Convertir cuatro tradicionales barrios del norte de Bogotá, que suman menos de 400 casas y 1.800 habitantes, en un gran polo de desarrollo urbano y comercial con casi 6.000 apartamentos para 16.000 personas, es el plan de la Actuación Estratégica (AE) Teleport-Santafé, que está ad portas de ser aprobada, para comenzar la renovación urbana en Usaquén. En la mira están los barrios Santa Ana Norte, Santa Ana Occidental, Francisco Miranda y Fundación Paulina y Ernesto Valenzuela, en la localidad de Usaquén, los cuales someterían a renovación urbana, más que por deterioro, para aprovechar su ubicación privilegiada y aumentar la oferta de vivienda en esta zona de la ciudad.
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Del proyecto se viene hablando desde que se aprobó el plan de Ordenamiento Territorial (POT) que dio vida a la figura de las AE. Desde entonces también ronda la inquietud entre algunos habitantes de este emblemático sector ubicado entre las calles 112 y 106 y las carreras Séptima y Novena, por una razón: la posible expropiación de sus inmuebles y su expulsión del sector. Para ellos, un proyecto de esta envergadura implica vender o vender, y muchos no quieren.
Y no quieren, porque sería renunciar a la tranquilidad que encuentran en un plácido sector de casas unifamiliares para ver cómo se los traga la voracidad inmobiliaria, dando paso a grandes edificios y al caos urbano. Por eso, muchos anuncian que negociar con ellos no será fácil, abriendo una pregunta simple: ¿Y si no venden qué? Ahí es donde aparece la palabra “expropiación”, robándoles la tranquilidad.
En medio de esto, el Distrito ha respondido a una serie de consultas, a través de Renobo y las secretarías de Hábitat y Planeación. En todas hacen un llamado a la calma, resaltando que en Bogotá existe la política de moradores, que establece garantías para proteger la propiedad y la permanencia de los vecinos en el sector, lo que respaldan con la norma y documentos técnicos. Sin embargo, algunos sienten que las garantías de las que les habla el Distrito no son tan claras y ahí su insistencia.
Una zona atractiva para la renovación urbana en Usaquén
Aunque los proyectos de renovación urbana por lo general se aplican en zonas con gran deterioro (como ocurrió en la zona del Bronx), esta Actuación Estratégica se da más por su ubicación. El Distrito, en documentos oficiales, ha explicado que busca trasformar una zona residencial de baja densidad ubicada en medio de un sector con importantes actividades económicas de salud y servicios, apoyando “el desarrollo, la consolidación y la regeneración de la zona como centralidad urbana de servicios”, sin perder su vocación residencial.
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Técnicamente, la AE es un instrumento diseñado para detonar la revitalización e integrar inversiones públicas, privadas y comunitarias. En este caso, los límites comprenden al norte la calle 112 (entre avenidas carrera 9 y carrera 7); al oriente la carrera 7 (entre calles 112 y 107A); al sur la calle 107A hasta la carrera 8, luego la carrera 8 hasta la calle 106 y por esta hasta la carrera 9 (excluyendo el conjunto Camino de Santa Ana), y al occidente la avenida carrera 9 entre calles 106 y 112 (excluyendo el Centro Comercial Santa Ana).
La motivación de la administración es enorme: en las 22 hectáreas (Ha) que ocupan estos barrios hay 350 casas y 1.800 habitantes. El barrio Francisco Miranda es el más denso con 103 hab./ha., seguido por Fundación Paulina y Ernesto Valenzuela, con 96 hab./ha.; Santa Ana Norte, con 83 hab./ha, y Santa Ana II Etapa (sector Occidental), con 59 hab./ha. Los cálculos de la administración, basados en un estudio que realizó la empresa de Acueducto sobre equipamientos y capacidad de servicios públicos, muestran que allí se podrían construir hasta 6.300 unidades de vivienda (25 % sería VIS), para 16.500 habitantes.
Con las obras, la densidad poblacional prácticamente se multiplicaría por 10, al pasar de 79 habitantes por hectárea a 750, quienes vivirían en un atractivo sector, cerca de una de las zonas gastronómicas más representativas de Bogotá, tradicionales centros comerciales, clústeres financieros, clúster médico y hospitalario (como la Fundación Santa Fe de Bogotá), servicios turísticos y centros educativos como la Universidad Militar Nueva Granada. Asimismo, se busca optimizar la movilidad mediante el Regiotram del Norte y el Corredor Verde de la Carrera 7, valorizando el corredor ecológico del canal río Molinos.
El origen de las alarmas: dudas y temores del vecindario
Si bien hay un importante grupo de vecinos dispuestos a vender, otros no lo están. El temor no es infundado. Residentes y comerciantes (liderados por voceros como el ingeniero Hugo Camero Sanabria, gerente de Construdiseños) expresaron preocupación por la clasificación del sector como zona de renovación urbana. En cartas dirigidas al Distrito, han sostenido que el proyecto abriría la puerta para declarar la utilidad pública e imponer la opción de “vender o ser expropiados”.
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“En esto hay un detalle. Si la Actuación Estratégica solo se emite como norma urbana, pues uno como propietario tendría la libre decisión de vender o no. Pero si declaran la utilidad pública sencillamente pueden expropiarnos a los que no queremos vender. Y nos obligarán por debajo del precio, porque hemos notado cómo en los últimos años el avalúo viene disminuyendo o se ha congelado”, explica Camero Sanabria.
A esto se suman inquietudes sobre el predial, los costos de mantenimiento de los inmuebles, y la denominada “política de moradores”. “No existe en la norma algo que indique que el constructor esté obligado a garantizar nuestra permanencia en el sector. Dicen que ‘prioritariamente’, es decir, no están obligados y nos pueden expropiar y ofrecer en otra zona alejada, algo que no queremos. Si mi casa me la cambian por otra en un barrio aledaño, sería maravilloso, pero la norma no los obliga”, agrega Camero. Actualmente, en la zona donde se desarrollaría la Actuación Estratégica el costo del metro cuadrado oscila entre los COP 5 millones y los COP 8 millones.
Estas alertas llevaron a la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) a realizar talleres pedagógicos para aclarar conceptos, desmontando mitos como asimilar una Actuación Estratégica a un plan parcial o asumir que la renovación exige un deterioro físico previo del sector.
Respuestas de las autoridades: no hay expropiación
Frente a las dudas, las entidades distritales han emitido pronunciamientos oficiales dirigidos a peticionarios y al Concejo de Bogotá, puntualizando la realidad del instrumento. En respuesta a uno de los derechos de petición que radicó Camero se pronunció Liliana María Campo Moncayo, subdirectora de Planeamiento Local del Norte de la SDP, aclarando que “el alcance normativo de esta Actuación Estratégica no contempla la facultad de realizar la declaratoria de utilidad pública de predios”, pues dicha figura requiere sustentación en leyes nacionales. Esto se lo ratificó a la concejal Rocío Dussán Pérez.
Por su parte, desde la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano (RENOBO), Claudia Patricia Silva Yepes, subgerente de Planeamiento, explicó que “en la actualidad, la entidad no se encuentra adelantando procesos de adquisición predial dentro de las Actuaciones Estratégicas que se encuentran en proceso de formulación, incluida la Teleport”. Enfatizó que “la expropiación es una medida de carácter excepcional, prevista únicamente para los casos expresamente declarados de utilidad pública o interés social, y su aplicación exige el estricto cumplimiento de los procedimientos y garantías establecidos en la normativa vigente, incluyendo la política de protección a moradores”.
Por su parte, Carlos Felipe Reyes Forero, gerente de RENOBO, le respondió a la concejal Rocío Dussán Pérez que “las AE no definen las condiciones para la procedencia de la expropiación, dado que no constituyen, por sí mismas, proyectos de renovación urbana”. Recalcó que la protección a moradores corresponde a los desarrolladores en fases futuras.
A su vez, Juan Carlos Mora Fierro, jefe de Gestión del Suelo de la Secretaría del Hábitat, precisó que “la Política de Protección a Moradores y Actividades Productivas no impone al propietario ninguna obligación de participar en un proyecto de desarrollo urbano”, agregando que “las alternativas no son imposiciones, sino opciones que el morador propietario elige de manera voluntaria”.
Protección a moradores y llamado a la calma
Las normas distritales establecen alternativas voluntarias para defender a los residentes, algo que no existía en el pasado, cuando la expropiación no ofrecía alternativas. Entre las opciones que ofrece la norma se destacan el canje metro a metro de áreas construidas, es decir, poder recibir un inmueble con igual espacio que el que tienen actualmente; la participación en el proyecto como inversionista; o el pago del inmueble según el avalúo comercial. Para los arrendatarios, el desarrollador debe ofrecer relocalización dentro la UPL Usaquén, garantizando el derecho preferencial de compra.
Esto, de cierta manera, debería mitigar las dudas de quienes se oponen al proyecto. Sin embargo, vecinos como Camero siguen con dudas y, dice, seguirá elevando peticiones hasta tener plena certeza de que no lo van a expulsar del sector. Por ahora, la Actuación Estratégica Teleport-Santafé está en etapa de formulación e información, sin trámite alguno de despojo o adquisición forzosa, por lo que habrá tiempo para ampliar la discusión y aclarar las inquietudes.
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