Bogotá llevó a cabo la primera subasta de Certificados de Derechos de Construcción, con el fin de obtener recursos para la compra de predios de zonas de importancia ecológica como los Cerros Orientales y la reserva Thomas Van der Hammen. Este mecanismo, que se ha implementado en ciudades como Nueva York, es la primera vez que se aplica en Colombia y siendo pionera la capital. ¿La ventaja? Permite a los gobiernos locales adquirir suelo en reservas, sin necesidad de sacar del presupuesto, ni a través de deuda.
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La primera salida, se podría decir, fue un éxito. Las entidades del Distrito a cargo (Planeación, Ambiente y Renobo) subastaron alrededor de 287.517 certificados (a COP $205.000 cada uno) y negociaron 204.814 (71,2%,), logrando un recaudo de COP $41.987 millones. Los principales compradores fueron cinco constructoras: Inversiones y Construcciones INCOL S.A.S., Coandes S.A.S., Marval S.A.S., Construcciones Buen Vivir S.A.S. y Constructora Las Galias S.A.S., con un precio de corte de COP 205.000 por unidad.
Aunque en esta primera subasta apenas se ofertó el 4% del potencial total del instrumento, el cual se calcula en 6 millones de certificados, la cifra marca el inicio de una etapa que hasta ahora estaba en el papel y que se propone resolver un problema concreto: financiar la compra de suelo ambiental (corredor de los cerros orientales y reserva Van der Hammen), para restaurarlos y consolidar la Estructura Ecológica Principal, en una ciudad donde los metros cuadrados, en su mayoría, sigue en manos privadas.
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¿Cómo funciona el mecanismo?
El instrumento hace parte de la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, incluida en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Con este mecanismo, el Distrito emite certificados que habilitan mayor edificabilidad en zonas específicas, en este caso de actuaciones estratégicas (zonas de renovación urbana en entornos de grandes servicios metropolitanos), y los desarrolladores urbanos los compran para poder ampliar sus proyectos.
Si bien, el mecanismo, en principio, contemplaba la transferencia directa de derechos de construcción a quienes cedieran hectáreas en zona de interés ambiental, el Decreto 564 de 2025 introdujo un cambio al permitir la emisión anticipada y la venta en subastas, lo que hace posible recaudar dinero antes de concretar la compra de los predios. También amplió el uso de los recursos, que ya no se limitan a la adquisición de tierra, sino que pueden destinarse a restauración y manejo ambiental.
En este sentido, tras la reforma, el modelo funciona por dos vías. La primera es la negociación directa con propietarios de predios en zonas protegidas, quienes pueden transferir sus predios al Distrito a cambio de derechos de construcción en otras áreas, y la segunda es la negociación de los certificados en el mercado y usar el dinero para comprar predios. Este segundo camino es el que acaba de activarse con la subasta y marca una diferencia frente al diseño inicial del instrumento, porque introduce una lógica en la que los derechos se transan primero y el suelo se adquiere después.
La secretaria de Ambiente, Adriana Soto, manifestó que este proceso (el de restauración) es el más importante tras la incorporación de predios al inventario distrital. En primer lugar, porque algunos no han recibido el manejo ambiental adecuado, por lo cual hace falta efectuar un diagnóstico, para luego pasar a una etapa de siembras o reposición por especies nativas e, incluso, otros trabajos que permitan recuperar la vocación de humedal de la reserva.
Por lo tanto, los recursos monetarios obtenidos durante el ejercicio no se pueden entender solo por su función bruta de adquisición predial, sino también como un elemento para financiar el proceso de restauración.
¿Dónde se va a construir?
El efecto del instrumento no se queda en el suelo que se busca proteger. También se refleja en las zonas donde se habilita mayor edificabilidad. La subasta activó 25,09 hectáreas en áreas centrales estratégicas, como la Zona Industrial de Bogotá, donde se podrán desarrollar nuevos proyectos. Estas zonas cuentan con acceso a infraestructura y servicios, y concentran el aumento de capacidad constructiva que resulta de la compra de certificados.
El modelo busca trasladar el crecimiento hacia sectores con mejores condiciones urbanas, mientras canaliza recursos hacia la conservación ambiental. Asimismo, las secretarias de Hábitat, Vanessa Velasco, y de Planeación, Ursula Ablanqué, destacan que la mayoría de las viviendas habilitadas a través de estos suelos serán VIS y VIP, con lo cual esperan acercar a las personas de bajos y medianos ingresos a las áreas de trabajo y de transporte público.
¿Qué viene tras la subasta?
De momento, la Secretaría de Ambiente irá a la reserva Van der Hammen a recibir la primera escritura de predios, que adquirió a través del mecanismo original: cesión voluntaria a cambio de derechos de construcción. La porción de suelo a recibir será de nueve hectáreas, de las 200 que esta administración planea adquirir antes de que termine su mandato.
De estas 200, 133 se comprarán con COP $41.000 millones que llegaron por la subasta. Esos recursos, explicó el gerente de RenoBo, Carlos Felipe Reyes, irán directamente a una fiducia en donde permanecerán hasta que se surtan los trámites prediales correspondientes para la compra de los predios.
La reserva Thomas van der Hammen, con una extensión de 1.395 hectáreas en el norte de Bogotá, la declararon en 2011 zona de protección ambiental, debido a su papel de conectar los Cerros Orientales con el río Bogotá. Sin embargo, el 94 % de los predios están en manos de privados, en su mayoría constructores y fondos de inversión, que los adquirieron décadas atrás cuando se hablaba de urbanizarla. Debido a su condición de zona protegida, el suelo quedó congelado, sin planes de restauración y sin prestar los servicios ecosistémicos que una ciudad como Bogotá, vulnerable al cambio climático.
En este contexto, con los COP $41.000 millones y las 9 hectáreas entregadas, Bogotá apenas es un pequeño paso para adquirir las franjas restantes no solo de la reserva, sino de otras zonas clave de los cerros orientales.
Dudas sobre el alcance
El Decreto 564 de 2025 introdujo ajustes que han reconfigurado el instrumento. La posibilidad de emitir certificados de manera anticipada y venderlos en subasta amplía la capacidad de recaudo, pero también cambia la relación directa entre los derechos y las zonas específicas que se busca proteger. Algunos sectores han cuestionado que se haya eliminado la necesidad de vincular la compra de certificados con áreas como la Van der Hammen o los Cerros Orientales, lo que reduce el anclaje territorial del mecanismo.
Las críticas también apuntan a un cambio en la lógica de adquisición. El modelo original estaba centrado en la negociación voluntaria con propietarios, mientras que la nueva configuración permite acumular recursos y decidir posteriormente cómo se utilizarán. En ese escenario, dicen críticos del proceso como la experta en urbanismo y representante del Gobierno Nacional ante la CAR, María Mercedes Maldonado, el instrumento podría terminar financiando distintas formas de adquisición de suelo, no solo acuerdos voluntarios.
Un mecanismo en marcha y un resultado por demostrar
La subasta marca el inicio de una fase operativa que aún está lejos de su objetivo principal. El instrumento ya funciona en el mercado y en la regulación, pero su impacto dependerá de su capacidad para traducir los recursos recaudados en la adquisición efectiva de predios en áreas como la Van der Hammen, y de la gestión predial de los mismos, que logren gestionar las carteras encargadas.
La ciudad puso en marcha una herramienta para financiar la conservación en un contexto de propiedad privada del suelo y presión urbana constante, pero ahora, lo que está por verse es si ese mecanismo logra cerrar la brecha entre la intención de proteger y la capacidad real de hacerlo.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
