $700.000 millones, el monto base para empezar con la construcción de un anillo vial conformado por la extensión de la avenida Boyacá y la construcción de la avenida Santa Bárbara y Guaymaral, que, junto con la prolongación de la autopista Norte y la carrera Séptima (que se gestionarán por asociaciones público-privadas), serían la primera etapa del trazado vial de esa zona.

Aunque el plazo para tener esos $700.000 millones es de 30 meses, Andrés Ortiz, secretario de Planeación, cree que incluso los podrían recoger en los seis meses después de la estructuración del fideicomiso. Lo dice porque, en la socialización, notó un buen ambiente entre privados y propietarios alrededor del proyecto. Así es como el Distrito planea desarrollar su plan sin tener que aportar grandes recursos públicos.

Sin embargo, la cuestión financiera no es la única clave del proyecto. Ciudad Lago de Torca limita con la Reserva Thomas van der Hammen, la manzana de la discordia entre partidarios de la urbanización y ambientalistas. Y aunque el POZ no incluye las 1.400 hectáreas de la reserva, varias de las vías, como la extensión de la Boyacá y algunas transversales, pasarían por esas tierras sobre las que, hasta hoy, no se puede construir.

Esa incidencia del POZ en la Van der Hammen, de hecho, ya generó voces de protesta. “Una vez más, el gobierno de Enrique Peñalosa hace gala de su analfabetismo ambiental para favorecer a especuladores inmobiliarios y urbanizar la Reserva Thomas van der Hammen”, sostuvo el concejal Manuel Sarmiento, del Polo Democrático, haciendo referencia al hecho de que en el proyecto de decreto del POZ no se tuvo en cuenta la Van der Hammen como parte de la estructura ecológica principal del borde norte de la ciudad.

Sin embargo, el secretario Ortiz sostiene que la reserva no fue tenida en cuenta como tal porque se reglamentó en el 2011 y el último POT data del 2000, es decir, aún no ha habido oportunidad para hacerlo, y sólo se incluiría como parte de esa estructura en la elaboración del nuevo POT, que tendría que ser presentado el próximo año. Lo concreto es que el Distrito, según Ortiz, adelantará los estudios necesarios para solicitar ante la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR) la sustracción de una parte de la reserva para construir esas vías. Una vez se haga la petición, será la autoridad ambiental la que determine qué y cómo se puede construir.

Desde el Distrito dicen, además, que la Ciudad Lagos de Torca es una gran apuesta ambiental, pues incluye la restauración de 34 hectáreas adicionales para el humedal Torca Guaymaral, la siembra de 95.000 árboles (hoy hay 5.000 en la zona) y, sobre todo, la construcción del Parque Metropolitano Guaymaral, un área de 150 hectáreas con alamedas y senderos. Por ahora, la CAR está estudiando el proyecto de decreto del POZ y se espera que el mes siguiente entregue su veredicto. De ser positivo, se elaboraría el decreto definitivo y se le daría vía libre a la constitución del fideicomiso adonde irían a parar los recursos privados para financiar uno de los proyectos más ambiciosos de la administración Peñalosa.