Quedan menos de cinco días para que se venza el plazo de pagar el predial con el 10 % de descuento y, como suele pasar cada año, hay varios ciudadanos que se quejan por el incremento del impuesto. Asimismo, una gran parte de los capitalinos no saben si lo que están pagando es lo justo o si realmente tienen motivos para reclamar. En efecto, la cuenta no es fácil de entender. Basta mirar un hecho diciente: sin importar si su predio se valorizó o se desvalorizó (como en algunos sectores), el impuesto aumentó en la mayor parte de los casos. También hay curiosidades como ésta: mientras el avalúo subió en promedio 7 % en toda Bogotá, hay zonas, como Sumapaz, donde aumentó casi 400 %.
El cálculo del predial tiene en cuenta varios componentes. En primer lugar está la valorización de cada predio, en la que se tienen en cuenta el efecto de las obras nuevas construidas en sus inmediaciones y la actividad económica de la zona. El segundo depende del Consejo Superior de Política Fiscal (Confis), que fija todos los años el porcentaje del avalúo comercial que define el avalúo catastral (en diciembre redujo los porcentajes en los estratos 1, 2 y 3). El tercero es el ajuste por equidad, medida que existe desde 2008 en Bogotá para limitar los aumentos del predial. Es un descuento adicional al que se da por pronto pago y que les ha ahorrado cerca de $1 billón a los contribuyentes.
Teniendo en cuenta estas variables, se tiene que de 2,4 millones de predios que pagan predial en Bogotá, al menos en 1,5 millones aumentó el avalúo y, de paso, el impuesto. Sin embargo, hay un caso particular: en al menos 500.000 predios, pese a haberse desvalorizado, también aumentó el cobro en comparación con 2015. Tan sólo 253.000 terrenos se vieron realmente beneficiados por una reducción del gravamen y hay 78.000 lotes que pagarán lo mismo que el año pasado.
Particularidades
Al analizar los datos relativos al cobro del impuesto en Bogotá se encuentran otras particularidades. Por ejemplo, aunque la gran mayoría de predios se valorizaron en toda la ciudad, hay un caso especial: el cambio más brusco ocurrió en Sumapaz, donde la variación en el avalúo catastral creció 400 %. La justificación es que la última actualización catastral fue en 2006. Es decir, desde hace nueve años no se revisaban los valores de estos predios y apenas el año pasado el Catastro ajustó sus precios a la dinámica del mercado inmobiliario.
Sin embargo, “el impuesto predial en la zona no creció más del 22 %, debido a la aplicación del ajuste por equidad. Es decir, por este mecanismo el impuesto de la localidad se reduce 18 %, lo que mitiga el impacto del crecimiento del avalúo”, explicó Beatriz Arbeláez, secretaria de Hacienda.
Otra de las curiosidades del predial que se pagará este año es que las localidades donde se concentra la mayor cantidad de predios de personas de bajos recursos fueron donde más creció el impuesto. Mientras en Usaquén y Chapinero aumentó cerca de 9 %, en Ciudad Bolívar (19 %), Bosa (18 %) y Tunjuelito (17 %) fue casi el doble. Sin embargo, la Secretaría de Hacienda justifica el incremento en estas zonas con el importante crecimiento de la actividad inmobiliaria.
Las cifras de la entidad distrital indican que en Bosa el metro cuadrado para una casa estaba en $601.790 en 2010 y llegó a $1’576.577 en el año 2015, lo cual indica que el sector se valorizó 162 % en cinco años. Esto pone en evidencia la alta valorización de la localidad, que se traduce en un incremento de la base gravable.
En el caso de Tunjuelito, gran parte de su valorización se debe a la importante actividad comercial de los barrios ubicados cerca de la avenida Primero de Mayo. Asimismo se destacan en esta zona los apartamentos de Ciudad Tunal, pues dentro de esta urbanización y en sus alrededores hay toda serie de servicios y equipamientos urbanos. Por tal razón, en el año 2010 el precio por metro cuadrado (según ofertas de apartamentos) era de $1’350.575 y para el año 2015 pasó a $2’177.966, lo que representa un crecimiento del 60 % en cinco años.
Por último, en Ciudad Bolívar la oferta inmobiliaria está marcada por la informalidad de arriendo de habitaciones, de pequeñas casas y de apartamentos, edificaciones que no cumplen con los estándares de construcción. No obstante, debido a que el Distrito ha venido legalizando barrios en los últimos años, cerca de 400, ha llevado a una mejora en la infraestructura y equipamientos en la localidad que hacen que los valores de los predios aumenten.
Pese al crecimiento de la actividad económica en estas localidades de estratos bajos, el exsecretario de Hacienda Ricardo Bonilla considera que tales niveles de crecimiento en el predial son perjudiciales. “El ajuste por equidad ya no ayuda tanto a los propietarios de los predios de estas partes de la ciudad, y este año están sintiendo una carga tributaria importante. Por esto considero que la Alcaldía y el Concejo de Bogotá deberían contemplar la posibilidad de condonar una parte del predial que se debe pagar en los barrios de menores ingresos de la capital”.