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Entre enero y marzo de 2025, el sistema financiero desembolsó $6,5 billones para compra de vivienda, un crecimiento de 35,8 % frente al mismo periodo del año anterior, según el reciente informe del DANE. Fue el mejor trimestre en tres años para el crédito habitacional. El leasing casi duplicó su participación, con 97,7 %; los créditos tradicionales crecieron 27,3 %, y en total se financiaron 43.969 unidades de vivienda, es decir, 3.813 viviendas más que en 2024.
Pero la bonanza tiene una paradoja, una grieta: se construye menos. Mucho menos. En contraste con el reciente informe, el DANE publicó hace una semana el del sector de edificaciones, en que se evidencia que el área total causada —es decir, aquella que se encuentra en proceso de construcción—, cayó 6,3 % en el trimestre. Y si se compara con los metros cuadrados iniciados con los del mismo periodo de 2024, la contracción alcanza 17,1 %. Palabras más, palabras menos, se dejaron de levantar cerca de 263.000 metros cuadrados, equivalente a 36 canchas de fútbol.
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Buena parte de esta explicación tiene efectos en el Pacto por el Crédito, una iniciativa del Gobierno con entidades financieras lanzada en el segundo semestre de 2024. La estrategia pretende descongelar varios sectores con $252,7 billones, y en el caso de vivienda e infraestructura, brindar acceso a préstamos hipotecarios, con incentivos tributarios y alivios para constructores, ampliación de plazos y flexibilización en las condiciones de otorgamiento.
Para este rubro destinará $40,6 billones, de los cuales ha desembolsado $18,06 billones a corte de marzo, con un cumplimiento de 44,4 %.
Así, se dio el boom en más firmas de estructura y más colombianos accediendo a estos créditos, a pesar de la pausa al programa de subsidios de Mi Casa Ya. El pacto, sin embargo, se ha dedicado en activar la demanda, no la oferta. Es decir, facilita la compra, pero no más construcción.
¿Por qué? Según el informe del DANE, las viviendas usadas crecieron 52,3 % en unidades financiadas y las nuevas cayeron 1,5 %. El leasing, por su parte, creció sobre todo en el segmento de vivienda existente. Se está comprando lo que está construido. Lo nuevo, no avanza. De acuerdo con el gremio del sector, Camacol, las ventas de vivienda nueva bajaron 4,5 %. No hay repunte, y los inicios de vivienda se redujeron 52,7 %.
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Esto quiere decir que hoy se están levantando muchas menos viviendas que antes, lo que limita las opciones para quienes buscan inmuebles con entrega inmediata o en el corto plazo.
Aun así, Camacol señala que el nivel actual de ventas se ha mantenido relativamente estable en los últimos 18 meses, alrededor de 140.000 a 150.000 unidades al año.
El crecimiento de los desembolsos es una noticia positiva para el sector, una reactivación financiera. Pero la mirada al cráter revela que el sector edificador lleva cuatro años en descenso, aunque se ha acelerado. Desde el pico alcanzado a finales de 2021 —cuando el área causada creció 24,1 % y alcanzó los 4,65 millones de metros cuadrados— el sector ha estado en descenso.
Aquel empuje postpandémico, donde abundaban proyectos residenciales y algunos no residenciales con coqueteos de reactivación, fue perdiendo fuerza. En el primer trimestre de 2025, el país apenas logró generar 3,93 millones de metros cuadrados frente a 2024, una contracción que confirma lo que las cifras —y los gremios —llevan tiempo insinuando.
- La vivienda nueva construida cayó en 650.000 metros cuadrados.
- Las obras culminadas disminuyeron 12,4 %, arrastradas por una caída de 43,7 % en infraestructura pública y 41,9 % en educación.
- Solo los hoteles y bodegas ofrecieron un pequeño salvavidas, con una tímida recuperación de 0,9 %.
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Un rebote financiero en un terreno inestable
A precios constantes, los desembolsos de 2025 para compra de vivienda —ajustados con el nuevo Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones— sumaron $2,89 billones, con una variación real del 31,8 % frente al mismo periodo de 2024. De ese total:
- $2,39 billones correspondieron a créditos tradicionales (+20,8 puntos porcentuales de impacto).
- $506.000 millones, a leasing habitacional.
La demanda se dirigió a la venta de vivienda usada, no al de nuevas construcciones.
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