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¿Cómo Catastro avalúa un predio?
Dentro de las funciones de mantener al día el inventario de los bienes inmuebles en el Distrito Capital, la entidad de manera permanente realiza el proceso de Actualización Catastral que consiste en adelantar un conjunto de actividades destinadas a identificar, incorporar o rectificar los cambios o inconsistencias en la información catastral durante un periodo determinado. Todos los años actualizamos estos datos en Bogotá. En este proceso se actualiza la información física, jurídica y económica de los bienes inmuebles, esta última con el fin de determinar el valor o avalúo catastral de los mismos. El procedimiento empleado para identificar y capturar los cambios en la dinámica urbana y del mercado inmobiliario por el proceso de Actualización Catastral dentro del Censo Inmobiliario de la Ciudad, de acuerdo con la normatividad vigente.
¿Cómo se llega al valor estimado de un inmueble?
Nosotros hacemos todo un estudio de cómo ha sido el comportamiento del mercado inmobiliario de la ciudad, yendo al terreno, buscando todas las ofertas de venta y arriendo que hay y también tenemos fuentes secundarias, que son como Finca Raíz, Metro Cuadrado y de ahí obtenemos información económica.
La determinación de valores unitarios para las construcciones o edificaciones, es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica para cada tipo de construcción, el valor en el mercado inmobiliario, de tal manera que realizándose el respectivo modelamiento econométrico se obtiene el valor de la construcción de los predios en Propiedad Horizontal (valor integral) y para los predios en no propiedad horizontal se construyen tablas de valor donde se consideran entre otras variables la tipología de la construcción, la estructura, acabados principales, baño, cocina, la edad o vetustez, uso, etc, incluyendo variables exógenas y endógenas.
En la Perseverancia hay susto por el bajón de precios. Algunas casas pasaron a costar hasta una tercera parte de su valor catastral del 2023, ¿qué pasó?
Respecto del caso específico de los predios de La Perseverancia, cabe aclarar que el Decreto Distrital 190 de 2004 fue el instrumento técnico y normativo que ordenó el territorio de Bogotá hasta el 29 de diciembre de 2021, fecha en la cual se expidió el Decreto Distrital 555 de 2021 “Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.”. Esta revisión del ordenamiento de Bogotá redefinió en su artículo 41. La Estructura Ecológica Principal-EEP, y con ello generó nuevas categorías para describir todos los elementos bióticos y abióticos que dan sustento a los procesos ecológicos esenciales del territorio.
En este caso en particular verificando la información de la Base de Datos Geográfica Corporativa de la Secretaría Distrital de Planeación (BDGC), se observa que según el Decreto 555 de 2021, los predios objeto de su consulta se encuentran en su totalidad en suelo protegido, clasificados como áreas para la producción agrícola y ganadera y la explotación de recursos naturales – Suelos de protección- área Rural, condición dada por el Decreto 555 de 2021. Con en esto, la asignación del avalúo catastral para la vigencia 2024 para el sector de interés, consideró, entre otros, como técnicamente es requerido, la norma urbanística, la cual determinó que el mismo corresponde a suelo de protección.
¿Por qué se devalúa un predio que está en área protegida?
Los predios que se encuentran en suelo de protección “cuya finalidad principal es la preservación, conservación, restauración, uso y manejo sostenible de los recursos naturales renovables, los cuales brindan la capacidad de soporte para el desarrollo socioeconómico de las poblaciones” tienen restringida la posibilidad de urbanizarse, en consecuencia, tanto su valor comercial como su avalúo catastral es inferior al de los predios que no tienen esta restricción.
¿Cómo se define el valor de un predio que está en un área protegida?
Consultado los planos de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas para la vigencia 2024, el valor de terreno asignado por el proceso de actualización catastral corresponde al valor de suelo protegido (el cual está definido según la metodología de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital- UAECD, como el valor de terreno del rural de la localidad donde se ubique o del más cercano a este, más el urbanismo con que cuente la zona), de acuerdo con lo descrito, el valor de terreno para esta vigencia es de $152.500 el metro cuadrado.
¿En el caso de ‘La Perse’, qué se puede hacer? ¿Cómo han atendido las quejas ciudadanas?
Hay un trámite que se llama revisión de avalúo y es el mecanismo para que el usuario que no está de acuerdo, presenta sus pruebas y nosotros tenemos por ley tres meses para dar respuesta. Hemos hecho mesas con ellos y recibimos la comunicación de la Junta de Acción Comunal. Todo esto, está en trámite. Lo que pasa es que nosotros solo seguimos la directriz del Decreto 555 (POT). Nosotros no nos podemos salir de ahí, sabemos que el hecho de estar en suelo de protección, ya implica una afectación grande que es esa zona, pues no debería poderse construir una de esas casas, pero la realidad es que ya está construido.
¿Se ha presentado devaluación como la de la Perseverancia en otras zonas de Bogotá?
Sí. El POT trajo varios, como una zona que comprende la parte urbana de la calle 161 entre Séptima y Novena. En esa zona hay un canal y el POT lo puso como zona de protección, la comunidad también se alertó, pero mientras la capa no cambie el avalúo sigue igual.
Así es el procedimiento detallado de avalúo
El procedimiento empleado para identificar y capturar los cambios en la dinámica urbana y del mercado inmobiliario por el proceso de Actualización Catastral tiene las siguientes fases:
- Identificación de Cambios Físicos: En esta actividad se identifican los cambios a través de fuentes secundarias de información tales como nuevos abonados de las empresas de servicios públicos, licencias de construcción expedidas por las curadurías urbanas, base de datos de Notariado y Registro para identificar predios nuevos, entre otras. También se puede realizar la identificación de cambios mediante un proceso en campo denominado Pre-Reconocimiento, el cual consiste en una inspección ocular sin ingresar al predio para comparar la información registrada en la base catastral vs la realidad física del predio.
- Captura de información: Esta fase comprende la visita técnica puntual a los predios que fueron marcados con posibles cambios y consiste en ingresar a cada uno de estos para recoger los cambios físicos (área construida, uso de la construcción y calificación de las construcciones), tomar fotografías soporte de los cambios (fachada, acabados principales, baño y cocina) y actualizar la cartografía acorde con estos. Aquí también se involucra la actualización del aspecto jurídico, el cual se realiza de manera masiva a partir de la información suministrada por parte de la Superintendencia de Notariado y Registro.
- Actualización y Producción de Información Valuatoria: Tiene como fin determinar los valores de terreno y construcción para los predios objeto del proceso, de conformidad con el comportamiento del mercado inmobiliario en la ciudad. El trabajo desarrollado para la puesta en vigencia de los avalúos catastrales tiene en cuenta las siguientes actividades:
El aspecto económico comprende dos etapas: la determinación de zonas homogéneas geoeconómicas ZHG (para los terrenos) y elaboración de modelos econométricos o tablas de valores para las construcciones.
Las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas, que poseen características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes; con valores unitarios de terreno similares.
La determinación de valores unitarios para las construcciones o edificaciones, es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica para cada tipo de construcción, el valor en el mercado inmobiliario, de tal manera que realizándose el respectivo modelamiento econométrico se obtiene el valor de la construcción de los predios en Propiedad Horizontal (valor integral) y para los predios en no propiedad horizontal se construyen tablas de valor donde se consideran entre otras variables la tipología de la construcción, la estructura, acabados principales, baño, cocina, la edad o vetustez, uso, etc, incluyendo variables exógenas y endógenas.
Liquidación del Avalúo: Esta es la etapa final del proceso en donde se integran el aspecto físico y económico de cada predio, es decir se determina el avalúo comercial a partir de los valores de terreno y de las construcciones de cada predio y a este se le aplica el porcentaje aprobado por el Consejo Distrital de Política Económica y Fiscal – CONFIS, obteniendo de esta manera el avalúo catastral de cada año; porcentaje que oscila entre el 60% y el 100% del valor de mercado.
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