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A veces las deudas aparecen cuando menos se esperan: un problema de salud, un negocio que salió mal o una urgencia familiar. No todos pueden acudir al banco ni quieren vender su vivienda para resolver el problema.
En esos casos, el Código Civil incluye un fantasma del tiempo que pocos reconocen y que permite usar una propiedad como forma de pago temporal: el contrato de anticresis.
Aunque el término suena complejo y rara vez aparece en conversaciones de hipotecas y compraventas (bastante más comunes), esta herramienta está contemplada desde hace décadas en la ley colombiana y ha sido utilizada en acuerdos privados relacionados con préstamos y propiedades.
Su uso es bastante simple. Permite que una persona entregue temporalmente el uso de un inmueble a quien le prestó dinero, como forma de pagar la deuda con lo que produce esa propiedad.
¿Cómo funciona este tipo de acuerdo?
El concepto está definido en el artículo 2458 del Código Civil: “La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con sus frutos”.
Esos “frutos” no son más que lo que genera la propiedad mientras el acreedor la tiene en su poder. Por ejemplo, el arriendo de una propiedad, el uso de un local o la explotación de una finca.
El mecanismo suele aparecer cuando una persona necesita un préstamo, pero prefiere no vender su vivienda ni hipotecarla ante una entidad financiera. Pero, como se ha reiterado, es poco conocido pese a su utilidad.
El contrato se “perfecciona”, como dice el artículo 2460 del Código Civil, cuando el inmueble es entregado al acreedor. Esto se denomina “tradición del inmueble”.
De este modo, mientras la deuda exista, el acreedor puede aprovechar los ingresos que genere la propiedad hasta recuperar el dinero prestado.
Un ejemplo para entenderlo: una persona necesita COP 20 millones para resolver un problema económico urgente.
Un familiar acepta prestarle el dinero y acuerdan que una parte se pagará con lo que produce una finca que el deudor posee.
Si esa finca genera ingresos mensuales, como en el alquiler de terreno o producción agrícola, el acreedor puede recibir ese dinero durante un tiempo pactado hasta completar el valor de la deuda.
En ese momento, el contrato termina y la propiedad vuelve a manos de su dueño.
¿Qué derechos tiene quien recibe la casa?
Quien recibe el inmueble mediante anticresis se conoce como acreedor anticrético.
Según el artículo 2463 del Código Civil, este acreedor tiene derechos y obligaciones muy similares a los de un arrendatario.
Esto significa que puede:
- Usar el inmueble o recibir los ingresos que genere.
- Exigir el pago de mejoras o gastos necesarios.
“El acreedor que tiene anticresis goza de los mismos derechos que el arrendatario para el abono de mejoras, perjuicios y gastos, y está sujeto a las mismas obligaciones que el arrendatario, relativamente a la conservación de la cosa”, se lee textualmente.
Pero también debe cumplir deberes importantes.
Entre ellos, cuidar la propiedad y conservarla en buen estado, del mismo modo que lo haría alguien que vive en una vivienda arrendada.
Algo clave: el acreedor no se queda con la casa
Una de las dudas más comunes es si el acreedor puede quedarse con la propiedad si el deudor no paga.
La respuesta es no. El artículo 2464 del Código Civil es claro: “El acreedor no se hace dueño del inmueble a falta de pago; ni tendrá preferencia en él sobre los otros acreedores”.
Tampoco obtiene automáticamente prioridad frente a otros acreedores, a menos que exista otro contrato adicional, como una hipoteca.
¿Qué pasa si la casa ya está arrendada?
Otro punto importante es que la anticresis no puede afectar derechos ya existentes sobre la propiedad.
Por ejemplo, si el inmueble ya está arrendado antes del contrato, ese arrendamiento debe respetarse.
El artículo 2461 del Código Civil establece que “no valdrá la anticresis en perjuicio de los derechos reales, ni de los arrendamientos anteriormente constituidos sobre la finca”. e
Es decir, el acuerdo no puede perjudicar derechos reales ni contratos de arrendamiento previamente constituidos.
¿Cuándo termina un contrato de anticresis?
La anticresis termina cuando la deuda se paga completamente.
Solo en ese momento el propietario puede pedir la devolución de la casa o finca entregada.
El artículo 2467 del Código Civil indica que el deudor “no podrá pedir la restitución de la cosa” hasta que la deuda haya sido cancelada en su totalidad.
Sin embargo, el acreedor sí puede “restituir en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales” sin que esto afecte lo estipulado ya en el contrato de anticresis.
Una figura poco conocida, pero aún vigente
Aunque no es una herramienta muy usada en el sistema financiero moderno, donde predominan los créditos bancarios y las hipotecas, la anticresis sigue siendo una alternativa legal para acuerdos privados relacionados con préstamos y propiedades.
En muchos casos aparece entre familiares, socios o conocidos que prefieren resolver una deuda con el uso temporal de un inmueble en lugar de recurrir a mecanismos financieros tradicionales.
Siempre busque una asesoría legal primero, revise bien las condiciones y deje todo por escrito, para evitar conflictos sobre el uso del inmueble o la duración del acuerdo.
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