Bogotá volvió a pasarse por el escáner catastral y el resultado, como era de esperarse, no arrojó una instantánea estática, sino más bien una película en movimiento. Lo hizo a través del más reciente estudio de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, el cual confirmó que en 2025 el valor inmobiliario de la ciudad llegó a COP 945 billones, con un crecimiento cercano al 3 % frente al año anterior.
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Al mismo tiempo, el inventario alcanzó 2.965.917 predios y 312 millones de metros cuadrados construidos, cifras que, leídas en conjunto, dan pistas claras sobre cómo está cambiando la ciudad en las entrañas de sus límites.
La publicación del nuevo censo llegó en pleno auge de los debates urbanos sobre el futuro de una ciudad que continúa repensándose a lo largo de las discusiones sobre modelos de ordenamiento, renovación urbana y límites a la expansión, todo bajo la venia de un POT que ya cumple cuatro años de implementación. En ese orden de ideas, el catastro pone sobre la mesa datos que permiten salir del ruido político y observar, con más calma, qué está pasando realmente en el territorio.
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¿Fin de la expansión de Bogotá?
Lo primero que confirma el estudio es que Bogotá sigue creciendo, pero no como lo venía haciendo. Por un lado, el número de predios aumentó alrededor del 2,6 % en un solo año, al pasar de cerca de 2,89 millones a casi 2,97 millones. Ese crecimiento vino acompañado de más construcción y de un aumento sostenido en el valor del suelo.
Para la directora de Catastro Bogotá, Olga Lucía López Morales, la lectura conjunta de estas cifras es clara. Según explicó en entrevista con El Espectador, lo que se está observando no es una ciudad que se expande sobre nuevos suelos, sino una que se densifica “porque el área libre es cada vez más escasa y los desarrollos se dan, sobre todo, en altura”.
En la práctica, buena parte de los nuevos predios incorporados corresponden a propiedad horizontal, principalmente de uso residencial, lo cual consolida la premisa de que Bogotá entró oficialmente en la era habitacional de los conjuntos cerrados. Esa forma de crecimiento no es nueva, pero sí cada vez más dominante. En 2026, la propiedad horizontal ya representa el 69,8 % del total de predios, casi un punto porcentual más que el año anterior, lo que confirma una tendencia que se repite año tras año.
Más metros construidos, más valor concentrado
Durante el último año, Bogotá sumó cerca de 6 millones de metros cuadrados, un crecimiento del 1,9 %. Sin embargo, como explicó la directora López Morales, en la mayoría de los casos esas nuevas áreas no corresponden a predios completamente nuevos, sino a construcciones levantadas sobre lotes que ya existían. Es decir, que la ciudad se está transformando reutilizando su propio suelo. En paralelo, el valor catastral acompaña ese proceso. En solo un año pasó de $918 billones a $945 billones, un salto significativo que refleja, en términos técnicos, una ciudad más costosa y más intensamente aprovechada.
Este gráfico permite ver el resultado acumulado de ese proceso a lo largo de la última década, y refleja que el número total de predios crece de forma sostenida, sin saltos abruptos ni retrocesos.
Valorización, densificación y presión sobre la vivienda
Hasta este punto, el censo describe lo que ocurre en la dinámica predial de Bogotá, pero sin cuestionarse por las implicaciones, dado su mero rol descriptivo y de evidencia. A este respecto, allende los datos, la valorización sostenida del suelo representa un síntoma del ejercicio de una presión directa sobre el precio de la vivienda, en especial en zonas de renovación urbana, para el arquitecto Daniel Aldana.
“La economía urbana ha estudiado este fenómeno durante décadas. Edward Glaeser, por ejemplo, ha mostrado cómo en ciudades con suelo escaso y alta demanda el mercado tiende a intensificar el uso del territorio para absorber el aumento de precios. A su vez, Neil Smith explicó desde los años ochenta, con su teoría del rent gap, que la brecha entre el valor actual del suelo y su potencial futuro es uno de los motores de la renovación urbana”, apostilló el experto.
En Bogotá, esa presión se traduce en una adaptación concreta del mercado residencial. No solo se construye más en altura, sino que las viviendas tienden a ser más pequeñas, lo cual ha suscitado otro debate en términos demográficos (una ciudad con familias cada vez más pequeñas y viejas) y la dignificación del hábitat.
Los datos catastrales muestran que los apartamentos de menos de 40 metros cuadrados ganan participación dentro del total de predios residenciales en propiedad horizontal, mientras las viviendas de mayor tamaño pierden peso. La propia directora de Catastro lo resumió con claridad al señalar que casi toda el área construida nueva es residencial, se da en propiedad horizontal y corresponde cada vez más a unidades reducidas.
La ciudad vertical y sus tensiones
Este ajuste del tamaño de la vivienda va de la mano con el crecimiento en altura. Construir más pisos permite repartir el costo del suelo y hacer viables proyectos en zonas donde el precio del lote ya no admite desarrollos de baja densidad. Sin embargo, advierte el experto, la literatura urbana advierte que la verticalización no es una solución neutra.
“Estudios sobre ciudad compacta, como los de Peter Newman y Jeffrey Kenworthy, han señalado que la densificación puede traer beneficios en términos de sostenibilidad, siempre que esté acompañada de infraestructura adecuada y buena calidad urbana. Cuando eso no ocurre, aparecen tensiones en servicios públicos, problemas de escala urbana y conflictos en el paisaje”, acotó Aldana.
Y agregó que “en contextos como el bogotano, donde muchas redes fueron diseñadas para densidades más bajas, el crecimiento en altura plantea retos adicionales. La ciudad gana metros y valor, pero también acumula presiones que no siempre se resuelven al mismo ritmo”, sentenció.
Alternativas a la torre como única respuesta
Frente a ese escenario, la discusión académica y técnica ha planteado caminos intermedios. Investigaciones del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional y de centros como el CEDE de la Universidad de los Andes han insistido en la importancia de la densidad media y la mezcla de tipologías como alternativas a la verticalización extrema.
Estos enfoques buscan aumentar población y actividad sin romper de forma abrupta la escala barrial, al tiempo que distribuyen mejor la carga sobre servicios y espacio público. No eliminan el impacto de la valorización del suelo, pero sí ofrecen herramientas para gestionarlo de manera más equilibrada.
Una ciudad que se adapta bajo presión
Cuando se ponen en diálogo las distintas variables del censo, la historia se vuelve más clara. El valor del suelo crece con rapidez, la propiedad horizontal se consolida como forma dominante y la vivienda se ajusta reduciendo su tamaño.
La comparación indexada entre valorización y propiedad horizontal muestra que el ritmo del valor supera con creces el de la transformación residencial.
El nuevo censo catastral no ofrece respuestas cerradas, pero sí evidencia tendencias difíciles de ignorar. Bogotá es hoy una ciudad más valiosa, más densa y más fragmentada. Lo cierto es, de acuerdo con el censo, que la capital está creciendo en los últimos años sin expandirse y concentrando valor en un suelo cada vez más escaso.
Detrás de los COP 945 billones, de los casi tres millones de predios y de los millones de metros construidos, lo que aparece es una pregunta de fondo. Cómo lograr que esa transformación urbana no solo sea eficiente desde el mercado, sino también habitable, equitativa y sostenible. El catastro, al menos, ya puso los datos sobre la mesa, y el debate sobre qué hacer con ellos apenas comienza.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
