Hablar de vivienda de interés social (VIS) en Bogotá es una paradoja, que se explica con sus propias cifras. Si bien este año la oferta aumentó un 49 %, la demanda desborda la capacidad del mercado. Sin embargo, pese a que se construye más, no se hace donde se necesita: hoy la VIS sigue expandiéndose en las periferias, donde el suelo es más barato, pero la vida es más cara, y la promesa de acercar esta oferta al centro sigue siendo una utopía. El precio del metro cuadrado lo impide.
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En este punto es donde la renovación urbana se ha vendido como el instrumento para cerrar esa brecha, pero los planes parciales avanzan lento y el componente VIS en ellos sigue siendo tímido. Pese a que la capital libera hectáreas, adopta planes y habilita suelo, el acceso a la vivienda para personas con menos recursos sigue marcado por la distancia de los centros de servicios.
El último informe económico de Camacol Bogotá (octubre de 2025), con base en cifras del DANE, confirma que Colombia vive una transición demográfica acelerada: menos nacimientos, más esperanza de vida y hogares cada vez más pequeños. En tres décadas el tamaño promedio del hogar cayó de 4,4 personas a 2,9, y podría llegar a dos en 2050. Esa reducción, lejos de aliviar la presión sobre la vivienda, la multiplica: a familias más pequeñas, son más buscando techo.
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Camacol calcula que entre 2024 y 2035 el país formará 391.000 nuevos hogares por año, pero solo se inicia la construcción de 142.000 viviendas. El desfase anual oscila entre 15.000 y 40.000 viviendas que nunca llegan a construirse. En Bogotá, ese déficit se siente con más fuerza: los hogares unifamiliares crecen más rápido que la oferta, los precios baten récords y los jóvenes postergan la independencia.
A esto se suman flujos migratorios por razones laborales, educativas y sociales, que aumentan la demanda, junto con un leve repunte en la confianza del consumidor. La mejora en las tasas de interés —entre 11,5 y 11,9 %, las más bajas en 16 años— ha incentivado la búsqueda de vivienda, pero no el cierre de la brecha entre el centro y la periferia.
El espejismo de la expansión: más VIS, pero en los bordes
A primera vista las cifras parecen alentadoras. En 2025, la VIS no solo creció en lanzamientos, sino que también se vendieron 25.519 unidades en Bogotá (un 18,6 % más) y 11.824 en Cundinamarca (un 15,1 % más), según Camacol. A nivel nacional el mercado cerró con 86.632 VIS vendidas, un incremento del 9,6 %. No obstante, esa bonanza sigue concentrada en las zonas donde el suelo cuesta menos y el transporte mucho más.
Los datos de Coordenada Urbana (septiembre 2025) muestran que Bogotá tiene 20.304 unidades VIS disponibles. Cinco localidades concentran más de la mitad de la oferta: Fontibón (16,3 %), Bosa (12,8 %), Puente Aranda (12 %), Suba (9,9 %) y Usme (8,9 %). En Cundinamarca, Soacha (28,8 %), Zipaquirá (14 %), Chía (10,9 %) y Girardot (9 %) lideran la expansión. Un avance importante, pero que refuerza un patrón: Bogotá crece por fuera.
El arquitecto Jerson Jiménez, magíster en urbanismo y diseño urbano de la U. de Sevilla, lo resume así: “Bosa tiene cicatrices de vivienda informal y crecimiento desordenado. Llevar vivienda formal era necesario, pero debía hacerse con transporte y servicios. Ocurrió al revés. Zonas como El Porvenir y San Bernardino XXIII están prácticamente incomunicadas. Sin el metro serían inviables desde el punto de vista urbano”.
El relato se replica en voz de Sergio Ríos, ingeniero que paga su apartamento VIS en El Porvenir: “Solo me alcanzó para una vivienda aquí, pero trabajar en Engativá es una odisea. En bicitaxi hasta el Portal Américas me gastaba 20 minutos; con alimentador, 40. Luego hora y media en Transmilenio. Terminé comprando una moto, aunque significó otra deuda”.
Informes de la Universidad de los Andes y de Bogotá Cómo Vamos confirman que los habitantes de Bosa y Usme gastan hasta tres horas diarias en trayectos y una porción cada vez mayor de sus ingresos en transporte y servicios básicos.
El otro muro: el precio
El informe Fincaraíz 2025 ubica a Bogotá entre las 10 ciudades más caras de América Latina para comprar vivienda. El metro cuadrado cuesta en promedio COP 9,8 millones (USD 2.340). Una pareja bogotana necesitaría 22 años de ahorro, destinando el 30 % de sus ingresos, para adquirir un apartamento de 60 m2. Y para financiarlo, debería ganar más de USD 3.000 mensuales, casi el triple del ingreso promedio. Así, incluso la VIS —la opción “económica”— se vuelve inalcanzable para quienes ganan menos de cuatro salarios mínimos.
La renovación urbana: suelo escaso, tiempo largo
En el centro la apuesta es distinta: renovar lo existente. Los Planes Parciales de Renovación Urbana (PPRU) buscan transformar zonas industriales y degradadas con mezcla de usos. Entre los más destacados están Textilia y Búfalo (Puente Aranda), y San Victorino, Fenicia y San Bernardo (Santa Fe). Estos proyectos suman unas 40 hectáreas de suelo céntrico y podrían generar entre 2.500 y 3.000 VIS o VIP. Pocos metros, pero estratégicos, acercan la vivienda social al transporte, al empleo y a los servicios.
No obstante, mientras Bosa habilita 90 hectáreas en un solo plan parcial de desarrollo, los de renovación urbana enfrentan años de trámites, concertaciones y costos de suelo que duplican los de la periferia. El POT liberó 1.700 hectáreas para desarrollo urbano el año pasado, pero solo una fracción mínima corresponde a suelo céntrico habilitado para VIS.
Según la Secretaría Distrital de Planeación, Bogotá cuenta hoy con 62 planes parciales vigentes, con potencial para 96.000 viviendas nuevas, 26 de renovación urbana y 36 de desarrollo. Esto quiere decir que la ciudad tiene suelo listo para construir; lo que falta es ejecución, sobre todo en suelo de renovación.
Los expertos coinciden en que no basta construir más. Se necesita construir mejor y más cerca. La habilitación de suelo debe ir acompañada de subsidios, créditos blandos, transporte eficiente y densificación responsable. El reto es claro: la VIS debe dejar de ser sinónimo de periferia.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
