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Terminar de pagar el crédito de una vivienda en Colombia no significa que el inmueble quede libre de compromisos.
Para que así sea, el propietario debe realizar un trámite conocido como levantamiento de hipoteca: se hace en notaría y, básicamente, certifica la cancelación total de la deuda y actualiza el registro del inmueble como libre de deuda.
¿Qué es y por qué se hace el levantamiento de hipoteca?
Como veníamos diciendo, el levantamiento de hipoteca es el paso final para que un propietario sea reconocido, en todos los efectos legales, como dueño pleno de su vivienda.
Según explica Jayme Shirley Báez López, vicerrectora académica y de investigaciones de la Fundación Universitaria Horizonte, “la hipoteca es una garantía real que respalda una deuda y queda inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del bien. Cuando el crédito se paga por completo, esa carga debe cancelarse formalmente ante notaría y registrarse para que desaparezca del historial del inmueble”.
Lo anterior se traduce en que, aunque la deuda esté saldada ante el banco, la hipoteca sigue existiendo en los registros públicos hasta que se tramite su cancelación.
Solo entonces el inmueble aparece “libre de gravamen”, condición necesaria para venderlo, permutarlo, heredarlo, donarlo o usarlo como respaldo de otro crédito.
Tenga en cuenta
El artículo 2432 del Código Civil colombiano reglamente el levantamiento de hipoteca. Dicha norma establece que el acreedor debe otorgar escritura pública de cancelación cuando se ha extinguido la obligación, y esta escritura debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Allí se actualiza el folio inmobiliario del bien, eliminando la anotación de la hipoteca con un banco.
La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) recuerda que este trámite garantiza la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, pues evita que aparezcan gravámenes antiguos en futuras ventas o escrituras.
De acuerdo con el órgano de vigilancia y control, la escritura de cancelación debe inscribirse en un tiempo no superior a dos meses desde su firma, para no generar intereses de mora en el pago de los derechos de registro.
Documentos, costos y tiempos del levantamiento de hipoteca
Una vez cancelada la deuda con un banco, el propietario de la vivienda debe reunir y presentar varios documentos ante la notaría donde se otorgará la escritura de cancelación.
Estos son los principales requisitos:
- Certificado de paz y salvo o carta de saldo cero emitida por la entidad financiera.
- Documento de identidad del deudor y del acreedor (o poder autenticado, si actúa un apoderado).
- Certificado de Tradición y Libertad vigente (con fecha de expedición no mayor a 30 días).
- Copia de la escritura constitutiva de la hipoteca.
- Paz y salvo del impuesto predial y por valorización (si aplica).
- Paz y salvo de administración, cuando el inmueble se encuentra bajo régimen de propiedad horizontal.
Con estos documentos, el propietario debe acudir a una notaría, preferiblemente la misma donde se constituyó la hipoteca, para elaborar la escritura de cancelación.
Luego, el documento debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, donde se actualiza el folio inmobiliario y desaparece la anotación del gravamen.
Según explica la vicerrectora académica y de investigaciones de la Fundación Universitaria Horizonte, “es importante que el propietario conserve copia de todos los soportes, porque el levantamiento no se da de manera automática: debe radicarse y registrarse. Solo así la vivienda quedará jurídicamente libre de hipoteca”.
¿Cuánto cuesta este trámite?
El costo del levantamiento depende del valor de la hipoteca y de los derechos notariales y registrales vigentes.
En términos generales, los derechos de notaría para este tipo de actos se calculan como un porcentaje sobre el valor del crédito cancelado, mientras que la Superintendencia de Notariado y Registro cobra los derechos de registro y el impuesto de registro departamental correspondiente.
Por ejemplo, si el crédito hipotecario fue de unos $200 millones, los gastos totales (entre notaría, registro y copias) pueden superar el millón de pesos.
En casos menores, como créditos de vivienda de interés social, el valor puede ser de algunos cientos de miles de pesos.
Báez resalta que “no existe una tarifa única, porque cada caso depende del valor registrado en la hipoteca y de la tabla de derechos vigente en cada departamento. Lo esencial es que el propietario solicite siempre una liquidación oficial antes de firmar”.
¿Cuánto demora hacer el levantamiento de hipoteca?
El tiempo del proceso varía según la ciudad y la carga de trabajo de las notarías y oficinas de registro.
En Bogotá, suele tardar entre 10 y 13 días hábiles desde la radicación, mientras que en otras regiones puede extenderse hasta 25 días hábiles.
Algunas entidades financieras, como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), advierten que el trámite completo (desde la solicitud del paz y salvo hasta la inscripción final) puede demorar aproximadamente un mes.
¿Qué pasa si no se hace el levantamiento?
No realizar el levantamiento de hipoteca puede traer complicaciones más adelante.
Mientras el crédito hipotecario siga inscrito en el registro, el inmueble no podrá venderse, hipotecarse nuevamente ni transferirse libremente, pues jurídicamente sigue “comprometido” con la deuda anterior.
Además, si el trámite se posterga por mucho tiempo, la información del crédito o del acreedor puede quedar desactualizada, lo que complica conseguir las firmas necesarias o los paz y salvo originales.
En algunos casos, esto obliga a los propietarios a iniciar procesos adicionales para demostrar que la obligación fue cancelada.
En palabras de Jayme Shirley Báez López, “el levantamiento de hipoteca es una garantía para el propietario, no una carga. Le permite tener su título limpio y evitar problemas futuros al momento de vender o heredar. Es un trámite que cierra correctamente el ciclo financiero y legal de su vivienda”.
Por eso, la recomendación general de las notarías y de la Superintendencia de Notariado y Registro es no dejar pasar demasiado tiempo una vez cancelada la deuda.
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