La letra pequeña del ladrillo: el dilema de comprar vivienda nueva en Bogotá

Los constructores de vivienda en Bogotá pidieron auxilio varias veces, en los últimos años, ante el estancamiento del sector. Dado su peso en la economía, la administración atendió su llamado y aumentó la inversión a través de subsidios que, de a poco, han permitido revertir la situación. Sin embargo, ahora el llamado lo hacen los compradores que, en contraste con la mejora del sector, dicen sentirse solos frente a los abusos de las constructoras.

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Mientras Camacol registró un aumento de ventas en 2024 (54.000 viviendas), la Personería también mostró un incremento, pero de quejas. Son 150 en el último año, relacionadas con adiciones a los contratos de compra de viviendas de interés social y prioritaria (VIS y VIP), con “cláusulas abusivas”. Dice la Personería que esto suele redactarlo una de las partes sin que la otra pueda discutir los términos.

Las quejas más comunes son retrasos injustificados de los proyectos, incrementos abruptos del precio, líos con la calidad y los acabados respecto a lo pactado, y cuotas extraordinarias antes de la escrituración. Con base en esto, El Espectador conoció las historias de compradores insatisfechos cuyo sueño de comprar casa se convirtió en una travesía de sobrecostos y dilemas.

Tanta demora para nada

A finales de 2020, mientras el mundo padecía las consecuencias de la pandemia, Marcela Arango dio el primer paso a un sueño: tener casa propia. Eligió el proyecto Mistral Cuatro Vientos, de constructora Bolívar. Eran cuatro torres de 23 metros, con apartamentos de 41 a 50 m2 de área construida y sin acabados, por 175 salarios mínimos. Las características eran de un proyecto no VIS, aunque poco convencional, pues los entregaban sin acabados, mesón ni sanitario.

No obstante, Arango dice que la información la tergiversaron a lo largo de su proceso de compra, cuya entrega, además, se retrasó un año. En primer lugar, dice, las condiciones eran de un apartamento VIS, en obra gris, que entregarían a finales de 2023. Aunque la promesa de compraventa se firmó apenas en junio de 2024 y el apartamento lo entregaron en noviembre.

El lío fue que en la promesa la constructora dijo que entregaría el apartamento sin ducha, sanitario, lavadero, mesón de cocina y estufa. Esto correspondía a un proyecto en obra negra y no en obra gris, según la reglamentación colombiana. Este último punto es clave, ya que según el Código de Vivienda, un apartamento en obra negra no es habitable, a diferencia de uno en obra gris.

Al percatarse, Marcela le reclamó a la constructora, la cual le respondió que los planos especificaban las condiciones de entrega y que la vivienda era habitable. Insatisfecha, fue a la Secretaría de Hábitat, donde le dijeron que antes debía recibir la vivienda. Ante esto la recibió, no sin antes dejar constancia de que recibía una caja de cuatro paredes, con piso de cemento a desnivel, sin cocina, ni baño, ni instalaciones de servicios públicos.

Hoy la queja ante Hábitat está en trámite, proceso en el que se dio cuenta de que las cláusulas de garantía que la constructora presentó ante la Secretaría de Hábitat fueron diferentes a las que les presentaron a los compradores. En este momento, Marcela y su esposo no solo siguen pagando arriendo, sino que tuvieron que adquirir una deuda de $20 millones para hacer habitable el inmueble.

Las quejas son minoritarias, dice el gremio de la construcción

Edwin Chiriví, gerente de Camacol para Bogotá y Cundinamarca, menciona que se encuentra trabajando atentamente con la Personería y la Secretaría del Hábitat para mejorar este tipo de experiencias en la cadena de valor, la cual va desde la sala de ventas hasta la entrega del apartamento. Sin embargo, resalta que este tipo de quejas representan un volumen minoritario respecto al total de experiencias de venta que las constructoras llevan a cabo. “En Bogotá y Cundinamarca se comercializan cerca de 54.000 unidades de vivienda, frente a las 150 denuncias que publicó la Personería. Sin necesidad de minimizar, aunque es un dato que nos obliga a identificar el problema, las denuncias no representan un volumen significativo respecto a las unidades de vivienda que comercializamos”. De igual forma, Chiriví comenta que existen múltiples factores que inciden en este tipo de inconvenientes, como las de tipo exógeno, es decir, las que no dependen del desarrollador.

Bajo esta misma línea, el abogado inmobiliario, Diego Sarmiento, explica que cualquier tipo de retraso en la entrega de proyectos representa un costo adicional para las constructoras. Sin embargo, con base en su experiencia atendiendo clientes insatisfechos, ha evidenciado con preocupación como la mayoría de estos costos suelen ser trasladados, al menos en su mayoría, a los compradores de vivienda. Por ello, explica, “es fundamental que cualquier otrosí que firmen en el proceso de compra de vivienda, y que esté motivado por cualquier tipo de causa, como puntos de equilibrio, licencias y demás, sea revisado por un abogado de confianza”. El acompañamiento con un experto, dice él, cobra más relevancia en procesos de compra de vivienda sobre planos, que es en donde está el mayor grueso de letra menuda en los contratos, y el que arrastra una gran parte de las inconformidades del consumidor.

Cobros abusivos

En el proyecto de Mistral, el caso de Marcela no es el único. Johanna Contreras es otra denunciante, pero su caso es más insólito. Al igual que su vecina, Contreras recibió el apartamento en obra negra y empezó la remodelación para ocuparlo. Cuando todo estaba casi listo para la mudanza, una llamada de la constructora le generó un nuevo dolor de cabeza: le afirmaron que por un error de diseño se les había olvidado instalar el tubo del agua caliente y debían romper. Ese lapsus lo destrozaba todo.

Esto no solo interrumpió sus planes de mudanza, sino que generó incomodidades que, aunque fueron reparadas gracias a la presión pública de Johanna, fue un claro incumplimiento de la constructora. Empero, la odisea de Contreras no terminó ahí. Cuando quedaba poco para firmar escrituras, la constructora le aseguró que, debido a un incumplimiento con el plan de pagos, debía desembolsar $4 millones o desistir de la compra.

El problema era que ella había pagado la vivienda de contado, sin crédito. “Me asesoré de un amigo que trabaja con constructoras y me señaló: ‘Págalo y que te entreguen el apartamento’. Esta es una estrategia con la que siempre salen para que uno se canse y desista. Luego ellos ya venden el apartamento a un precio mucho mayor”, explicó. Dicho esto, Johanna pagó y luego tuvo que dar otra pelea para que le devolvieran el dinero. Otros no contaron con igual suerte.

La historia de Marcela y Johana se repite, pero con otros proyectos en la región. Por ejemplo, el caso de Milena Gamba, quien compró un apartamento en La Calera a la constructora Cusezar, que tiene humedades, problemas de muros y no han entregado las áreas comunes, o el caso de Daniel Parra, habitante del conjunto Balcones del Sol II (Soacha), que tiene humedades y líos con el agua que no ha resuelto la constructora. Para completar, le cobraron de más. “Nos dijeron que el valor estaba congelado, pero cuando llegó el momento de escriturar nos comentaron que había subido por costos de materiales. Si no pagábamos, perdíamos el apartamento y la cuota inicial”.

Así como estas quejas, hay varias que señalan a las constructoras de entregar las viviendas tarde y luego aumentar el costo de las viviendas por encima de lo proyectado, lo que pone a los clientes, en su mayoría de VIS, en una encrucijada: “Pagar o perder su vivienda y el dinero aportado”. El debate de vivienda digna, que cobra fuerza, no debe dejar de lado la experiencia de los usuarios.

Con todo y la importancia que tiene el sector en la economía, no puede ser que los salvavidas solo sean para los constructores, mientras los sueños de los ciudadanos permanezcan náufragos en el mar de la incertidumbre y el oleaje brusco de los entresijos legales y burocráticos.

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