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Desde el pasado 1° de enero, muchos copropietarios en Colombia fueron informados de un aumento en la cuota de administración.
El ajuste apareció en la cartelera del edificio, en el recibo en el buzón o a través de un mensaje de la administración, pero sigue dejando dudas entre quienes viven en propiedad horizontal. ¿Por qué la cuota de administración subió el 23 % o subió el 5,1 %?
Para 2026, el salario mínimo aumentó 23 %, mientras que la inflación (IPC) cerró 2025 en 5,1 %. Estos dos indicadores inciden de forma directa en varios de los gastos que asumen las copropiedades, en especial aquellos asociados a:
- Vigilancia y seguridad privada
- Servicios de aseo
- Personal administrativo,
- Mantenimiento y contratos tercerizados
¿Qué referencia debe usarse para aumentar la cuota de administración? ¿El salario mínimo o el IPC? Esto dice la ley.
No existe un porcentaje máximo fijado por la ley
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no establece un tope porcentual para el aumento de la cuota de administración. Tampoco obliga a que el ajuste se haga con base en la inflación ni en el salario mínimo.
Dicha ley indica que la cuota de administración debe ser aprobada por la Asamblea General de Copropietarios, junto con el presupuesto anual del conjunto o edificio.
Para que el aumento sea válido, debe cumplirse que:
- La administración presente un presupuesto detallado.
- El presupuesto sea discutido y aprobado en asamblea.
- El nuevo valor quede consignado en un acta.
Sin ese procedimiento, no existe base legal para cobrar una cuota superior a la vigente.
Por qué algunos aumentos en las cuotas llegan al 23 %
En los últimos días, algunos conjuntos han aplicado aumentos cercanos al 23 %, en línea con el incremento del salario mínimo para 2026. Estos ajustes responden, por tanto, a decisiones adoptadas en la asamblea de copropietarios.
En estos casos, el incremento quedó respaldado en presupuestos que reflejan mayores costos en contratos atados al salario mínimo, como vigilancia, aseo y personal, y fue aprobado formalmente en la reunión anual de la asamblea.
Supongamos un conjunto donde la cuota de administración fue de COP 400.000 en 2025.
- Si la asamblea aprobó un aumento equivalente al IPC, es decir, 5,1 %, la cuota para 2026 subiría en COP 20.400. En ese caso, la nueva cuota mensual pasaría a ser de COP 420.400.
- Si la asamblea aprobó un aumento en línea con el salario mínimo, que para 2026 fue del 23 %, el incremento sería de COP 92.000. En ese escenario, la cuota de administración subiría a COP 492.000.
En ambos casos, lo clave es que el valor final depende de lo que haya sido aprobado formalmente en la asamblea de copropietarios.
El pasado sábado, el presidente Gustavo Petro, por medio de X, pidió a las asambleas de propietarios tomar la inflación como base para el aumento. “Por favor no caer en arribismos. Cada dueño de empresa de seguridad privada gana el doble por cada vigilante. Tomen el índice de inflación como base. Rechacen cualquier empresa empresarial o de la administración del edificio a elevar al costo total de la administración al salario vital”, dijo.
Las asambleas de propietarios de propiedad horizontal, por favor no caer en arribismos. Cada dueño de empresa de seguridad privada gana el doble por cada vigilante.
— Gustavo Petro (@petrogustavo) January 10, 2026
Tomen el índice de inflación como base. Rechacen cualquier empresa empresarial o de la administracion del… https://t.co/12yOZ0W5jN
En qué casos no se puede aumentar la cuota
La cuota de administración no puede aumentarse cuando:
- El ajuste es decidido de forma unilateral por el administrador.
- No se ha realizado la asamblea que apruebe el presupuesto del nuevo periodo.
- No existe un acta válida que respalde el nuevo valor.
En estas situaciones, la copropiedad debe seguir cobrando la cuota anterior hasta que se cumpla el procedimiento legal.
Los propietarios tienen derecho a solicitar y revisar los documentos que sustentan el aumento, en particular, el presupuesto aprobado para 2026, el acta de la asamblea en la que se definió la cuota y, si lo consideran necesario, las actas de años anteriores para comparar cómo se han hecho los ajustes.
Esta información permite verificar si el aumento fue aprobado conforme a la ley y a las reglas internas del conjunto.
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