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Comprar vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de cualquier hogar, y por eso conviene mirar de cerca cómo se está moviendo el mercado.
Según los datos más recientes del DANE, en el segundo trimestre de 2025 los precios de la vivienda nueva siguieron subiendo y, al mismo tiempo, la cartera hipotecaria en el sistema financiero creció frente al año pasado.
Así están los precios de la vivienda nueva
El mercado de vivienda nueva siguió encareciéndose en 2025. De acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del DANE, en el segundo trimestre del año los precios subieron en promedio 2,10 % frente al primer trimestre, una variación que supera levemente la registrada en el mismo periodo de 2024 (2,02 %).
El comportamiento fue diferente según el tipo de inmueble:
- Casas: lideraron el alza con un 4,15 %
- Apartamentos: tuvieron un incremento de 2,01 % en sus precios
Si se miran los resultados en lo corrido de 2025, es decir, frente al cuarto trimestre de 2024, el costo de la vivienda nueva se ha incrementado 5,63 %. Dentro de ese promedio, las casas acumulan un aumento del 9,27 % y los apartamentos, del 5,48 %.
En la comparación anual (segundo trimestre de 2025 frente al mismo trimestre de 2024), la variación fue de 10,02 %.
Esto significa que en los últimos 12 meses la vivienda nueva en Colombia es, en promedio, 10 % más cara.
El detalle por tipo de inmueble muestra que los precios de las casas subieron 10,89 % y los de los apartamentos 9,97 %.
El DANE también identifica fuertes diferencias en las cotizaciones de inmuebles residenciales por región. Las mayores alzas en los precios de la vivienda registraron en Pasto (14,92 %), Popayán (13,26 %) y Cali (12,51 %).
En contraste, Neiva fue la única ciudad con caída en el precio de la vivienda nueva, con una variación de -6,06 % anual.
Los datos por estratos socioeconómicos en las principales ciudades revelan que el estrato medio (4) concentra gran parte de los incrementos, con casos como Cali (16,45 %) y Medellín (7,98 %). Incluso en Bogotá, los precios para este segmento subieron 5,03 % anual.
La cartera del crédito hipotecario
El otro lado de la moneda son los créditos. Según datos de la Superintendencia Financiera, la tasa promedio ponderada (E.A.) para los créditos de vivienda se ubicó en 11,73 % al 22 de agosto de 2025. Cabe resaltar que esta cifra refleja el costo promedio al que los hogares están accediendo actualmente a financiamiento hipotecario.
Ahora bien, el más reciente informe del DANE indica que el saldo de capital total de la cartera hipotecaria alcanzó en el segundo trimestre de 2025 los $144,4 billones.
Esto representa un aumento de 2,4 % frente al primer trimestre del año y un crecimiento de 10 % en comparación con el mismo trimestre de 2024.
De ese total, la mayor parte corresponde a créditos de vivienda (80,4 %), mientras que el leasing habitacional representa el 19,6 %.
Si se desagrega por tipo de vivienda:
- Créditos para vivienda de interés social (VIS) sumaron $49,5 billones, con un incremento trimestral de 3 %.
- La cartera de vivienda No VIS llegó a $66,6 billones, con un alza de 1,8 % frente al trimestre anterior.
El número de créditos también sigue aumentando. En total, el sistema financiero registró 1,5 millones de créditos de vivienda activos, un 4,9 % más que hace un año. De ellos, cerca de 950.000 corresponden a VIS, lo que demuestra la relevancia de este segmento en el mercado.
En cuanto a la solidez de la cartera, el 95,7 % está vigente y solo el 4,3 % se encuentra en mora. En valores absolutos, eso equivale a $111,1 billones al día frente a $4,9 billones vencidos.
El leasing habitacional, una modalidad cada vez más utilizada por quienes no quieren comprar de inmediato sino arrendar con opción de compra, llegó a $28,3 billones en saldo, con un leve aumento trimestral de 2,7 %.
El mercado inmobiliario no se frena
El dinamismo de la vivienda no solo se refleja en los precios y en los créditos. De acuerdo con el más reciente reporte de Ciencuadras, entre enero y julio de 2025 las ventas de vivienda nueva en Colombia aumentaron 38,6 % frente al mismo periodo de 2024.
El informe señala que este repunte se explica por la amplia oferta de proyectos en diferentes segmentos y por el interés sostenido de los hogares en adquirir vivienda, tanto de interés social como No VIS.
Según Ciencuadras, en el acumulado del año la vivienda VIS mantiene el mayor peso en las ventas, pero el segmento No VIS también creció de forma significativa, mostrando que la recuperación del mercado es transversal.
En cuanto a la ubicación, Bogotá, Medellín y Cali concentran la mayor parte de las unidades vendidas; sin embargo, el reporte resalta que los municipios intermedios comienzan a ganar protagonismo gracias a precios más competitivos y una oferta creciente de proyectos.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
