Hablar de expropiación en Colombia suele activar temores históricos y lecturas políticas que no siempre ayudan a entender el debate de fondo. Aunque se trata de una figura con un marco legal claramente definido, su uso sigue generando controversias, sobre todo cuando se aplica en contextos urbanos sensibles. Eso es lo que ocurre hoy en Bogotá, tras la expedición de una resolución que desarrolla este instrumento y su aplicación por parte de los operadores urbanos del Distrito.
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Se trata de la Resolución 280 de 2025, expedida por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo). En términos formales, el acto administrativo cumple una función técnica: fijar una tabla de tarifas que deben pagar los terceros privados que concurran financieramente en los procesos de adquisición predial adelantados por la entidad. Sin embargo, su lectura aislada —y su cruce con el marco legal vigente y la experiencia territorial— ha dado lugar a interpretaciones encontradas.
Qué dice la norma y qué no
Desde el punto de vista jurídico, la resolución no crea una nueva figura de expropiación ni modifica las reglas de indemnización a los propietarios. La expropiación administrativa sigue regulada por la Constitución y la Ley 388 de 1997, que exigen utilidad pública, debido proceso e indemnización plena.
En ese contexto, la Resolución 280 se limita a establecer cuánto debe pagar un privado que decide concurrir en un proceso de adquisición predial liderado por RenoBo, como mecanismo de recuperación de costos técnicos, operativos y de gestión. Desde la entidad han insistido en que la tarifa no altera los avalúos ni incide en el valor que reciben los propietarios.
La expropiación a favor de terceros
Aun con estas aclaraciones, el debate no se agota en la legalidad formal. La discusión se intensifica al recordar que la normativa nacional sí permite la expropiación a favor de terceros en escenarios de renovación urbana, siempre que exista declaratoria de utilidad pública y que el privado financie total o parcialmente la adquisición. En los casos en que asume el 100 % de los costos, el predio puede no ingresar al patrimonio público y pasar directamente al tercero concurrente, una posibilidad prevista en la Ley 388 y su reglamentación, y que fue el principal detonante de las críticas.
Para algunos sectores resulta problemático que, con la sola declaratoria de utilidad pública, un privado pueda acceder a un predio mediante la expropiación administrativa. RenoBo ha respondido que estos procesos no se activan de forma automática, que la expropiación es excepcional y que solo se utiliza cuando fracasan las etapas de negociación voluntaria, bajo control administrativo y judicial.
El problema empieza antes de la expropiación
Para el ingeniero Hugo Camero, experto en temas urbanos, el conflicto no comienza con la expropiación, sino con la declaratoria de utilidad pública y de renovación urbana. Según explica, una vez se realiza la declaratoria, se efectúa la anotación correspondiente en el certificado de libertad y tradición, generando que el predio pierda atractivo en el mercado, se restrinjan las posibilidades de venta y, por ende, el propietario quede obligado a negociar con el operador a cargo del proyecto.
Camero no sostiene que este proceso reduzca formalmente la indemnización —que sigue basándose en avalúos oficiales—, pero sí advierte que distorsiona el mercado antes del avalúo, creando una asimetría de poder entre el propietario individual y el proyecto de gran escala.
Un debate más urbano que jurídico
Camero insiste en que el problema no se limita a la expropiación como figura jurídica, sino al modelo urbano que se construye alrededor de ella. El experto advierte que, aunque la expropiación a favor de terceros es legal, en la práctica solo puede ser utilizada por actores con alta capacidad financiera, técnica y jurídica, lo que concentra el instrumento en grandes desarrolladores.
Finalmente, Camero recalcca que la dinámica —un predio expropiado que termina en manos privadas— resulta difícil de explicar en territorios consolidados, alimentando percepciones de despojo y desplazamiento urbano evidenciadas en zonas como Fontibón y Engativá. Empero, esta lectura ha sido rechazada tanto por RenoBo como por la Secretaría Distrital de Planeación. Con estos elementos sobre la mesa, el debate alrededor de la Resolución 280 de 2025 aparece menos como una discusión de legalidad y más como una discusión de modelo urbano. No hay evidencia de actuaciones por fuera de la ley ni de recorte de derechos indemnizatorios, pero sí una pregunta de fondo: ¿qué tipo de ciudad se construye cuando el poder expropiatorio del Estado se articula de manera tan estrecha con proyectos privados?
Para Camero, el riesgo no es jurídico, sino político y social. Cuando el Estado aparece más como facilitador de la concentración del suelo que como garante del equilibrio territorial, la renovación urbana deja de percibirse como una oportunidad y comienza a vivirse como una amenaza. En ese cruce entre legalidad, planeación y legitimidad social se juega hoy el verdadero debate sobre la expropiación, los privados y el futuro urbano de Bogotá.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
