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En 2025, el país dio un giro nada despreciable: por primera vez se registraron más personas en arriendo que viviendo en un inmueble propio. La tendencia, con algunos bemoles, se ha mantenido en 2026.
Con estos datos en mente, es apenas normal considerar el arriendo como uno de los gastos más relevantes en la canasta de gasto de una porción nada despreciable de hogares en el país.
Y a pesar de su popularidad, los arriendos, en general, es uno de los temas que más dudas y malentendidos generan en el mercado de vivienda en el país. Esto sin contar con los abusos y malas prácticas que se dan en este mundo.
Para este punto de la historia, en Colombia, hay más gente viviendo en arriendo que propietarios. Desde depósitos ilegales hasta reajustes que superan lo permitido por la ley, el mundo de los contratos de arrendamiento de vivienda está lleno de prácticas que muchos inquilinos toleran sin saber que no tienen que hacerlo.
Esta semana en Echemos Cuentas, Marta Ríos, abogada experta en asuntos inmobiliarios, explicó qué dice la ley sobre los contratos de arriendo de vivienda, cuáles son los derechos de los inquilinos y qué errores evitar desde el momento en que se firma.
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Lo que necesita un contrato para ser válido y lo que necesita para protegerlo
Un contrato de arrendamiento es válido con dos elementos: identificar el inmueble y acordar un precio. Puede ser verbal, puede estar escrito en una servilleta o puede tener 25 páginas: el efecto legal es el mismo. Lo que marca la diferencia no es el formato, sino lo que contiene.
Ríos hace una distinción importante: una cosa es que el contrato sea válido y otra es que proteja al inquilino. Para eso, lo primero que debe hacer el inquilino es leerlo. Suena obvio, pero no lo es. “Tendemos a creer que el contrato de arrendamiento es como una proforma y que yo me adapto”, dice la experta. Pero un contrato es un acuerdo, y lo que se acuerda, dentro de ciertos límites, es ley para las dos partes.
Los depósitos: lo que está prohibido y lo que no
Uno de los abusos más comunes en los arriendos de vivienda son los depósitos. La ley de arrendamientos de vivienda de 2003 prohíbe expresamente que un arrendador le exija al inquilino un depósito para garantizar el pago de la renta. Esa prohibición aplica en todas sus formas: efectivo, pagarés en blanco, cheques posfechados, letras de cambio abiertas.
Un arrendador con matrícula de arrendador (como una inmobiliaria) que exija este tipo de depósito se expone a perder la matrícula y a sanciones económicas graves.
Lo que sí está permitido es que una aseguradora o afianzadora le pida al inquilino un depósito como condición para amparar el riesgo del arrendador. En ese caso, el dinero no va al arrendador sino a la entidad aseguradora, y eso tiene una lógica distinta y permitida.
El reajuste del canon: no es un incremento
Ríos hace una distinción que puede no ser muy conocida: en los arriendos de vivienda no se habla de incremento sino de reajuste. La diferencia no es sólo semántica, sino conceptual.
El arrendamiento de vivienda no está diseñado para que el arrendador gane más dinero cada año, sino para que el valor de la renta se mantenga en términos reales. Por eso el reajuste máximo permitido es el IPC (la medición de inflación certificada) y no puede hacerse más de una vez cada 12 meses de vigencia del contrato.
Además, el reajuste no es obligatorio: es discrecional del arrendador. Si no se pactó desde el contrato, el arrendador debe manifestar su intención de reajustar antes de que se cumplan los 12 meses. Y si el reajuste pactado o notificado supera el IPC, el inquilino no está obligado a pagarlo.
Cualquier cláusula que permita reajustes más frecuentes o por encima del IPC no tiene validez legal.
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¿Qué pasa con el arriendo si el inmueble sufre daños por un sismo?
Ríos aborda el tema con claridad. Si el inmueble sufre una pérdida total, el contrato termina de pleno derecho: no hay responsabilidad del arrendador porque nadie está obligado a lo imposible. Un terremoto es un evento de fuerza mayor que escapa completamente a su control.
Si el daño es parcial (se inutilizó una parte del inmueble pero el resto sigue habitable) el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional del canon. Si el apartamento era de 100 metros cuadrados y 50 quedaron inutilizables, el arriendo se reduce a la mitad. Ese derecho existe y debe hacerse valer mediante un acuerdo con el arrendador.
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