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Hace unos años la construcción de vivienda llegó a ser uno de los renglones más dinámicos de la economía en Colombia. En el tiempo más duro de la pandemia, el sector parecía nadar contra la corriente, registrando incluso niveles máximos en su historia.
Hoy el panorama es el contrario pues, con corte a febrero del presente año, las ventas de viviendas de interés social (las de mayor protagonismo en el país) completan 20 meses consecutivos de variaciones negativas.
Así lo reportó recientemente Guillermo Herrera, quien es el presidente ejecutivo de Camacol, al agregar que las iniciaciones ya suman docemeses consecutivos de variaciones negativas.
Solo en los dos primeros meses del año se registró la venta de 20.285 vivienda, lo que se traduce en una contracción del 24,5 % frente al mismo periodo del año pasado. Una cifra que enciende aún más las alertas si se tiene en cuenta que en 2023 este renglón también venía registrando pérdidas.
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“Nos preocupa la persistencia de las caídas en los indicadores comerciales. Seguimos registrando variaciones negativas pronunciadas, a pesar de que nos comparamos con 2023 que fue un año malo en términos comerciales”, señaló Herrera, quien resaltó los niveles de deterioro de las nuevas obras.
“Los inicios de obra son el indicador que más cae en lo corrido de 2024 y, por eso, revertir esta tendencia es fundamental para evitar que la generación de empleo, que presenta reducciones desde 2023, se siga afectando”, dijo el presidente ejecutivo de Camacol.
Para este directivo es importante generar estrategias que permitan recuperar las cifras positivas (de por lo menos unas 250.000 viviendas iniciadas cada año) y así cumplir con los objetivos de largo plazo que tiene la política de vivienda en Colombia.
Actualmente el número de viviendas iniciadas se encuentra por el orden de las 130.000 unidades, que sigue siendo insignificante frente a las 370.000 que, idealmente se tendrían que registrar cada año. Según sus estimaciones, esta realidad plantea un considerable déficit cuantitativo que afecta a cerca de 1,3 millones de hogares que demandan vivienda.
“Una población dinámica requiere de un sector de la construcción que amplíe su producción en el tiempo y de instrumentos de política que permitan que cada vez más colombianos puedan ser propietarios”, apuntó Herrera, quien además indicó que Colombia necesita incrementar su inversión pública en vivienda como porcentaje del gasto social, en lugar de limitarlo.
¿Qué pasa?
Son diversos los elementos que hoy dificultan el negocio de la vivienda en el país.
Por un lado está la inflación que, si bien ha venido retrocediendo en los últimos meses, la misma sigue siendo alta (en febrero su variación anual fue del 7,74 %) si se tiene en cuenta que la meta establecida por el Banco de la República es el 3 % (dicha cifra no se alcanzaría sino hasta 2025).
Lo anterior, si bien no afecta directamente a los costos de construcción (pues el IPC, que en Colombia conocemos como inflación, mide únicamente la carestía en los bienes y servicios de la canasta básica familiar), sí reduce la capacidad de gasto en los hogares, lo que hace más difícil que ahorren o adquieran un crédito para compra de vivienda.
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No obstante, este otro elemento también ha registrado un considerable repunte. Según datos del DANE, con corte al cuarto trimestre del año pasado, el promedio de la variación del precio de venta de la vivienda nueva presentó un aumento del 12,40 % frente al mismo periodo del año pasado. Este resultado es superior en 3,62 puntos porcentuales al registrado en el mismo trimestre del año 2022, cuando presentó un incremento de 8,78%.
Aquí también hay que tener en cuenta que no solo los insumos son los responsables de un encarecimiento de la vivienda nueva, sino el salario mínimo, pues los incrementos impactan en los costos de contratación, así como en el cálculo de las mismas (ya que las que son VIS y VIP se ajustan anualmente con base en este).
Otro elemento que se ha convertido en una piedra en el zapato para el sector son las tasas de interés que, hay que recordar, siguen siendo altas en medio de la lucha del Banco de la República contra la inflación.
Al tenerse créditos más caros se reduce la cantidad de hogares que podrían acceder a estos productos financieros, lo que hace que baje la demanda y, por ende, la actividad constructora.
Sin embargo, la buena noticia es que estas ya iniciaron una senda de recortes (paralelamente a la desaceleración de la carestía), por lo que se esperaría un mayor dinamismo en los próximos meses, mientras la banca va absorbiendo estas variaciones en las tasas de interés.
De hecho, se ha visto que las tasas son un gran dinamizador de este reglón de la economía, pues el máximo histórico que alcanzó hace unos años coincidió, también, con los mínimos históricos que registraron las tasas de interés (en medio de lo que en su momento fue la estrategia de reactivación de la economía tras el coletazo de la pandemia).
A esto también hay que sumar las dificultades para acceder a los subsidios que otorga el Ministerio de Vivienda, y la formalización que facilita el acceso a los recursos de las cajas de compensación familiar.
Con la intención de dinamizar este segmento, la cartera de vivienda anunció recientemente la puesta en marcha de la preasignación de Mi Casa Ya, mediante la cual una familia que quiera comprar vivienda podrá asegurar su subsidio hasta por 24 meses, lo que da garantías a la constructora de que, al momento de la entrega del inmueble, se contará con los recursos.
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