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El más reciente reporte del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) sobre financiación de vivienda en el cuarto trimestre de 2025 deja una fotografía ambivalente: el valor de los desembolsos crece con fuerza, pero el número de viviendas financiadas cae.
A precios constantes —es decir, descontando el efecto de la inflación y comparando en términos reales— los desembolsos sumaron COP 3,79 billones, con un aumento anual de 10,3 %. Sin embargo, las unidades financiadas bajaron 3,2 %, hasta 52.168 viviendas. Más recursos en circulación, pero menos hogares accediendo al crédito.
El crecimiento de 10,3 % en el valor total se explica principalmente por:
- Créditos hipotecarios tradicionales: COP 3,15 billones (+6,9 %).
- Leasing habitacional (una modalidad en la que el banco compra el inmueble y el hogar paga un canon con opción de compra): +30,4 %.
En los últimos doce meses a diciembre de 2025, los desembolsos reales crecieron 19,7 %. Sin embargo, el número total de soluciones financiadas apenas aumentó 1,6 %.
Esto puede estar asociado a mayores precios de la vivienda, montos de los créditos más altos o a un perfil de comprador con mayor capacidad de endeudamiento.
Vivienda nueva pierde dinamismo en unidades
Aunque el valor desembolsado para vivienda nueva creció 8,8 % real, el número de créditos nuevos viene cayendo desde 2023:
- 45.621 (2023).
- 40.498 (2024).
- 38.552 (2025).
En vivienda de interés social (VIS), el valor financiado aumentó 7,3 % en créditos tradicionales, pero el componente con subsidio se desplomó 46,1 %. En contraste, la VIS sin subsidio creció 71,3 %.
Esto sugiere un ajuste en que pesa menos el apoyo directo y aumenta la participación de hogares que acceden sin subsidio. El mercado se está moviendo hacia compradores con mayor capacidad financiera, en un contexto donde la política pública de subsidios se quedó estancada sin “Mi Casa Ya”.
Vivienda usada gana terreno
El crédito para vivienda usada creció 13,4 % real en valor y 7 % en créditos tradicionales.
Desde 2023, las unidades financiadas de vivienda usada han aumentado de manera constante. Es un patrón consistente con ciclos de desaceleración: cuando la construcción pierde tracción, el mercado secundario absorbe parte de la demanda.
La vivienda usada requiere menores tiempos de entrega, menos incertidumbre constructiva y, en muchos casos, precios más negociables.
El auge del leasing habitacional
El leasing creció 34,5 % en valor corriente y 30,4 % en términos reales en el trimestre. En los últimos doce meses, su expansión fue de 56,4 %.
Aunque representa una porción menor del total frente al crédito hipotecario tradicional, es la modalidad que más dinamismo aporta. En número de operaciones, aumentó 21,5 %, mientras los créditos tradicionales cayeron 5 %.
El leasing ofrece flexibilidad inicial y puede facilitar la aprobación en ciertos perfiles de riesgo.
¿Dónde se están comprando casas en Colombia?
Cuatro territorios —Bogotá, Antioquia, Valle del Cauca y Cundinamarca— concentraron 72,6 % del valor desembolsado en créditos de vivienda.
En términos demográficos, el 56 % de los créditos se otorgó a personas entre 25 y 39 años; el 37,9 % del valor se concentró en el rango de 30 a 39 años.
Y las mujeres recibieron el 52,4 % de los desembolsos en número de operaciones, mientras los hombres el 47,6 %.
En líneas generales, se mueve más dinero, pero en menos hogares. El aumento en el valor de los desembolsos no refleja una expansión masiva del acceso, sino un encarecimiento de las operaciones o una mayor concentración en segmentos con capacidad de pago. La caída sostenida en créditos de vivienda nueva refuerza la idea de una demanda a medias o, en dado caso, más selectiva, mientras la vivienda usada y el leasing ganan protagonismo como alternativas.
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