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En 20 días el país conocerá si 72 de al menos 93 decretos legislativos que ha expedido el gobierno de Iván Duque a lo largo de esta emergencia sanitaria por el nuevo coronavirus se han ajustado -o no- a la Constitución. Así lo explicó el presidente de la Corte Constitucional, el magistrado Alberto Rojas Ríos, quien explicó también que, por tratarse de decretos de emergencia, los términos se reducen a una tercera parte. Es decir, los integrantes de este alto tribunal tendrán que poner el pie en el acelerador para tener resueltos estos controles constitucionales en cuestión de semanas. Y aunque se trata de un control automático, ello no ha evitado que ciudadanos envíen a esta alta corte demandas para manifestarse en contra de las decisiones del gobierno. Una, que se sabía causaría molestias, tiene que ver con los arriendos de locales comerciales.
Molestia de los arrendadores
Del paquete de decretos que ha firmado el gobierno de Iván Duque, para hacerle frente a la crisis por la pandemia del coronavirus, hay un en especial que tiene molesto a sector comercial del país. Se trata del documento número 579 de 2020 en el que el ejecutivo oficializó las medidas en materia de arrendamiento, entre ellas la prohibición de desalojo de quienes vivan u operen negocios bajo alquiler, el congelamiento de los precios de arriendo y una regla para que, tanto arrendadores como arrendatarios, deberán decidir las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes hasta el 30 de junio. La decisión fue bien recibida pues el derecho a la vivienda debe ser protegida por encima de cualquier otro.(En contexto: Arriendos: estas son las medidas decretadas por el Gobierno durante la pandemia)
Sin embargo, a la Corte Constitucional llegó una demanda en contra de este decreto pues considera que no es lo mismo un contrato de arrendamiento de una casa que el de un establecimiento comercial. El abogado Javier Alfonso Martínez es el autor de esta demanda, en la que explicó que los negocios de establecimientos comerciales son completamente diferentes a los de viviendas pues, entre otras cosas, en el primero no existe un derecho constitucional de por medio. Y que, además, mientras que en el segundo el bien solo se utiliza como vivienda, en los comerciales se utilizan para sacarle un provecho económico.
Además, explicó el abogado, el canón de arrendamiento que existe en una vivienda es diferente en los establecimientos comerciales pues en estos hay factores que juegan un rol fundamental a la hora de tasar su precio, y que son diferentes a los que solo existen en los contratos de casas (la condición del inmueble). Estos son: “La afluencia de público que concurre, el tipo de público que concurre, la visibilidad del mismo, el fácil acceso vehicular y peatonal entre otros, y estos elementos ante la situación de aislamiento incierto en su duración, generan un desequilibrio en la ecuación del contrato”, dice el recurso judicial.
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Esta demanda coincide con un preocupante comunicado de prensa que emitió el pasado 19 de abril la Confederación Nacional de Comerciantes de la Noche, Turismo y Servicios (Confedecont). En el documento, propietarios de bares, discotecas, restaurantes, hoteles, entre otros, anunciaron una quiebra masiva si el decreto demandado por Martínez queda tal y como está. “Vemos la imposibilidad de cumplir las obligaciones inherentes al ejercicio de nuestra actividad, toda vez que por motivos de fuerza mayor, como es la orden del Gobierno de no poder desarrollar nuestra actividad comercial, lo cual nos imposibilita recursos propios y necesarios para poder cumplir con el pago de los mismos”, señala el comunicado de prensa.
Javier Alfonso Martínez agregó que el decreto pone al arrendatario en una obligación excesivamente onerosa pues lo obliga a pagar el valor total del canon, “con el conocimiento que en muchos contratos comerciales la prestación de usar y gozar del inmueble en las condiciones establecidas en el contrato no es posible en este momento y tal situación debe ser negociada y acordada por las partes sin intervención del gobierno”. Para el abogado, esta medida obstruye la libertad económica pues le da garantías a una sola parte del negocio, lo que pondría contra la pared a los arrendatarios, quienes no tendrían otra opción que terminar unilateralmente el contrato (lo que implicaría miles de demandas).
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La demanda explica además que, en este caso, el gobierno estaría atribuyéndose poderes que no tendría por qué tenerlas. “La ley está imponiendo expresamente obligaciones monetarias en favor de la otra parte, y tal situación invade el espectro de la rama jurisdiccional pues son los jueces los llamados a establecer ante un proceso con garantías procesales, si en caso de imposibilidad de acuerdo del pago de cánones, el arrendatario deba pagar total o parcialmente el valor de los mismos”, señala el abogado Martínez, quien agrega que la decisión del ejecutivo habría ayudado a evitar una congestión judicial, pero, en todo caso dice la demanda, estas reglas no las podría imponer el gobierno.
Otro de los puntos demandados es el que tiene que ver con el plazo para pagar estos cánones. De acuerdo con el decreto, todos los contratos de arrendamiento que se venzan o estipulen la entrega los inmuebles dentro del lapso de la emergencia social, se prorrogarán hasta el 30 de junio de 2020 (esto incluye el pago de los cánones). Para Martínez, esta medida está por fuera fuera del contexto de la equidad y la solidaridad por la que debería siempre buscar el Estado. “Por fuera de la voluntad y de la libertad contractual, se obliga a pagar cánones de arrendamiento sobre un inmueble sobre el cual ya culminaron sus obligaciones contractuales y con el agravante de no poderlo usar para los fines contratados”.
De igual manera, añade el recurso judicial, se genera un perjuicio para el arrendador, pues al no poder poner en arriendo nuevamente el inmueble, cercena la posibilidad de que otra persona de un comercio distinto al afectado pueda arrendarlo. El abogado Martínez asegura que la decisión del gobierno no contempló las posturas de Fenalco, que representa al gremio de comerciantes, “quien debió participar en la construcción de la presente norma a efectos de evitar tales transgresiones, pues los comerciantes representan una parte fundamental de la economía colombiana y son usuarios y consumidores del sector inmobiliario en su mayoría”.
Ante esta realidad, los sectores aglomerados en Confedecont se declararon en un estado de insolvencia y quiebra masiva, que lleva al cierre inmediato de todos los establecimientos. Con el recurso judicial del abogado Martínez, ahora será la Corte Constitucional la que debe estudiar la demanda, la cual, de todas maneras, ya iba a hacer una revisión obligatoria de este tipo de decretos. El alto tribunal tiene la última palabra.
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