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Con el aumento del salario mínimo diversas cosas suben de precio. Entre estas están las viviendas de interés social (VIS), así como las de interés prioritario (VIP).
Según lo establecido en el artículo 294 del Plan Nacional de Desarrollo, la vivienda VIS es aquella que cumple con estándares de calidad y habitabilidad, y cuyo valor no excede los 150 salarios mínimos, que para 2023 suman $174 millones. Las viviendas VIP tienen las mismas características, solo que su tope se ubica en los 90 salarios mínimos, es decir, $104,4 millones.
Al estar atadas al salario mínimo, su valor puede registrar considerables variaciones de un año a otro. Si se tiene en cuenta, por ejemplo, que en 2022 el salario mínimo estaba en $1 millón, con el incremento que se concertó para este año el valor de las VIS aumentó en $24 millones.
Para personas como Adriana Leal, quien está en el proceso de adquirir una VIS de renovación urbana (que son proyectos que, por su ubicación, la ley permite que se superen estos topes), este tipo de alzas son perjudiciales, pues encarecen el valor de la primera cuota, así como el del crédito hipotecario.
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“Compré una vivienda de interés social de renovación urbana, por el equivalente a 175 salarios mínimos. Yo me metí en el proyecto en 2020, con una entrega proyectada en 2024. Empecé a pagar, mensualmente, los abonos para la cuota inicial durante casi cuatro años. En un principio, el precio que me dieron era de $196 millones, según las proyecciones que se manejaban en la época. Nunca imaginé que en los últimos años el mínimo fuera a subir tanto, hasta el punto en que hoy calculo que terminaré pagando unos $30 millones de más”.
Ella también ha hecho ejercicios de simulacro de créditos (que son herramientas que calculan en cuánto quedarían las cuotas del préstamo). Al principio le arrojaba que terminaría pagando cuotas de $1.200.000; pero con las alzas estas ya rondan los $2 millones.
Este tipo de situaciones podría llevar a que en muchas familias se contemple la posibilidad de desistir de la compra, con todo y lo que implica reparar a la constructora por las afectaciones. En las promesas de compraventa, por ejemplo, suele haber cláusulas que establecen que para los casos de desistimiento se pueden cobrar unas arras equivalentes a determinado porcentaje del total del inmueble (estas pueden variar, dependiendo de la constructora, pero por lo general rondan el 10 %).
Cifras manejadas por Camacol muestran que, con corte a noviembre, en lo que va del año más de 30.000 hogares desistieron de la compra de una vivienda VIS. Este número es importante, pues si se compara con el registrado para el mismo periodo de 2022, se evidenció un incremento del 83 %. Aunque el alza del salario pareciera no ser la principal razón de este fenómeno, sí podría estar asociado a lo que reportan varios de los aspirantes a propietarios consultados por Camacol.
El 25 % de estos, por ejemplo, asegura que abandonó la idea de tener casa propia porque tiene dificultades para pagar la cuota; un 12,1 % asegura que las tasas de interés están muy altas, y cerca del 30 % referencia problemas con su ingreso y clasificación en el Sisbén IV (que es el que determina cuánto puede recibir un hogar en subsidios en programas como Mi Casa Ya).
Hay que tener en cuenta que no todas las constructoras establecen el valor de los inmuebles en salarios mínimos. Lo que hacen algunas es proyectar el aumento que tendrá este ingreso para el año de la entrega del inmueble y fijar los valores en pesos.
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Si usted está pensando en comprar vivienda VIS este dato puede resultar de valor, ya que ante este panorama puede que le sea más conveniente adquirir el inmueble en pesos. Si usted ya firmó una promesa de compraventa en donde se establece que el valor final estará amarrado al salario mínimo, y puede argumentar que por su poder adquisitivo no podría pagar esos valores, es probable que la constructora esté abierta a renegociar lo pactado, fijando un valor único que le brinde seguridad financiera para esa inversión.
A esto hay que sumar que, según cifras aportadas por el DANE, solo un 11 % de los trabajadores en el país recibe un salario mínimo, por lo que gran parte de los ocupados no experimentará un aumento en sus ingresos con el cambio de año, por lo que quienes están inmersos en estas inversiones podrían experimentar una pérdida importante en su poder adquisitivo.
Desatar el valor de estas viviendas del salario mínimo no es una propuesta nueva, de hecho, se alcanzó a pedir al Congreso en la discusión para la aprobación del Plan Nacional de Desarrollo que cambiará su indexación a Unidades de Valor Tributario (UVT), pero la iniciativa no prosperó.
Quienes defienden la idea de que las viviendas sigan amarradas al mínimo argumentan que gran parte de los costos para su producción dependen de esta variable, como el salario de la mano de obra.
También defienden la idea de que con el aumento del valor, las constructoras pueden adelantar proyectos de vivienda con mejores condiciones, sin que los futuros propietarios pierdan los subsidios que entrega el Gobierno, las administraciones locales y las cajas de compensación familiar.
El caso es que si para el próximo año se llega a registrar un incremento del salario mínimo importante (que se calcula podría ser de dos dígitos), los compradores podrían verse enfrentados a dificultades como las que hoy atraviesa Adriana Leal. Con el agravante de las altas tasas de interés, ya que será más el valor a pedir prestado en los Bancos y, por ende, mayores las posibilidades de que estos nieguen las solicitudes.
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