Transmilenio ahora también será promotor inmobiliario: retos y oportunidades

Transmilenio podrá impulsar proyectos de vivienda alrededor de las estaciones para promover usos mixtos, recuperación del entorno e integración de la población al sistema. Así lo anunció el Distrito y resume el giro que tendrá el ente que, por 25 años, ha gestionado el transporte público en la capital. De coordinar biarticulados, portales y estaciones, ahora se codeará con constructoras, curadores y bancos. Lo hace sin experiencia, pero con el apoyo de otras entidades y un mapa de la nueva Bogotá, en donde figuran más de cinco millones de metros cuadrados potenciales para vivienda, cuyo eje será la movilidad.

La novedad no es menor. Los Proyectos de Renovación Urbana y Movilidad Sostenible (PRUMS) permiten que Transmilenio use predios propios (estaciones, suelos remanentes, zonas duras) o articule suelo privado cerca a sus corredores para impulsar proyectos inmobiliarios. La figura es similar a lo que hacen los desarrolladores con los planes parciales, pero, como explicó la Secretaría de Planeación, “los PRUMS no reemplazarán los instrumentos tradicionales, sino que los complementarán, para aprovechar el transporte como detonante de revitalización”.

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Los expertos coinciden en que, con esto, Bogotá corrige un error histórico: haber construido vivienda social a kilómetros del transporte masivo y confiar en que la gente encontraría cómo llegar a su trabajo. Uno de ellos lo resume así: “Lo que intenta hacer, por fin, es capturar parte del valor que ella misma genera con la infraestructura”, comentó Felipe Jiménez, exsecretario de Planeación, quien trabajó en la alcaldía de Claudia López en la elaboración del actual POT. En otras palabras: si el transporte crea plusvalías (valorización de los predios), la ciudad ahora quiere sacarle provecho en favor de lo público.

Pero la pregunta es ¿TM está preparado? De momento, en medio del escepticismo, la entidad insiste en que no será constructora, sino articuladora. Pero, aun así, para ese rol, tampoco cuenta con la experiencia, pese a tener el respaldo de las secretarías de Planeación, de Hábitat y del operador urbano de Bogotá: RenoBo. Por eso, los expertos consideran que esto exige una arquitectura institucional sólida y una tarea clave: que el sector público lo dirija.

“Al liderar, puede proteger a habitantes, propietarios y actividades tradicionales en esos territorios. Si el operador público omite esta función rectora, hay riesgo de que los proyectos no se inserten de la mejor manera desde el punto de vista sociocultural en la ciudad”, opina Mario Avellaneda González, profesor del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional.

No obstante, a pesar de la falta de experiencia, Avellaneda ve en esto una oportunidad. “Es deseable que las entidades públicas que desarrollan y operan la infraestructura de transporte también operen la norma urbana y el desarrollo integral de las ciudades. La experiencia histórica muestra que los entes gestores de transporte se han concentrado solo en eso, lo cual es una visión incompleta de su función”, concluye.

Caso Metrópolis: la prueba de fuego

El rostro actual de los PRUMS es el sector de Metrópolis, un barrio emblemático, famoso por sus techos verdes y su acceso casi inmediato a la av. 68 y la calle 80. Ahí, donde hay edificios de cinco pisos y apartamentos de 120 metros, la ciudad planea construir ahora torres de 25 pisos, con más de 2.500 viviendas, según el proyecto de Arquitectura & Concreto y Pactum. El diseño incluye 260 viviendas VIS, un porcentaje que, dijo la Secretaría de Hábitat, permitirá a familias vulnerables “acceder a una de las zonas de mayor valorización”.

El proyecto reemplazará los edificios, ubicados al lado occidental de la av. 68, por estas nuevas torres, en 58.000 metros cuadrados, en las que también se incluiría nuevo espacio público. El Distrito ha insistido en que este es un ejemplo de “revitalización con justicia territorial”, ya que no solo atrae nuevos residentes a zonas con buena ubicación, sino que no expulsa sus moradores. “El 63 % de los actuales moradores manifestó su intención de permanecer”, afirmó la administración.

Pero en las calles de Metrópolis se cuenta otra historia. Al otro lado del proyecto hay vecinos que no creen que el cambio los beneficie. Freddy Cortés habla con una mezcla de incredulidad y apego al lugar donde ha vivido más de tres décadas. Recuerda que las pretenciones del nuevo proyecto comenzaron hace cuatro años, casi como un rumor: “Vinieron con una constructora que ni era seria. Nadie le puso atención. Pero luego llegó TM y ahora es real”.

Lo que más le preocupa a Cortés no es la idea de renovar —que incluso admite que tiene sentido— sino todo lo que viene detrás: densidad de personas, movilidad congestionada, obras eternas, polvo y ruido. “Hoy entrar a Metrópolis puede tomar media hora en hora pico. Son solo dos vías: la 68 y la 80. No me imagino cuando metan miles de familias más”.

Freddy también asegura que, según perspectivas de ingenieros contratados por los vecinos de las unidades donde él reside, justo atrás del nuevo proyecto, las obras para erigir las nuevas torres podrían afectar los cimientos de las viviendas aledañas. “Los edificios verdes no son los únicos con problemas de hundimiento. En los conjuntos de atrás también tenemos el mismo problema y se nos puede agrandar por las obras”.

Otra cara de la moneda la viven los propietarios de los apartamentos que serán reemplazados por los nuevos. No solo resolverán el problema de hundimiento que arrastraban sus viejas viviendas, sino que, en el marco del negocio, tendrán más oportunidades de valorización.

El Espectador conoció el caso de una familia de dos pensionados y su hijo de 28 años, que en la negociación recibirán dos apartaestudios en canje por su vivienda actual. Con esto, podrán cederle un patrimonio al hijo y conservarán un hogar no tan amplio, pero necesario para su nuevo estilo de vida en el retiro. Este medio también consultó con la constructora para conocer el plan de mitigación de riesgos, los detalles de socialización del proyecto, las cargas urbanas y la forma en la cual aplicarían la política de moradores, pero no obtuvo respuesta.

¿Qué quiere lograr Bogotá?

El Distrito tiene una narrativa clara: los PRUMS son un instrumento para corregir la segregación espacial. La Secretaría de Hábitat insiste en que este modelo permitirá “ubicar la oferta de vivienda social a menos de cinco minutos del sistema de transporte masivo”, algo que podría cambiar la vida cotidiana de miles de familias que hoy hacen trayectos de 90 minutos para llegar al trabajo. Los expertos, por su parte, ven beneficios potenciales en tres dimensiones: vivienda bien ubicada (algo escaso en Bogotá), finanzas urbanas más sólidas (captura de valor del suelo) y revitalización.

Son claros también en los riesgos. El profesor Avellaneda enfatiza que “la responsabilidad de garantizar la protección a moradores y el desarrollo de Vivienda de Interés Social y Prioritario (VIS/VIP) en estas áreas recae en el operador público, no en el privado. Si estos fines no se cumplen, se estaría frente a una desnaturalización de la condición pública del operador y son precisamente estas instituciones y entidades las llamadas a mantener y garantizar dichos preceptos”.

Con los PRUMS, Bogotá juega una carta ambiciosa, mezclando vivienda, movilidad y desarrollo urbano bajo una misma sombrilla. La oportunidad es enorme: transformar barrios envejecidos, ofrecer vivienda social bien localizada y financiar parte del transporte a partir del valor que este crea. Pero el riesgo también es real. Se debe evitar a toda costa diluir la identidad de los barrios, saturar zonas sin soporte urbano y dejar que los beneficios caigan del lado del mercado.

Metrópolis será la prueba más clara de hacia dónde se inclina la balanza. Si el Distrito cumple con la mezcla VIS/VIP, protege a los moradores, ordena la densidad y garantiza infraestructura para soportarla, el modelo podría convertirse en un cambio histórico. Pero si predomina la lógica de las torres sin planificación, la Bogotá desordenada y lejana de siempre volverá a asomarse.

Mientras tanto, como dice Freddy, “uno no sabe si esto es oportunidad o problema. Solo sabe que el barrio que conocimos ya no va a ser el mismo”. En eso, tal vez, tenga la razón.

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