Arriendos, el problema de tener a todos contentos

52 % de los arriendos en Colombia son informales. / Getty Images

El pasado 31 de marzo, el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, anunció una serie de medidas con las que el Gobierno busca darle un respiro a quienes no pueden cumplir con sus obligaciones de arriendo durante la emergencia sanitaria por el COVID-19.

Según Malagón, quedará prohibido el desalojo de quienes vivan u operen negocios bajo arriendo durante el tiempo que dure la contingencia y hasta dos meses después. En el mismo período se congelarán los cánones de arrendamiento, es decir, no se podrá incrementar el costo de los arriendos, y se prorrogará el plazo de quienes no puedan pagar en el marco de la cuarentena. Además, los acuerdos de pago que se generen entre arrendadores y arrendatarios estarán desprovistos de penalidad.

Lea también: Gobierno prohíbe desalojo de arrendatarios durante emergencia por coronavirus

Ante el anuncio, las voces de protesta no se hicieron esperar, pues los arrendatarios pedían que se congelaran los pagos por completo y no que se aplazaran. Sin embargo, los arrendadores afirman que la medida hará que sus inquilinos dejen de pagarles durante tres meses aun cuando tengan los recursos para saldar sus deudas.

Al respecto, el ministro ha sido enfático en que las medidas buscan ayudar a ambos sectores, pues tanto los arrendadores como quienes viven en alquiler son vulnerables en estos momentos. Según estimativos del Ministerio de Vivienda y la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), 92 % de los inquilinos del país son de estratos 1, 2 y 3 y 85 % de las personas que se sostienen de esta renta también pertenecen a dichos estratos.

Para varios analistas, las medidas anunciadas podrían perjudicar a las micro, pequeñas y medianas empresas. “Si la economía se para tres meses, habrá sectores que no se van a recuperar y muchos están dentro de estos arriendos”, opina Guillermo Sinisterra, profesor de la Universidad Javeriana y experto en economía urbana y regional. “Se le postergó la angustia a las mipymes, pero en unos meses quedarán endeudadas. Es la crónica de una muerte anunciada”.

Para aliviar la carga de este sector, el presidente Duque anunció que expedirá un decreto que habilitará al Gobierno para financiar la nómina de las mipymes por tres meses hasta por cinco salarios mínimos, con la condición de que estas unidades productivas no despidan trabajadores. Esto se dará a través de títulos de deuda que emitirán las mipymes dentro del sistema financiero y que serán garantizados por el Gobierno. La ayuda se suma a otras líneas de crédito para empresarios y microempresarios lanzadas en el marco de la contingencia.

Otros analistas, como Ana María Urrego, abogada vinculada al consultorio jurídico de la Universidad del Rosario, creen que las medidas anunciadas funcionarán en tanto sean utilizadas por quienes realmente lo necesitan. Urrego afirma, por ejemplo, que ha recibido casos de arrendatarios que amenazan con dejar el local durante la crisis para presionar a los arrendadores a que hagan concesiones más amplias.

“Este beneficio es para personas a las que les hayan suspendido el contrato, que tengan una licencia no remunerada o microempresarios que necesitan pagar nómina, por ejemplo. Pero hay que decirle al arrendatario que, si tiene el flujo económico para pagarlo ahora, lo pague. Va a ser una deuda a futuro que de todas formas tendrá que asumir”, asegura.

Llegando a acuerdos

Marina* y Álvaro Muñoz* son una pareja de adultos mayores cuyos ingresos dependen de una sola pensión y de la renta de locales de vivienda y comerciales. Con la emergencia sanitaria, que ha suspendido el funcionamiento de miles de industrias en todo el país, la pareja también ha visto truncadas sus finanzas.

“Algunas personas ya nos han avisado que no van a poder pagar, otras no han pagado y tampoco han dicho nada”, asegura Marina. “Nunca hemos vivido con la sola pensión. La renta es prácticamente nuestro ingreso de toda la vida”.

Para esta pareja, que debe permanecer aislada hasta mayo por su edad, la única solución es llegar a un acuerdo con sus arrendatarios. “Tratando de colaborarnos mutuamente, hemos pensado en dividirnos los gastos. Tocaría hacer eso en vez de nada”, cuenta Marina. Justamente, Fedelonjas y el Gobierno han aconsejado a arrendadores y arrendatarios que se sienten a negociar y cedan en ciertos términos que los beneficien a ambos.

Le puede interesar: Construcción, un herido al que le llegó una pandemia

“Los contratos de arrendamiento están vigentes y no ha habido ningún llamado a su inclumplimiento”, aseguró Daniel Vásquez, presidente del gremio de inmobiliarias. “Para el colombiano que realmente se vea afectado en su bolsillo, el llamado es a que se busquen fórmulas de arreglo acordes. Hay que tener un alto grado de solidaridad y conciencia de esta situación”, añadió.

La mejor salida parece recaer en la buena voluntad de las partes para llegar a un acuerdo, pues en la actual coyuntura se da la paradoja de que ambas partes se necesitan entre sí para sobrevivir.

Actualmente, algunos propietarios están llevando a cabo sus propios arreglos o han concedido más plazos de los que estipula el Gobierno. El Espectador conoció el caso de empresarios que arriendan hasta 250 locales comerciales en Bogotá y que contemplan la posibilidad de cobrar solo la mitad y diferir el pago restante a seis meses.

La Alcaldía de Bogotá, por su parte, prepara un programa especial mediante el cual facilitará un auxilio de arrendamiento a hogares pobres y vulnerables, definidos por el sisbén III y IV, así como también a la población que perdió sus ingresos por la emergencia. No obstante, la ayuda no cobija a propietarios de viviendas (salvo a quienes hayan sido despojados, las hayan tenido que abandonar o que fueran destruidas en emergencias, desastres naturales o por el conflicto armado interno) ni cubre a migrantes en la ciudad.

¿Qué están haciendo otros países?

Aunque la prórroga en los pagos y el congelamiento de los cánones de arrendamiento pueden ser impopulares, de hecho son medidas similares a las que se han tomado en otros países durante la pandemia.

En Argentina, por ejemplo, el presidente Alberto Fernández firmó dos decretos que suspenden los desalojos, prorrogan los contratos y congelan el valor mensual del alquiler hasta el 30 de septiembre, fecha a la que también se extenderán los plazos de pago. Están exentos de la norma quienes acrediten que dependen del alquiler para cubrir sus necesidades básicas, según detallaron medios locales.

En otros lugares, como España, tampoco se condonaron las rentas, lo que llevó a una huelga de arrendatarios a principios de abril. El Gobierno decretó que los arrendatarios, cuya economía haya sido afectada por la pandemia, pueden solicitar un microcrédito sin intereses ni comisiones con el aval del Estado para pagar hasta seis meses de alquiler.

En Francia, las grandes ayudas han sido para empresarios de todos los tamaños. El presidente Emmanuel Macron anunció un rescate por 300.000 millones de euros para las empresas y ordenó el cese de las facturas de servicios y alquiler para las mipymes en dificultades. También informó que el Gobierno asumirá los créditos de los franceses.

*Los nombres fueron cambiados por petición de las personas.