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La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera anunció una decisión favorable a un inversionista que reclamaba la devolución del dinero entregado para adquirir derechos fiduciarios sobre el componente comercial del BD Bacatá, el edificio más grande del país. El valor por reintegrar, incluida la actualización monetaria, superaría los COP 950 millones, de acuerdo con el abogado del demandante.
La decisión cuestiona la actuación de Acción Fiduciaria durante la estructuración y ejecución del proyecto que planteaba, originalmente, la construcción de un complejo hotelero y un centro comercial en el rascacielos de 240 metros. En la audiencia, la autoridad judicial concluyó que la entidad no agotó los deberes profesionales relacionados con el estudio de la viabilidad económica y la previsión de los riesgos que rodeaban la construcción.
El fallo aparece justo cuando el complejo intenta dejar atrás más de una década de retrasos a través de una nueva estrutura de negocio. A principios de este año, la torre inconclusa cambió su nombre a Bogotá Tower 2862 y entró en un nuevo proceso de financiación, construcción y venta que busca convertir el antiguo proyecto hotelero en un desarrollo principalmente residencial.
Sin embargo, esta reactivación inmobiliaria no extingue las reclamaciones surgidas durante la etapa del BD Bacatá. En este sentido, la decisión conocida este lunes corresponde precisamente a uno de los compradores afectados por aquel modelo de financiación.
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La sentencia de la Superfinanciera
Durante la última audiencia la Delegatura anticipó que accederá a las pretensiones de la demanda. Allí se indicó que la sentencia escrita se expedirá dentro de los diez días hábiles siguientes debido al volumen de pruebas y análisis.
Por esa razón, todavía no es posible establecer con precisión todas las órdenes, los argumentos jurídicos, el cálculo definitivo de la condena ni los recursos que presentará Acción Fiduciaria.
El monto superior a COP 950 millones y el plazo de 15 días para efectuar el reintegro fueron informados por Jhon Morales, abogado del inversionista. Por otro lado, ese término comenzaría después de que la providencia quede ejecutoriada, lo que significa que la obligación no necesariamente tendrá que cumplirse de inmediato.
La Superfinanciera actuó como juez
La decisión tampoco corresponde a una multa administrativa impuesta por el organismo de vigilancia. La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera actuó como juez dentro de una controversia contractual entre un consumidor financiero y una entidad vigilada.
Esta diferencia importa porque la condena busca reparar al demandante del proceso y no ingresar recursos al Estado como ocurriría con una sanción, según explicaron algunos socios del falido producto comercial que también tienen frentes jurídicos abiertos contra Acción Fiduciaria.
Según el sentido del fallo comunicado durante la audiencia, Acción Fiduciaria no habría cumplido todos los deberes que le correspondían como administradora profesional del negocio. Por lo tanto, la Delegatura puso el foco en la evaluación de la factibilidad económica del proyecto y en las obligaciones de previsión exigibles a una fiduciaria.
Asimismo, Morales sostuvo que otro elemento examinado fue la entrada parcial en operación del componente comercial cuando la construcción completa aún no había sido entregada. De acuerdo con su interpretación de los contratos, existía una restricción que impedía comenzar esa fase en esas condiciones.
Vale la pena resaltar que el centro comercial había iniciado actividades con establecimientos abiertos al público mientras otros componentes del complejo seguían pendientes.
Desde 2018 ya existían reclamaciones de inversionistas que preguntaban por las utilidades de los locales en funcionamiento. Incluso, pese a que en ese componente comercial ya hay algunos establecimientos funcionando, como un gimnasio, un supermercado y hasta un café, los inversionistas negaban cualquier tipo de rendimiento o retribución por dicha actividad.
El fallo solo beneficia directamente al demandante
La orden conocida corresponde a un proceso individual adelantado por el representado del abogado Morales. Esto significa que Acción Fiduciaria no deberá devolver automáticamente el dinero a todos los compradores de derechos fiduciarios del BD Bacatá.
Sin embargo, el abogado afirmó que la sentencia constituiría un precedente para los demás afectados. Si bien, esa expresión requiere cautela, una decisión individual puede servir como referencia y aportar argumentos para procesos semejantes, aunque cada inversionista deberá reclamar, demostrar las condiciones de su contrato y acreditar los perjuicios sufridos.
Tampoco todos los compradores se encuentran en la misma situación. El proyecto se dividió en patrimonios autónomos y negocios vinculados con apartamentos, oficinas, comercios, hotel y hotel de larga estancia. Las obligaciones, fechas, pagos y riesgos varían según el contrato firmado.
Ya existen antecedentes de decisiones contra Acción Fiduciaria por otras fases del Bacatá. En una sentencia de 2023 relacionada con el componente hotelero, la Delegatura de la Superfinanciera recordó que una fiduciaria puede responder con sus propios bienes cuando incumple sus funciones u omite los deberes derivados de su condición profesional.
En aquella providencia, la autoridad rechazó el argumento según el cual el comprador solo tenía relación con el patrimonio autónomo. Consideró que los beneficiarios de derechos fiduciarios son consumidores financieros y pueden reclamar directamente por la conducta de la sociedad que administra el fideicomiso.
Historia de un modelo sin respuestas
El BD Bacatá comenzó a estructurarse desde 2009 mediante un esquema de financiación colectiva basado en derechos fiduciarios conocidos como Fidis. Cerca de 4.200 personas habrían participado en el proyecto, de acuerdo con las cifras divulgadas entonces por sus promotores.
Quienes compraban estos derechos aportaban dinero para financiar determinados componentes del edificio y esperaban recibir rendimientos cuando entraran en operación. Su inversión no equivalía necesariamente a la compra de un local, una habitación o una oficina individual.
La construcción comenzó en 2011 y debía terminar varios años después. Las dificultades de cimentación, los cambios en el cronograma y la falta de recursos prolongaron las obras. En junio de 2018 se detuvo la construcción de la torre sur.
Solo los componentes de hotel y hotel de larga estancia reunieron más de 2.400 inversionistas y aportes cercanos a $167.500 millones. Mientras tanto, los apartamentos de la torre norte y algunas oficinas y áreas comerciales lograron entrar en funcionamiento.
La situación empeoró con la insolvencia de BD Promotores Colombia, sociedad encabezada por el empresario español Venerando Lamelas. La compañía entró en liquidación judicial en 2021, mientras los inversionistas reclamaban información sobre el destino de sus aportes, la terminación de la construcción y el pago de las rentabilidades ofrecidas.
El edificio inició otra etapa
El complejo intenta ahora reactivarse bajo el nombre Bogotá Tower 2862. TotalCo, firma liderada por Giovanni Vargas, asumió el desarrollo de la torre sur, que originalmente tendría un uso hotelero y será transformada en un proyecto residencial.
El plan contempla 577 apartamentos, espacios comerciales y zonas comunes. La terminación requeriría una inversión cercana a $100.000 millones, de los cuales unos $30.000 millones serían aportados por TotalCo y el resto provendría principalmente de financiación bancaria.
Una parte de los antiguos inversionistas recibió la posibilidad de reunir sus derechos fiduciarios y negociarlos para vincularse a las nuevas unidades. Para marzo de 2026, 50 apartamentos habían sido acordados con antiguos titulares de Fidis, mientras otros 230 contaban con promesas de compraventa, según la información publicada sobre la reestructuración del proyecto.
La nueva etapa utiliza derechos inmobiliarios asociados con unidades concretas, una estructura diferente de los Fidis utilizados para financiar el antiguo proyecto. Acción Fiduciaria continúa vinculada a la administración fiduciaria de la operación.
La licencia para cambiar el uso hotelero por residencial fue aprobada en febrero de 2026. Los promotores plantean terminar la torre más alta, habilitar los apartamentos y aprovechar la renovación del centro, incluida la futura operación de la primera línea del metro.
La reactivación no resuelve todos los reclamos
La recuperación física del edificio y las demandas de los antiguos inversionistas avanzan por vías diferentes. Los acuerdos para ingresar al nuevo proyecto ofrecen una salida a algunos titulares de Fidis, mientras otros continúan buscando la devolución del dinero o una reparación judicial.
En contravía, el fallo anunciado representa una decisión importante para uno de esos inversionistas porque atribuye responsabilidad directa a la fiduciaria por el cumplimiento de sus deberes profesionales. Su alcance real dependerá de la sentencia escrita, de los eventuales recursos y de la manera como otros jueces evalúen contratos semejantes.
Por el momento, Acción Fiduciaria deberá pronunciarse formalmente una vez sea notificada de la sentencia. Hasta entonces, resulta prematuro presentar la devolución de los $950 millones como una obligación definitiva o extender sus efectos a los miles de compradores vinculados con el antiguo BD Bacatá, según lo comentado por otros inversionistas a este diario.
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Por Redacción Bogotá
