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El inicio de 2026 encuentra al mercado del arriendo atravesado por un viejo conocido: el costo del crédito.
Tras la última decisión del Banco de la República, las tasas de interés quedaron en su nivel más alto en más de un año, lo que hace más difícil para muchos hogares comprar vivienda.
Y es que el costo del financiamiento se convierte en una variable clave para entender los movimientos del mercado inmobiliario. Con créditos más caros, una parte de la demanda enfrenta mayores barreras para dar el salto a la vivienda en propiedad, mientras evalúa alternativas como el arriendo o posterga sus decisiones de compra.
Precisamente, el peso del arriendo en esa ecuación es significativo. Hoy un 40 % de los hogares del país vive en arriendo, lo que equivale a unos 7,3 millones de hogares. A esa base se suma una dinámica demográfica que sigue empujando la demanda: en Colombia se forman cerca de 370.000 hogares nuevos cada año, mientras la oferta de vivienda nueva ha venido reduciéndose y en 2025 cerró en unas 156.000 unidades, según Camacol. 14.000 menos que un año atrás.
El impacto de las tasas en la compra de vivienda
El Banco de la República subió su tasa de interés en 100 puntos básicos, de 9,25 % a 10,25 %, en un momento en el que la inflación aún no muestra avances claros hacia el rango meta y cerró diciembre en 5,1 %. A ese panorama se suma un deterioro en las expectativas: varios analistas prevén que la inflación de 2026 termine por encima del dato de 2025, en parte por el choque de costos asociado al aumento del salario mínimo.
Para la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el ajuste de tasas tiene un efecto inmediato sobre el mercado inmobiliario a través del crédito.
Cuando las tasas suben, el financiamiento se encarece y ese mayor costo se refleja tanto en la demanda como en la oferta de vivienda.
“Para el sector inmobiliario, este ajuste tiene un efecto directo: cuando sube la tasa, se encarece el crédito. Eso se traduce en hipotecas más costosas, cuotas mensuales más altas y una reducción de la capacidad de compra de los hogares”, señaló el gremio tras la decisión del Emisor.
Fedelonjas advirtió, además, que el mayor costo del financiamiento no solo impacta a quienes buscan comprar vivienda, sino también a los proyectos inmobiliarios.
“También aumenta el costo de financiación de proyectos, lo que puede ralentizar decisiones de inversión, construcción y venta de vivienda”, agregó.
Según el gremio, aunque el crecimiento del sector se mantiene estable, la reactivación sigue condicionada a señales más claras sobre el costo del crédito y la estabilidad económica del país.
El mercado del arriendo
Los precios del arriendo siguieron al alza durante 2025, pese a que el ritmo de los incrementos empezó a perder fuerza frente a los picos observados tras la pandemia.
De acuerdo con cifras de Ciencuadras.com, plataforma de referencia del mercado inmobiliario, los arriendos de casas aumentaron en promedio 9,5 % a lo largo del año pasado, mientras que los de apartamentos lo hicieron en 7,5 %.
En contexto: Arriendos: el gasto que más apretó el bolsillo de los colombianos en 2025
“La baja oferta de inmuebles disponibles limita que los precios bajen. Lo que está pasando es que hay mucha gente buscando y no tantos inmuebles listos para ocupar en las ciudades principales”, le dijo Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras.com, a este diario.
A esto se suma la dificultad para acceder a vivienda propia, por precios elevados, menor acceso a subsidios y un crédito más costoso, lo que -a criterio de Mauricio Torres- mantiene a muchos hogares dentro del mercado del alquiler.
De acuerdo con cifras de Ciencuadras, en el primer semestre de 2025, la mediana del canon de arrendamiento en Colombia subió 10,9 %, al pasar de COP 2.525.000 a cerca de COP 2.800.000, un aumento que recoge tanto la inflación como una mayor valorización del suelo urbano y mejoras en la calidad de los proyectos.
El inicio de 2026 encuentra además una alta rotación de hogares. Para los primeros meses del año, se estima que entre 400.000 y 800.000 hogares estarán buscando vivienda en arriendo, impulsados por cambios laborales, educativos y familiares.
En conjunto, las cifras muestran un ajuste más lento en el ritmo de los aumentos, pero sin señales de retroceso en los precios, sostenidos por una demanda que sigue superando la oferta disponible en las zonas de mayor presión urbana.
Inflación y cánones de arriendo
El dato de inflación con el que cerró 2025 (5,1 %) es la referencia de ajuste para el mercado del arriendo. La cifra se reflejará de dos maneras este año: en los contratos vigentes y en quienes salen hoy a buscar vivienda.
Cabe recordar que el canon de arriendo no puede subir automáticamente al comenzar el año. El aumento solo puede aplicarse cuando el contrato cumple un año de vigencia y no puede ser mayor a la inflación del año anterior, que para 2026 es del 5,1 %.
La situación cambia en los contratos nuevos. En esos casos, el valor del arriendo no está atado al IPC y se define por las condiciones de oferta y demanda del mercado.
De ahí que muchos hogares perciben incrementos mayores cuando buscan vivienda por primera vez o cambian de inmueble.
Hacia adelante, Ciencuadras anticipa una desaceleración gradual en el ritmo de los incrementos, con ajustes que tenderían a acercarse al dato de inflación. Sin embargo, el principal freno para una corrección más rápida sigue siendo la baja disponibilidad de inmuebles.
Cifras de Ciencuadras indican que ciudades como Cartagena, donde los arriendos de casas han subido 15,7 %, o Pereira, con alzas de 12,9 % en apartamentos, muestran incrementos muy por encima del promedio nacional y del IPC.
En el segmento comercial, los ajustes también comenzaron a moderarse, pero siguen superando la inflación anual, con aumentos de 9,1 % en locales y 8,8 % en oficinas, en línea con la reactivación económica del país en la pospandemia.
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