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Para muchos dueños de vivienda o locales en Colombia, arrendar sin papel firmado parece algo práctico. Pero la realidad jurídica puede costar caro: sin un contrato escrito, lo que queda “acordado de palabra” puede disolverse en la nebulosa del “sí, pero no hay pruebas”.
Según la Ley 820 de 2003 (que regula el arrendamiento de vivienda urbana), el contrato puede ser verbal o por escrito. Es decir, un contrato no firmado sigue siendo legalmente válido.
Pero incluso cuando el contrato es verbal, la ley presume que hubo un acuerdo sobre puntos esenciales, por ejemplo, de quiénes arriendan, qué inmueble se arrienda, cuánto se paga, por cuánto tiempo, quién paga servicios, entre otros.
En contraste, cuando el contrato es escrito, la ley exige que el propietario entregue copia con firmas originales, algo que no se puede hacer si no existe documento.
Eso significa que, en teoría, el arrendamiento funciona igual. En la práctica, la diferencia está en la capacidad de reclamar ante un juez cuando el inquilino deja de pagar, altera el uso o se niega a devolver el inmueble.
Derechos que conserva el propietario aunque no haya contrato físico
Incluso sin firma, el propietario conserva derechos reconocidos por la ley, siempre que pueda probar lo pactado mediante otros medios:
- Puede exigir el pago del canon de arrendamiento y servicios públicos si estos fueron acordados.
- Puede pedir la restitución del inmueble si el arriendo se termina (por mutuo acuerdo, incumplimiento o por cualquiera de las causales de terminación previstas en la ley).
- Puede reclamar uso adecuado, es decir, que no haya subarriendo ilegal, cambios en el inmueble sin permiso, utilización distinta al pactado, o actividades que vulneren normas de convivencia o seguridad.
Pero —y este es el “pero” enorme— todo depende de pruebas paralelas: recibos de pago, consignaciones bancarias, mensajes, testigos.
¿Por qué arrendar sin contrato escrito pone al propietario en una posición frágil?
La Notaría 19 de Bogotá ha advertido que arrendar sin contrato escrito expone al propietario a litigios prolongados y costosos.
Al no existir un documento claro, puede ser difícil establecer la cuantía del canon, los plazos y obligaciones: ¿cuánto fue pactado?, ¿pago mensual?, ¿por cuánto tiempo? Esa incertidumbre complica reclamar lo que se debe.
Si hay diferencias entre lo que el propietario afirma y lo que el inquilino acepta —por ejemplo, el canon o los servicios—, el juez tendrá que valorar prueba testimonial o documental, lo que suele prolongar los procesos.
En pocas palabras, sí, la ley reconoce que un contrato verbal es válido. Pero esa validez no equivale a seguridad real. En un país donde las disputas de arriendo son comunes y los procesos judiciales pueden tardar meses, depender solo de la palabra —sin respaldo documental— es como construir sobre arenas movedizas.
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