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El mercado de vivienda atraviesa una desaceleración que ya no se explica únicamente por una menor demanda. Las cifras del primer semestre de 2026 muestran que el problema se está trasladando hacia la construcción misma: cada vez se lanzan menos proyectos, se inician menos obras y el inventario comienza a reducirse, una combinación que amenaza con limitar la capacidad del sector para responder cuando el mercado recupere dinamismo.
El balance elaborado por Grupo Cibest, con base en cifras de Camacol y el DANE, muestra que entre enero y junio se vendieron 78.423 viviendas, una caída de 9,9 % frente al mismo periodo del año pasado.
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Aunque el segmento VIS resistió mejor, con un descenso de 6,6 %, la vivienda No VIS retrocedió 16,5 %, reflejando un consumidor más cauteloso para las compras de mayor valor. En conjunto, las ventas siguen 12,1 % por debajo de los niveles de 2019 y 40,7 % frente al máximo alcanzado en 2022.
La preocupación en los frentes de obra
Durante el primer semestre comenzaron a construirse apenas 49.223 viviendas, una contracción de 19,6 % anual. Es el segundo registro más bajo desde 2010 y quedó apenas 209 unidades por encima del mínimo histórico. El golpe volvió a concentrarse en la vivienda de interés social, donde las iniciaciones cayeron 25,6 %, mientras la No VIS disminuyó 5,6 %, según el balance del Grupo Cibest.
Vale recordar que las iniciaciones son el puente entre la comercialización y la construcción efectiva. De modo que cuando ese indicador cae durante varios meses consecutivos, el efecto termina trasladándose al empleo, a la demanda de materiales, a los proveedores y, finalmente, a la oferta disponible de vivienda.
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La desaceleración también aparece en el origen del ciclo inmobiliario. Entre enero y junio se lanzaron 61.512 viviendas nuevas, 15,8 % menos que un año atrás y casi la mitad del máximo registrado en 2022. Para los analistas, esta reducción refleja que los desarrolladores siguen postergando decisiones de inversión ante un entorno de menor demanda e incertidumbre sobre subsidios, financiación y reglas para el sector. “Sin estas condiciones, la inversión en nuevos proyectos seguirá contenida”, señala el balance.
El inventario continúa adelgazando
La oferta disponible cerró junio en 160.959 viviendas, 1,3 % menos que un año atrás. Aunque el descenso parece moderado, la reducción se concentra en la vivienda VIS, cuyo inventario cayó 3,4 %, justamente el segmento donde se concentra la mayor parte de las ventas. En contraste, la oferta No VIS aumentó 2 %, modificando la composición del mercado.
El comportamiento tampoco fue uniforme entre regiones. Bogotá y Cundinamarca lograron aumentar sus ventas 1,5 % durante el semestre, mientras Antioquia registró una caída de 18,5 % y el Valle del Cauca sufrió uno de los mayores retrocesos del país, con una disminución de 32,9 %.
A ese panorama se suma otra presión: construir sigue siendo más costoso. En mayo, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones reportó una variación anual de 6,3 %, superior a la inflación, impulsada principalmente por el aumento en los costos laborales tras el incremento del salario mínimo (23 %).
La combinación de menores ventas, menos proyectos nuevos y una construcción que pierde ritmo dibuja un riesgo a la vista para el sector. Si la demanda logra recuperarse en los próximos años, podría encontrarse con un mercado que hoy está construyendo menos viviendas de las que necesitará mañana.
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