En barrios como La Candelaria, Chapinero o Teusaquillo es normal ver avisos que invitan a invertir en un mercado pujante: la vivienda de renta corta. En este segmento no se compra para vivir, sino como inversión, para inscribir el inmueble en una plataforma como AirBnB, Booking o Vrbo, y ganar el doble de lo que se obtendría con un arriendo ordinario sin correr el riesgo de lidiar con un arrendatario tradicional. Se estima que así las ganancias mensuales con un solo apartamento llegaría a los $11 millones, dependiendo de la zona y el tipo de inmueble.
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Entre las opciones de inversión hay diversidad, aunque la preferida son los apartamentos de 30 m2, en zonas céntricas, que pueden costar hasta $470 millones, un tamaño inviable para una estadía permanente y un precio difícilmente alcanzable para una familia. De ahí que estas propiedades las adquieren inversionistas, agolpados en empresas o asociaciones temporales.
La dinámica se ha fortalecido dado el crecimiento turístico de la ciudad. Solo este año, se estima, arribarán a la capital cuatro millones de extranjeros de vacaciones o negocios. En medio de esto asalta la duda: ¿hasta qué punto puede esto afectar la oferta de vivienda tradicional y ejercer presión sobre su precio de compra o alquiler? “La vivienda en esta ciudad, al menos en zonas céntricas, no se piensa para quien quiere vivir, sino para quien quiere una renta pasiva”, opina Diego Páez, experto en historia urbanística de Bogotá.
Los datos lo validan: en la capital, con casi 20.000 unidades destinadas a este negocio, se registra una espiral en crecimiento respecto a la oferta total de vivienda, la cual, según Coordenada Urbana, está en casi 40.000 unidades en los segmentos VIS y no VIS. Pero la tendencia a comprar inmuebles como inversión no es exclusiva de Bogotá. Urbes como Barcelona y Ciudad de México ya vieron cómo el turismo masivo encareció la vivienda y expulsó a sus habitantes de zonas históricas, lo cual ha suscitado movilizaciones y regulación de las autoridades. El caso más cercano es el de Medellín, en donde ya se comienzan a sentir los primeros atisbos de presión sobre la oferta inmobiliaria.
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Cifras opacas y especulación
Bogotá hoy lidera la tedencia en el país, junto a Cartagena y Medellín, pero en esas ciudades el impacto es mayor, debido a que hay una oferta global menor de inmuebles. No obstante precisar el impacto es complejo pues las cifras difieren, porque las plataformas (Airbnb, AirDNA, Airbtics, Airroi) usan criterios distintos (listados activos vs unidades operativas), y las estadísticas de vivienda destinada a renta corta no siempre coinciden con la categoría de uso (vivienda multifamiliar o alojamiento turístico), lo que complica medir el fenómeno.
Camacol Bogotá lo reconoció y habló de impulsar herramientas para lograrlo. Sobre esta confusión, El Espectador consultó con la Secretaría de Hábitat para conocer cifras y medios de control sobre este mercado, pero no obtuvo respuesta. Si bien en la capital la oferta de vivienda para renta corta aún está lejos de superar la de vivienda nueva o usada disponible para los hogares que buscan una residencia permanente, es necesario dar un paso adelante.
Daniel Santana, especialista en teorías urbanas, explica en su estudio “Los precios de la vivienda en Medellín: ¿crisis urbana coyuntural?”, como la capital antioqueña entró en el aprieto habitacional actual, con precios de alquiler y compra exorbitantes debido a la “financiarización” del mercado y a distintas formas de especulación.
En este espectro ingresan, desde luego, las viviendas destinadas para rentas cortas, cuya oferta aumenta con la especulación derivada del número de turistas, y tiene el mismo efecto: precios al alza y desplazamiento de residentes a zonas periféricas o municipios aledaños. De hecho, el experto asegura que el fenómeno no es propiamente coyuntural, sino estructural, y se extiende a gran parte de la columna inmobiliaria del país.
Los inversionistas también sufren
En paralelo, el precio de compra para inversionistas también sube. En Medellín, un aparta-suite de 52 metros en El Poblado supera los $800 millones, y en otras zonas como Laureles, también de interés, pueden llegar a costar $600 millones; en Bogotá, las micro-unidades del centro se cotizan entre los $400 millones y los $600 millones, lo cual eleva el umbral, incluso para quienes desean invertir en este frente. De ahí, que incluso los inversionistas de estas ciudades estén mirando a otras urbes, como Barranquilla y Pereira.
Ricardo Vives Guerra, Gerente de Promotora Casa Verde, inmobiliaria pionera en desarrollar proyectos de esta índole en el malecón de Barranquilla, opina que “es un destino muy interesante por temas tradicionales de inversión inmobiliaria, valorización, potencial de arrendamiento y usufructo de renta las cortas, todo eso, pero también un tema de oportunidad de momento. Hoy Barranquilla tiene un precio de metro cuadrado comparativamente más bajo que Bogotá, Cali, Medellín y Cartagena”.
De hecho, proyectos como Vive Río y Malecón 72, en Barranquilla, valen la mitad de lo que cuesta un proyecto orientado para rentas cortas en Bogotá, por lo cual, en vista de la subienda evidenciada, es posible que el capital inversionista comience a dirigirse a este tipo de proyectos. Vives, en su rol como desarrollador, promueve otra práctica de equilibrio para este panorama: construcción de vivienda orientada para renta corta (Malecón 72) pero también viviendas adecuadas para que la gente vaya a vivir allí (Vive Río).
Por lo tanto, la regulación en la ciudad, como apostilla el experto en ventas inmobiliarias, Jaime Rivas, no solo beneficiaria a los pobladores, sino “a los propios inversionistas, sobre todo a los pequeños y a quienes deseen rentar sus capitales en el siempre seguro mercado inmobiliario. Salvaguardar de la especulación genera más dinamismo y permite que más actores entren a competir en el mercado”, apostilla.
Políticas para evitar lo peor
El POT tiene su propio instrumento para impulsar la densificación de la ciudad a través de piezas de ciudad conocidas como actuaciones estratégicas (AE). La joya de esa política es la Actuación Estratégica ZIBo: 392 hectáreas en el occidente, listas para recibir derechos de construcción y habilitar vivienda. RenoBo, el operador urbano, ya gestiona alianzas con desarrolladores. Evidentemente, dada la tendencia ya mencionada, resulta probable que gran parte de los derechos de construcción se conviertan en viviendas para rentas cortas.
La pregunta es si estos instrumentos públicos terminarán alimentando el mercado especulativo, como alertan con otras AE, entre ellas el Distrito Aeroportuario, con un potencial de casi 14.000 viviendas. Si las licencias para vivienda multifamiliar pueden transformarse en “coliving” turístico, ¿qué frena a los inversionistas para convertir las nuevas torres de ZIBo en un enclave de hospedajes turísticos?
RenoBo aclaró que el POT de Bogotá incluye una Política de Protección a Moradores y Actividades Productivas, que ordena que los instrumentos de planeación, como lo es ZIBo, cumplan con unos mínimos que fomenten la permanencia de sus habitantes tradicionales. En ese sentido, en la formulación de su AE, RenoBo adelantó un diagnóstico para identificar los posibles riesgos de desplazamiento de la población y del tejido económico local.
Por su parte, Elkín Velásquez, director de ONU-Hábitat, advierte que la financiarización de vivienda y el déficit habitacional son problemas estructurales en la región, por lo cual deben existir “políticas claras que garanticen que el crecimiento urbano no expulse a sus residentes”.
El reto es político y urgente: diferenciar vivienda para habitar y para rentar; establecer topes de uso turístico; fortalecer el monitoreo, y proteger a quienes quieren vivir en el centro. La capital tiene una oportunidad: demostrar que se puede atraer inversión sin sacrificar el derecho a la vivienda ni el tejido de los barrios.
Continúe leyendo en la sección: “Bogotá puede sacarle provecho al Día Mundial de las Ciudades”: ONU-Hábitat.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
