Escucha este artículo
Audio generado con IA de Google
0:00
/
0:00
En medio del debate que abrió la indexación de los precios de bienes al aumento del salario mínimo (del 23 %) para 2026, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) se pronunció sobre el proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda que redefine el tope de la Vivienda de Interés Social (VIS) y obliga a pactar su precio en pesos desde el inicio.
Este jueves, 15 de enero, el presidente del gremio, Guillermo Herrera, explicó que la medida introduce un control artificial de precios, genera incertidumbre jurídica y financiera y puede afectar la viabilidad de la nueva oferta VIS.
El nuevo tope VIS que quiere el Gobierno
El proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda, que se encuentra abierto a comentarios hasta el 24 de enero, establece un tope general para la Vivienda de Interés Social (VIS) de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) en todo el país.
La iniciativa elimina los techos diferenciados que hoy existen por tipo de municipio y obliga a que el precio total de la vivienda se pacte en pesos colombianos desde la separación o la promesa de compraventa, sin mecanismos de indexación automática al salario mínimo.
A septiembre de 2025, de 1.180 proyectos identificados a nivel nacional, 888 (75,3 %) informaban los precios en salarios mínimos y solo 292 (24,7 %) los reportaban en pesos. En unidades, eran 59.892 en salarios mínimos frente a 16.822 en pesos, según datos provistos por el Ministerio de Vivienda.
Los ajustes de precios solo estarían permitidos en casos extraordinarios asociados a variaciones en los costos de construcción, sustentados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones del DANE.
Puede interesarle: Gobierno alista decreto que cambia tope de viviendas VIS y obliga a vender en pesos
“Está en riesgo la viabilidad de nuevos proyectos VIS”: Camacol
Durante una rueda de prensa, el presidente de Camacol advirtió que la medida “introduce un control artificial de precios que es altamente nocivo para el sector de la vivienda”, dado que las lógicas propias de la vivienda hacen que este mercado dependa de ciclos largos de planeación, financiación y construcción.
Según el dirigente gremial, obligar a fijar el precio en pesos desde las primeras etapas del negocio inmobiliario (como en la separación) “genera una alta incertidumbre jurídica y financiera” y pone en riesgo la viabilidad de los nuevos proyectos de Vivienda de Interés Social.
Puede interesarle: Estos son los “peros” al proyecto de decreto que cambia las reglas para las viviendas VIS
Los efectos en los negocios de compra VIS
Para entender la polémica con el proyecto de decreto, hay que recordar que la compra de vivienda VIS no se cierra en un solo momento, sino que atraviesa varias etapas. En una primera fase, el comprador realiza la separación del inmueble, que corresponde a una intención de adquirir la vivienda, cuando el proyecto aún está en planeación o en etapa inicial.
Posteriormente se firma la promesa de compraventa, en la que se establecen las condiciones del negocio y, en la actualidad, se establece un precio final variable para la vivienda, referenciado en salarios mínimos y que se calcula al momento de la escrituración.
La escritura, que suele ocurrir años después, es el acto en el que se concreta la compraventa, se fija el valor final en pesos, se pagan impuestos y se desembolsan los créditos y subsidios. Según Camacol, este esquema ha permitido que los proyectos se ajusten a la dinámica de costos y financiamiento propia del sector.
Ahora bien, de acuerdo con lo expuesto por Camacol este jueves, el proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda rompe esa secuencia al obligar a fijar el precio definitivo en pesos desde las primeras etapas del negocio, cuando aún no se han ejecutado los costos principales del proyecto.
Para Camacol, la propuesta del Ministerio de Vivienda desconoce la naturaleza de largo plazo de la construcción de vivienda y aumenta el riesgo financiero de los proyectos VIS.
Puede interesarle: Salario mínimo 2026: el golpe en el bolsillo para quienes están pagando una vivienda VIS
Así mismo, el gremio alertó que el cambio en la forma de fijar el precio de la vivienda VIS puede afectar el acceso a subsidios y al crédito hipotecario. Según explicó Herrera, muchos de estos subsidios (como los otorgados por las cajas de compensación y los programas territoriales) se calculan con base en el valor de la vivienda al momento de la escrituración.
Así las cosas, obligar a fijar el precio definitivo en pesos desde la separación, advirtió, puede desalinear los subsidios, dificultar el cierre financiero de los hogares y aumentar el riesgo de que las familias no logren completar la compra.
Los costos de la construcción de vivienda VIS
El impacto del proyecto de decreto del Minvivienda varía según el estado de los proyectos.
En palabras de Herrera, la medida abre un primer escenario: el de los proyectos que aún no existen. Aquí, un empresario que planea desarrollar vivienda VIS debe acudir al banco para financiar la obra, y allí enfrenta preguntas sobre costos futuros, equilibrio financiero y riesgos asociados a variaciones en insumos como el ladrillo o el acero. Bajo un esquema de precios fijos desde el inicio, explicó el líder gremial, ese análisis se vuelve más complejo y riesgoso, porque el constructor no puede ajustar el valor del proyecto frente a cambios en los costos, lo que termina frenando decisiones de inversión y afectando la oferta que todavía no ha salido al mercado.
Un segundo escenario es el de los proyectos ya terminados y próximos a escriturarse. En estos casos, explicó Herrera, los costos de construcción ya fueron asumidos y los ajustes de precios no deberían ser significativos con el alza del salario mínimo, pues en la práctica la dinámica del mercado ha llevado a que una parte importante de las viviendas (alrededor del 60 %) se entregue por debajo del tope máximo permitido.
Finalmente, el dirigente gremial se refirió a los proyectos que se encuentran en ejecución, con avances cercanos al 70 %. Allí, señaló, los constructores deben revisar nuevamente sus estructuras de costos, en especial los asociados a salarios, si el proyecto de decreto entra en vigencia.
Para Camacol, esta combinación de escenarios abre una “caja de Pandora” cuyos efectos más fuertes se sentirán en la oferta futura.
Finalmente, Herrera advirtió que la vivienda de interés social es hoy el núcleo del mercado habitacional en Colombia. Recordó que antes de 2009 apenas cuatro de cada diez viviendas correspondían al segmento VIS, mientras que en 2022 esa proporción llegó a siete de cada diez, lo que refleja una demanda estructural por este tipo de vivienda
A su juicio, desincentivar la oferta de Vivienda de Interés Social desde la política pública es un error, porque empuja a miles de hogares que no logran comprar vivienda hacia el mercado de arriendo, donde la presión sobre la demanda termina reflejándose en precios más altos.
Herrera advirtió que, cuando el acceso a vivienda formal se restringe, parte de esa demanda se desplaza hacia soluciones informales, lo que no solo encarece el arriendo, sino que también amplía la informalidad habitacional y limita el acceso a vivienda digna, teniendo en cuenta que cada año se forman cerca de 370.000 nuevos hogares que deben resolver dónde vivir, ya sea comprando o arrendando.
💰📈💱 ¿Ya te enteraste de las últimas noticias económicas? Te invitamos a verlas en El Espectador.
