¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento después del terremoto?

Viviendas afectadas por el terremoto en el barrio Milán, en la Zona G de Manizales.

Foto: EFE - Carlos Ortega

Han pasado cinco días desde el terremoto, pero parece mucho más. En este tiempo las cifras no han hecho más que aumentar.

El sismo impactó, de manera directa o indirecta, a 15 de los 32 departamentos del país, pero su poder destructor se ha concentrado, especialmente, en el Valle del Cauca, Risaralda y Chocó.

Hasta este momento se habla de más de 56.000 familias afectadas. Para dimensionar, es como la totalidad de los hogares de Putumayo, Casanare o Caquetá estuviera metida en este desastre (haciendo contabilidad con datos del DANE).

Actualmente, la Unidad Nacional de Gestión del Riesgo (UNGRD) estima que hay más de 79.000 viviendas averiadas, 121 edificios colapsados y 13.077 hogares destruidos.

Si en estos hogares vive, en promedio, entre dos y tres personas: ¿qué pasa con aquellas que pagaban arriendo y se quedaron sin un techo? O ¿cómo van a actuar ahora, ante la emergencia nacional, los arrendatarios, propietarios o inmobiliarias?

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El arriendo en Colombia dirige la balanza

En Colombia, entre enero y octubre de 2025, la población ocupada, es decir, las y los colombianos que trabajaron fueron 23,7 millones de personas. Dentro de esa cifra el 47,99 % ganó menos de un salario mínimo y el 10 % ganó al menos un salario mínimo mensual.

Es decir, más de la mitad de la población colombiana recibe el salario mínimo o incluso menos y esto sin contar el subregistro de trabajo informal.

En este orden de ideas pagar las cuotas de un apartamento puede ser muy complicado para muchos. Ser propietario es un asunto cada vez más complicado.

Esta es una de las razones por las cuales pagar arriendo es, muchas veces, la solución. De hecho, en 2025, el número de arrendatarios superó al de propietarios por primera vez según una investigación de BBVA Research, que recopiló datos del DANE y de Camacol.

Este mismo informe determinó que 56 % de los arriendos en Colombia son informales, es decir, son de acuerdo verbal. Una pregunta sin resolver ante esto es: ¿qué pasa con estos arriendos informales después del terremoto? O incluso, ¿qué harán las personas mientras esperan que los propietarios arreglen los daños ocasionados por el sismo en los hogares donde vivían?

Esa dependencia del arriendo, sumada a la informalidad con la que se pactan buena parte de esos contratos, es justamente lo que complica el asunto después de un terremoto. La pregunta ya no es sólo quién puede pagar una casa propia, sino qué pasa con la vivienda que se arrienda cuando deja de ser segura.

Qué pasa después del terremoto con las viviendas

“Después de un evento sísmico como el ocurrido el pasado lunes, la prioridad es verificar las condiciones de seguridad y habitabilidad de cada inmueble. No todos los daños tienen las mismas consecuencias jurídicas ni económicas. Por eso, propietarios, arrendatarios e inmobiliarias deben documentar las afectaciones, realizar las evaluaciones técnicas necesarias y tomar decisiones de manera concertada y conforme a la ley”, explicó Mario Ramírez, presidente ejecutivo de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz o Fedelonjas.

Grietas grandes, desprendimientos de pared u otros materiales, columnas y vigas débiles en su composición, inclinaciones, desplazamientos del edificio o deformaciones son señales de riesgo para la estabilidad de una vivienda o un edificio. Los hogares, después de un terremoto se clasifican entre habitable, uso restringido, no habitable o peligro de colapso.

Ahora bien, si las personas que vivían en las casas afectadas por el terremoto pagaban un contrato de arrendamiento, deben encargarse de documentar las afectaciones de la casa con fotografías, videos y, en lo posible, por escrito. Eso puede complicarse cuando visiblemente el inmueble tiene condiciones muy débiles: la seguridad de cada persona es una prioridad, por eso no se recomienda ingresar a lugar con afectaciones severas.

Según los artículos 1982 y 1985 del Código Civil, el arrendador es el responsable de mantener el inmueble en las condiciones aptas para que sea habitable y debe, por lo tanto, asumir cada reparación necesaria de los daños causados por el sismo. Es decir, ningún arrendatario debe cargar con estos costos.

¿Quiénes más responden? El Estado, las constructoras y/o las aseguradoras.

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¿Y los contratos?

Fedelonjas afirma que el terremoto no termina automáticamente estos contratos de arrendamiento, ni exime a las familias de pagar el canon. Antes de esta determinación las instituciones responsables deben evaluar el nivel de afectación del inmueble y así determinar si es o no habitable. En caso de no ser habitable, el artículo 1990 del Código Civil abre las puertas para que se pueda solicitar el fin del contrato.

Sin embargo, como en cualquier ley los puntos a considerar son varios. Si las familias pueden seguir viviendo en la casa arrendada y el impedimento para el uso de esta vivienda es parcial, es decir, que las afectaciones no son totales, el contrato puede terminar, pero también existe la posibilidad de una rebaja en la renta.

Fedelonjas advierte sobre la posibilidad de que los contratos vigentes de arrendamiento suban de precio, cosa que sería una “arbitrariedad”, como ellos lo dicen, por parte del arrendador. Según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, el canon de arrendamiento puede subir cada 12 meses y este no puede ser superior al 100 % del IPC del año anterior.

Es decir, “un propietario no puede incrementar arbitrariamente el canon de un contrato vigente argumentando las nuevas condiciones del mercado o la mayor demanda de vivienda generada por la emergencia”, asegura el gremio.

Como último punto, desde el gremio, y desde las propias autoridades, se hace un llamado a ser honestos y claros con el estado de las viviendas. No hacerlo puede tener consecuencias legales serias, además de, potencialmente, poner en riesgo la seguridad e integridad de habitantes y vecinos. Este no es un asunto menor.

Fedelonjas insiste en que la buena fe es la base de todo el proceso: propietarios y arrendatarios deben documentar, evaluar y decidir, preferiblemente, antes de que la emergencia se convierta en un pleito legal. Pero con más de 56.000 familias afectadas y buena parte de los contratos pactados de palabra, la pregunta de fondo sigue abierta: ¿cómo verificar que el proceso se cumpla con rigor cuando no hay un contrato, un papel, sobre la mesa?

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