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Cada año, entre enero y marzo, miles de edificios y conjuntos residenciales en el país entran en una temporada que los vecinos conocen bien, aunque con cierto desagrado latente: las asambleas de copropietarios.
La asamblea es la reunión en la que se decide “casi todo” lo importante de la vida en el conjunto: ¿cuánto subirán las cuotas de administración?, ¿quién será el administrador?, ¿qué obras se harán y cómo se manejarán los bienes comunes?
Para los nuevos en estos asuntos o, incluso, ante ciertas dudas comunes en los antiguos, aparece la duda respecto a quién puede asistir realmente a esas reuniones y quién tiene derecho a votar.
Para llegar a las respuestas está la Ley 675 de 2001, norma que regula la propiedad horizontal en el país y que define cómo deben funcionar los edificios y conjuntos residenciales.
En principio, los dueños del inmueble —apartamento, casa u oficina— son los primeros que pueden (y deben) asistir, pues son los que tienen el primerísimo derecho a participar y votar en la asamblea.
Pero la ley también contempla otras situaciones frecuentes en la vida diaria de las copropiedades.
¿Quién puede asistir en la asamblea de propietarios?
1. Propietarios
Son quienes tienen voz y voto en la reunión. Allí pueden participar en decisiones como aprobar el presupuesto anual o elegir al administrador.
2. Personas con poder del propietario
Si el dueño no puede asistir, puede delegar su representación en otra persona. Esto se hace mediante un poder escrito.
En la práctica, muchos propietarios delegan en familiares, vecinos o amigos. Sin embargo, si alguien llega a la reunión sin ese documento, no podrá participar formalmente ni votar.
Perder esa representación significa que ese inmueble no tendrá participación en decisiones importantes del conjunto.
3. Arrendatarios o residentes
Según la Sentencia C-318 de 2002, quienes viven en el inmueble pero no son propietarios —por ejemplo, inquilinos— pueden asistir en algunos casos, pero normalmente no tienen derecho a voto.
Su presencia suele depender de lo que permita el reglamento de propiedad horizontal o de si el propietario los autoriza expresamente para representarlo.
¿Por qué importan estas reuniones?
Las asambleas son el máximo órgano de decisión de la copropiedad.
Allí se toman decisiones que afectan directamente el valor de los inmuebles, los gastos de cada propietario y la convivencia diaria dentro del conjunto.
Entre las funciones más importantes que establece la ley están:
- Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto.
- Fijar las cuotas de administración.
- Elegir o remover al administrador.
- Designar el consejo de administración.
- Aprobar obras o gastos extraordinarios.
- Modificar el reglamento de propiedad horizontal.
- Cambios en el uso de zonas comunes, horarios de ruido o manejo de residuos.
En pocas palabras, es el espacio donde los propietarios definen cómo se administrará el conjunto durante el siguiente año. Eso sí, esas normas no pueden contradecir la Constitución ni el Código Nacional de Policía.
Un ejemplo frecuente ocurre con las mascotas. La normativa actual establece que las copropiedades no pueden prohibir de forma general la presencia de animales domésticos, aunque sí pueden establecer reglas para su manejo dentro del conjunto.
La reunión donde se decide la cuota de administración
Uno de los momentos más sensibles de estas reuniones ocurre cuando se discute cuánto pagarán los propietarios de administración.
La asamblea revisa el presupuesto presentado por el administrador y el consejo de administración. Con base en ese cálculo se definen las cuotas ordinarias y, si es necesario, cuotas extraordinarias para obras o reparaciones.
En 2026, este punto ha generado inquietud en muchos edificios debido al aumento del salario mínimo. Sin embargo, el Gobierno recordó en la Circular Externa 028 de 2026, emitida por los ministerios de Trabajo y Vivienda, que las cuotas de administración no suben automáticamente por ese motivo. Esto, a menos de que los copropietarios así lo determinen, vale aclarar.
Cada conjunto debe analizar su propio presupuesto: gastos de vigilancia, aseo, mantenimiento, servicios o reparaciones. De ese modo, debe justificarse en las necesidades reales del edificio o conjunto.
¿Qué pasa si un propietario no está de acuerdo con una decisión?
Las decisiones de la asamblea se toman de forma colectiva. Eso significa que no siempre todos los propietarios quedan satisfechos con el resultado de una votación.
Cuando alguien considera que una decisión es injusta o ilegal, puede dejar constancia en el acta de la reunión.
Según explicó un análisis de la Universidad Eafit, también existe la posibilidad de impugnar la decisión ante un juez, pero solo en casos específicos: cuando la medida va en contra de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
Un detalle que muchos propietarios pasan por alto
Antes de la asamblea, el administrador suele enviar documentos clave: estados financieros, informes de gestión y el presupuesto del año siguiente.
Los especialistas recomiendan leer esos documentos antes de la reunión, porque allí está la información que explica cómo se manejaron los recursos del conjunto durante el último año.
Esa revisión previa permite llegar a la asamblea con preguntas claras y entender mejor las decisiones que se van a tomar.
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