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Melany Muñoz volvió a hacer las cuentas antes de quedarse en el apartamento que ocupa hace cuatro años en Engativá, cerca de la avenida Ciudad de Cali. Tiene 65 metros cuadrados, tres habitaciones y dos baños. Hace dos meses renovó contrato con el mismo propietario, pero el canon mensual pasó de COP 1,3 millones a COP 1,6 millones. Buscó alternativas, pero las que podía pagar eran más pequeñas y las de tamaño similar excedían su presupuesto. Se quedó. Según calcula, el arriendo consume casi el 40 % de su salario. Si bien su caso no representa a todos los inquilinos de Bogotá, sí plantea la pregunta que orienta esta historia: ¿qué se pierde de vista cuando se habla de un arriendo promedio en una ciudad donde los hogares tienen ingresos y opciones tan diferentes?
Una ciudad que vive en arriendo
Según los microdatos de la Encuesta de Calidad de Vida de 2025, en Bogotá hay alrededor de 1,82 millones de hogares (57,4% del total) viviendo en arriendo o subarriendo. La cifra, según el boletín oficial del DANE, ubica a la capital como la ciudad con mayor proporción de hogares en arriendo, con un mercado que no se concentra de manera homogénea. Al menos, así se evidencia en el escalafón elaborado por Camacol Bogotá y Cundinamarca, que ordenó de mayor a menor las 30 unidades de planeamiento local (UPL), para mostrar dónde hay más arrendatarios que propietarios.
Según la tabla, Tunjuelito lidera la lista al reportar que el 73,9 % de los hogares (44.754 de los 60.560) pagan alquiler. Esto indica que, para el caso de Tunjuelito, significa que, de cada 100 hogares de esa UPL, cerca de 74 viven en arriendo. Volviendo a la Encuesta de Calidad de Vida, sus datos permiten sumar otro dato al panorama: la media del costo de los los arrendamientos en la capital, que se ubica en COP 800.000. Según el documento 16, 2 % de los hogares pagan menos de COP 500.000; el 48,1 % hasta COP 1 millón; el 16,6 % hasta COP 1,5 millones, y un 19,2 % más de COP 1,5 millones.
El cambio según el ingreso
La Secretaría Distrital del Hábitat hizo ese ejercicio con otra fuente: la Gran Encuesta Integrada de Hogares de 2025. En ella encontró que, entre las familias que pagan alquiler la media de ingreso alcanza COP 3,1 millones y estableció una media de costo de arriendos similar a la de la Encuesta de Calidad de Vida, al fijarla en COP 750.000. Al dividir esta cifra con la media de ingresos , se tiene que, en el papel, los hogares en promerio destinan 24,2 % de sus ingresos a pagar un techo.
El hallazgo decisivo aparece cuando Hábitat ordena a los hogares por ingresos. En 2025, los cinco grupos de menores ingresos registraron, cada uno, una relación entre canon e ingreso superior al 30 %. La cifra general de 24,1 % queda por debajo de ese límite, por una razón sencilla: agrupa en un mismo cálculo realidades económicas muy diferentes. No obstante, al analizarlas en detalle y por segmentos, se puede apreciar que ese es un promedio que no refleja la realidad de muchos hogares, como el caso de Melany Muñoz, quien destina el 40 % de su salario en este rubro.
Aunque el mismo documento a matizar la historia, al indicar que el indicador general muestra una tendencia a la baja desde 2020, es importante aclarar que no sería correcto afirmar que la carga del arriendo en el gasto de los hogares viene mejorando en toda Bogotá. Al hacer un análisis más amplio, se tiene que entre 2011 y 2025, el canon mediano creció 50,1 % en términos reales, mientras el ingreso mediano de los hogares apenas aumentó 19 %, lo que evidencia que cada vez pesa más pagar el alquiler. Empero, el resultado las dos observaciones siempre dependerá de la orilla desde donde se haga.
El precio de cambiar de lugar
Más allá de los datos fríos y la imagen que resulta de su análisis, es importante indicar que, en el día a día, los hogares tienen en cuenta muchas situaciones, en el mercado del arriendo. Ricardo Pulido, por ejemplo, se mudó hace tres años de Piccadilly (norte de Bogotá), donde pagaba COP 1,4 millones , a Venecia, en Tunjuelito, donde paga COP 1,1 millones por un apartamento de 48 metros cuadrados y dos habitaciones. Si bien, se ahorra, tuvo la fortuna de ahorrarse casi COP 300.000, su verdadero motivo fue el quedar más cerca de su lugar de trabajo. ¿El precio de ese ahorro? , quedó más lejos de otros sitios que frecuenta y dice sentirse menos cómodo con la seguridad. Esto demuestra que la ubicación forma parte de la cuenta. Un estudio de la Universidad del Rosario sobre residentes de dos proyectos de vivienda de interés prioritario en Bogotá encontró que la distancia a servicios y equipamientos, los gastos de transporte y los tiempos de viaje inciden en su experiencia residencial.
Lesly Posada, gerente comercial nacional de Fincaraíz.com, observa esa preocupación entre quienes buscan inmueble en la plataforma: “El usuario hoy valora mucho poder reducir desplazamientos y acceder a servicios cotidianos sin depender siempre del carro”. Mario Domingo, consultor comercial inmobiliario, habla de una tensión entre “la demanda creciente y una oferta que no siempre responde a las necesidades reales de los hogares”.
Al final, Melany conservó los metros que necesitaba y aceptó pagar más por ellos. Ricardo cambió de barrio para vivir cerca del trabajo y asumió otras incomodidades. Ninguno ilustra por sí solo una tendencia estadística, pero juntos ayudan a formular la pregunta que las cifras generales no resuelven: después de pagar el canon, ¿qué vivienda y qué ciudad le quedan al alcance a cada hogar? El informe de Hábitat da una pista verificable para responderla: la mejoría del indicador general no ha eliminado la presión del arriendo entre quienes tienen menos ingresos.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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