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Por años, la licencia de construcción ha sido el umbral técnico y legal que separa la obra formal de la informalidad. Pero desde el 4 de noviembre, ese umbral se ha movido. El Decreto 1166, expedido por el Ministerio de Vivienda, elimina la exigencia de licencia para ciertos proyectos de vivienda subsidiada, bajo el argumento de agilizar la autogestión habitacional.
Aunque el anuncio fue presentado como una “simplificación de trámites”, su alcance va mucho más allá. En la práctica, permite que miles de familias construyan sin pasar por curadurías urbanas, siempre que estén dentro de programas de subsidio estatal.
Según el DANE, entre enero y septiembre de 2025 se aprobaron más de 12,2 millones de m² en licencias de construcción, un crecimiento del 17,3 % frente al mismo periodo de 2024.
El 54 % de esas licencias corresponde a vivienda de interés social (VIS), lo que refuerza la relevancia del decreto. Las regiones con mayor dinámica son Bogotá, Antioquia y Valle del Cauca.
Pero ahora, con la nueva norma, muchas de esas obras podrían quedar fuera del conteo oficial, lo que plantea un desafío estadístico y de seguimiento técnico.
¿Qué obras siguen necesitando licencia?
La norma no deroga el marco general de licenciamiento (Ley 388 de 1997 y Decreto 1077 de 2015), por lo que las siguientes intervenciones aún deben tramitarse formalmente:
- Construcciones nuevas en predios urbanos o rurales que no estén cobijados por subsidios.
- Ampliaciones, demoliciones, reconstrucciones o adecuaciones que alteren la estructura o el uso del inmueble.
- Intervenciones en bienes de interés cultural (es decir, inmuebles patrimoniales).
- Urbanizaciones y parcelaciones que impliquen división predial.
En estos casos, la licencia sigue siendo obligatoria y debe ser expedida por curadurías urbanas o autoridades municipales, con planos, estudios técnicos y cumplimiento de normas urbanísticas.
¿Qué obras quedan exentas?
El decreto libera de licencia a tres tipos de intervención, siempre que estén dentro de programas de vivienda subsidiada:
- Mejoramiento de vivienda (es decir, reparaciones, refuerzos estructurales o adecuaciones básicas).
- Construcción en sitio propio (cuando la familia ya posee el lote y construye su vivienda).
- Autoconstrucción bajo esquemas comunitarios o familiares.
En lugar de licencia, se exige una “carta de responsabilidad técnica” firmada por un arquitecto o ingeniero, y el registro del proyecto ante la autoridad local. El Gobierno anunció un sistema de certificación para estos profesionales, pero aún no está claro cómo se verificará su cumplimiento.
En 2024, el 26,8 % de los hogares colombianos vivía en condiciones de déficit habitacional, según cifras del DANE. Aunque más que falta de vivienda, el problema era de calidad: la mayoría de los casos correspondía al déficit cualitativo, es decir, viviendas con techos deteriorados, pisos en tierra o sin acceso a servicios básicos, que podrían ser mejoradas sin necesidad de reconstrucción total.
En menor medida, el déficit cuantitativo (hogares hacinados o sin vivienda formal) también persistía, pero con menor peso estadístico.
En ese sentido, el decreto parece atacar la falencia cualitativa del déficit habitacional.
Sin embargo, es una solución práctica con matices, pues la eliminación de licencias en vivienda subsidiada podría fragmentar la capacidad de los municipios para planear su expansión. Sin licencias, no hay planos oficiales, ni trazabilidad de materiales, ni control sobre el uso del suelo. En zonas rurales y periurbanas, esto podría traducirse en asentamientos sin servicios, sin vías y sin conexión al sistema de salud o educación.
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