Usufructo: ¿qué es y cómo vender una casa con este derecho?

El usufructo cumple un papel importante en la planeación patrimonial y sucesoral en Colombia. Imagen de referencia.

Foto: Pixabay

En Colombia, la palabra “usufructo” aparece con frecuencia en escrituras, herencias o acuerdos familiares.

Básicamente, es una figura jurídica que permite separar la propiedad de un bien de su uso y disfrute. Le contamos sus implicaciones.

¿Qué es el usufructo?

De acuerdo con Guillermo Benítez, CEO de Foccus Consultores, el usufructo es un derecho real que permite a una persona (llamada usufructuaria) usar y disfrutar de un bien ajeno como si fuera suyo, sin ser su propietaria.

“El usufructuario puede habitar el inmueble, arrendarlo o percibir sus frutos (rentas, dividendos, intereses, entre otros), pero no puede venderlo ni disponer del bien en sí”, precisa Benítez.

Derechos y obligaciones del usufructuario

Según Guillermo Benítez, el usufructuario puede usar el bien según su naturaleza, percibir los frutos que este genere (de nuevo, ya sean rentas, intereses o dividendos) y realizar mejoras útiles o necesarias, siempre que no alteren su destinación.

También asume ciertos compromisos: conservar el bien en buen estado, pagar los impuestos asociados a su uso (como el predial o el ICA, si aplica) y responder por los gastos ordinarios de mantenimiento.

Por su parte, Álvaro Sabbagh, abogado de Scola Abogados, aclara que el usufructuario debe cumplir estas cargas “como si fuera el propietario”, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad jurídica y se encarga de las reparaciones mayores o estructurales, salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato.

Cómo se constituye un usufructo

El usufructo puede originarse por contrato, testamento o prescripción adquisitiva, aunque esta última es poco frecuente en Colombia.

Según Guillermo Benítez, una de las formas más comunes de constituir un usufructo es mediante un contrato entre personas vivas, por ejemplo, una donación con reserva de usufructo o una cesión de derechos. En estos casos, el propietario transfiere la nuda propiedad pero conserva el uso y disfrute del bien.

Álvaro Sabbagh añade que, tratándose de un derecho real, también puede constituirse mediante testamento, cuando el causante otorga el uso o goce de un bien a un heredero o tercero.

“En la práctica, el usufructo se pacta por contrato, regulando los derechos, la duración y las condiciones, aunque también puede establecerse en una sucesión o, en casos excepcionales, adquirirse por prescripción”, indica.

Cuando se trata de bienes sujetos a registro, como inmuebles o vehículos, la constitución, cesión o extinción del usufructo debe formalizarse por escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o en el registro correspondiente.

¿Se puede vender una casa con usufructo?

Tanto Guillermo Benítez como Álvaro Sabbagh coinciden en que sí se puede vender la nuda propiedad de un inmueble, pero no el usufructo ajeno.

Según Benítez, “el usufructuario no puede vender ni hipotecar el bien, solo su derecho de usufructo”.

Es decir, el inmueble puede transferirse a otra persona, pero quien lo compre deberá respetar el usufructo hasta que se extinga, ya sea por plazo, condición o muerte del usufructuario.

Por su parte, Álvaro Sabbagh precisa que el nudo propietario conserva la facultad de disponer del bien, lo que incluye venderlo o constituir sobre él un gravamen, como una hipoteca o prenda, siempre que no afecte el derecho del usufructuario. Sin embargo, no podrá usarlo ni disfrutarlo mientras el usufructo esté vigente.

Lo anterior significa que el nuevo dueño solo tendrá la titularidad legal, pero no el derecho a ocupar el inmueble ni a recibir sus rentas hasta que el usufructo se termine.

El papel del usufructo en la planificación patrimonial

El usufructo cumple un papel importante en la planeación patrimonial y sucesoral en Colombia.

Según Guillermo Benítez, permite anticipar la transferencia de los bienes a los herederos sin perder el control sobre ellos. “El usufructo es una herramienta que permite entregar la nuda propiedad a los hijos o herederos, pero conservar el uso y disfrute del bien durante la vida del constituyente”, explica.

Esta figura, agrega Benítez, también facilita la continuidad del patrimonio familiar y puede tener efectos favorables en materia tributaria, pues la consolidación del usufructo en cabeza del nudo propietario no genera impuesto a las ganancias ocasionales, de acuerdo con lo previsto en el Estatuto Tributario.

Álvaro Sabbagh coincide en que es una estructura cada vez más utilizada en familias colombianas.

“Una persona puede donar o vender la nuda propiedad de su casa a sus herederos y conservar el usufructo de manera vitalicia. Así asegura el control del bien mientras vive, y la propiedad plena pasa automáticamente a los beneficiarios sin necesidad de un proceso sucesoral”, indica.

En todo caso, los expertos recomiendan acompañar cualquier contrato de usufructo con asesoría legal y tributaria, pues su correcta estructuración evita conflictos familiares y garantiza que los derechos de uso y propiedad estén claros.

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