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Las ventas de vivienda nueva en Colombia cayeron 8,3 % durante el primer semestre de 2026, con 66.759 unidades comercializadas en todo el país, según el más reciente informe inmobiliario de Ciencuadras.com, en alianza con El Libertador.
El retroceso coincidió con una inflación de 5,8 % en mayo, un alza de 6,3 % en los costos de construcción y el ajuste de la tasa de interés del Banco de la República al 12 % en julio.
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Sin embargo, el interés de los colombianos por invertir en finca raíz no se detuvo: en los últimos 12 meses se comercializaron 146.899 viviendas en el país, por un valor histórico de COP 51 billones, de acuerdo con el mismo informe.
A la caída en ventas se suma otro factor que presiona el mercado: la baja disponibilidad de vivienda nueva lista para entrega. Según el informe, las unidades nuevas terminadas representan apenas el 5,7 % de la oferta disponible en el país, con 8.233 viviendas, un panorama que ha llevado a compradores e inversionistas a buscar alternativas en otros segmentos del mercado.
Bogotá y sus municipios aledaños siguen liderando el volumen de ventas con 22.371 unidades, aunque también cayeron 8 %. En contraste, dos ciudades se dispararon en sentido opuesto al promedio nacional: Cartagena aumentó sus ventas de vivienda nueva 34 %, hasta 4.917 unidades, y Cúcuta creció 110 %, hasta 1.283 unidades.
VIS, la que más se vendió
Dentro del total de vivienda nueva comercializada, la Vivienda de Interés Social (VIS) concentró el 59 % de las ventas, con 39.548 unidades, según el informe de Ciencuadras.com. Pero lo más revelador no es solo su participación, sino su resiliencia: mientras la VIS cayó apenas 2,1 % frente al primer semestre de 2025, la vivienda No VIS sintió con mucha más fuerza el rigor de las tasas de interés, con una contracción del 16,1 % y 27.211 unidades vendidas.
Frente a esa baja disponibilidad de vivienda nueva, el informe de Ciencuadras.com revela que la vivienda usada se ha convertido en una alternativa atractiva para compradores e inversionistas que buscan disponibilidad inmediata. En ese segmento, los apartamentos concentran el 71,45 % de las búsquedas de compra, mientras que las casas representan el 25,26 %.
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En cifras, un apartamento usado tiene un precio promedio de COP 628,8 millones, con un área de 127 metros cuadrados y un valor de COP 4,95 millones por metro cuadrado. Una casa usada, en cambio, promedia COP 1.252,9 millones, con un área bastante mayor, 423,4 metros cuadrados, y un valor de COP 2,96 millones por metro cuadrado.
Por ciudades, Bogotá concentra la mayor demanda de apartamentos usados, con el 38,85 % de las búsquedas, pero no es la más cara: Medellín, con el 14,78 % de las búsquedas, tiene el precio promedio más alto, COP 871 millones, y el valor por metro cuadrado más elevado, COP 6,47 millones.
“La vivienda usada ofrece entrega inmediata, espacios generalmente más amplios y precios por metro cuadrado competitivos frente a la vivienda nueva. Por ejemplo, una casa usada tiene un valor promedio de COP 2,95 millones por metro cuadrado, lo que permite a las familias y a los inversionistas obtener más espacio por su inversión”, afirmó Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras.
Así van los arriendos
Según el índice ELDRI de El Libertador y Davivienda, que mide inmuebles residenciales en estratos 4, 5 y 6, los cánones de casas aumentaron 7,3 % y los de apartamentos 6,4 % anual, ambos por encima de la inflación, que se ubicó en 6,03 % en julio, según el DANE. Ciudades como Armenia y Manizales lideraron los incrementos.
En el segmento comercial, los arriendos de oficinas subieron 7,7 %, los de bodegas 7 % y los de locales comerciales 5,6 %. Ahí también Armenia se destacó, con las alzas más altas en los tres subsegmentos: locales comerciales (25 %) y bodegas (20,4 %). En oficinas, en cambio, el liderazgo fue de Cartagena (14,2 %) y Bucaramanga (13,3 %).
“Hoy vemos un mayor dinamismo en ciudades intermedias, impulsado por cambios en las dinámicas de trabajo, la búsqueda de una mejor calidad de vida y el crecimiento de nuevos polos de desarrollo”, afirman desde Ciencuadras.com.
¿Comprar hoy o esperar?
Sobre si tiene sentido comprar vivienda en el panorama actual, Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras, respondió en el informe a la pregunta de si es una locura comprarla hoy con las tasas al 12 %: “un rotundo no, siempre y cuando su estrategia sea comprar sobre planos”.
Torres explica que quien separa un proyecto sobre planos “pagará su cuota inicial de forma fraccionada” durante los 24 a 36 meses que dura la construcción, en promedio, sin pagar intereses en ese período, y así “amarrará el precio de hoy” antes de que se desembolse el crédito hipotecario.
Para quien necesita vivienda de inmediato, en cambio, su recomendación es la usada, por la disponibilidad inmediata y el precio competitivo por metro cuadrado. Y para quien ya es propietario, su consejo es no vender por afán: “evite vender por pánico; el arriendo es hoy un negocio altamente rentable y blindado”.
Cabe resaltar que parte de los argumentos a favor de comprar sobre planos hoy se apoya en una promesa: recientemente, el Gobierno Nacional ha planteado, dentro del plan de reconstrucción tras el terremoto, crear créditos hipotecarios a 30 años con tasas reales del 2 % efectivo anual, junto con el respaldo de entidades como el BID y la CAF a proyectos de vivienda de interés social sostenible.
Sin embargo, eso sigue siendo promesa, y ningún banco del mercado ofrece hoy una tasa cercana a ese nivel.
Lo único tangible hasta ahora en materia de tasas preferenciales es que cuatro entidades (Grupo Aval, Banco GNB Sudameris, Grupo Bolívar y Bancolombia) anunciaron una tasa del 8 % efectivo anual, exclusiva para las familias afectadas por el terremoto del 10 de agosto, no para el público en general.
Mientras tanto, la tasa promedio del mercado para créditos hipotecarios se ubicó en 14,79 % efectivo anual a mediados de agosto, según la Superintendencia Financiera (14,35 % para VIS y 15,48 % para No VIS).
La tasa llegó a superar el 17,5 % a mediados de 2023, bajó de forma sostenida durante casi 20 meses hasta tocar su punto más bajo en enero de 2025 (11,2 %), y desde entonces volvió a subir hasta el 14,79 % actual, un nivel que no se veía desde abril de 2024.
Ese costo del crédito, sumado a una inflación anual que en julio se ubicó en 6,03 %, según el DANE, le sigue complicando el cierre financiero de cara a la compra de vivienda a buena parte de los hogares colombianos.
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